수원지방법원 2025타경53072. 성남시 분당구 금곡동 133-1의 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 746,000,000원, 현재 최저매각가는 365,540,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 소유자는 나정순이고, 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 5,917,560원을 제외한 359,622,440원이 이순화 근저당에 배당되며 그 뒤 채권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 계산상 낙찰자가 직접 떠안는 금액은 0원입니다.
그러나 가격 할인율보다 먼저 봐야 할 것은 등기의 선후관계입니다. 2024년 2월 28일 광주농업협동조합 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당이 기재돼 있고, 2026년 4월 29일에는 이 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 이어집니다. 반면 제시된 말소기준은 2025년 2월 27일 이순화의 채권최고액 550,000,000원 근저당입니다. 이전등기가 원래 순위를 유지하는 권리라면 선순위 판단이 달라질 수 있으므로, 이 부분이 해소되기 전에는 ‘인수 0원’만 보고 입찰해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53072 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 133-1 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 분당구 금곡로 232 |
| 물건종류 | 근린시설 · 1997.05.06. 사용승인 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 나정순 |
| 감정가 / 최저가 | 746,000,000원 / 365,540,000원 (1회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0’ 결론 전에 선순위 대조
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.27. 을구 10번 이순화 근저당권 550,000,000원입니다. 그 뒤 성남농업협동조합 1,700,000,000원 가압류, 서울축산업협동조합 470,625,582원 가압류, 주식회사아이언에셋코리아 224,000,000원 근저당, 판교낙생농업협동조합 51,254,062원 가압류와 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 그보다 앞선 2024.02.28. 을구 9번 광주농업협동조합 근저당 420,000,000원과 2026.04.29. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전입니다. 등기 흐름만 놓고 보면 이 권리의 존속·순위를 원본에서 다시 확인해야 합니다. 배당표에는 이 권리가 배당 대상에서 빠져 있어, 배당계산과 등기 흐름의 일치 여부가 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현황은 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 실제 이용상황도 폐문·부재로 확인하지 못한 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 주택 임차인의 대항력 문제는 나타나지 않지만, 근린시설의 실제 사용자·점유자 및 인도 난도는 현장에서 따로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,917,560원 |
| 2. 근저당 · 이순화 | 550,000,000원 | 359,622,440원 |
| 3. 가압류 · 성남농업협동조합 | 1,700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울축산업협동조합 | 470,625,582원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사아이언에셋코리아 | 224,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 판교낙생농업협동조합 | 51,254,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,995,879,644원 중 359,622,440원만 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당은 2,636,257,204원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미회수만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 365,540,000원 | 359,622,440원 | 2,636,257,204원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 34% | 255,877,999원 | 251,495,707원 | 2,744,383,937원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 24% | 179,114,599원 | 175,806,995원 | 2,820,072,649원 | 0원 |
신청채권자인 주식회사아이언에셋코리아의 채권최고액은 224,000,000원이지만 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 선순위로 계산된 이순화 근저당만으로 매각대금이 소진되기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 미금역 북동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트 단지와 미금로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 돌마로·성남대로에 버스정류장이 있으며, 미금역은 직선거리 약 450미터 이내입니다.
- 도로. 남서측으로 차인도가 분리된 왕복 6차선 미금로와 접하고, 북서측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도. 건물 내 201호·301호는 공부상 유치원에서 각각 제2종근린생활시설 사무소·학원으로 용도 변경된 내역이 있습니다.
- 현황. 현재 실제 이용상황은 폐문·부재로 확인하지 못했습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(분당)·개발행위허가제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 665.0㎡, 공시지가 5,663,000원/㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방형입니다.
- 정비. 분당신도시 특별정비예정구역 총괄도상 45블럭으로 조사돼 있으나 별도 확인이 필요한 사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 9번 최우선 확인. 2024.02.28. 광주농업협동조합 근저당 420,000,000원과 2026.04.29. 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 현재 효력·순위를 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 대조. 제시된 2025.02.27. 이순화 근저당이 실제 말소기준권리인지 매각물건명세서와 최신 등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계와 실제 이용상황이 미상입니다. 현장 점유자·사용자를 확인하세요.
- 호수·주소 확인. 도로명 표기가 금곡로 232와 미금로 232로 다르게 기재돼 있으므로 현장에서 물건을 정확히 특정하세요.
- 근린시설 환금성. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 동일 용도·면적대의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 개발행위허가제한지역 및 특별정비예정구역 관련 사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘선순위 한 줄’이 더 중요하다
이 사건은 감정가 746,000,000원에서 최저가가 365,540,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 등기에는 2024년 광주농업협동조합 근저당과 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 이전이 있고, 제시된 말소기준은 그보다 늦은 2025년 이순화 근저당입니다. 이 선순위 권리의 현재 효력이 확인되지 않으면 가격 판단 자체가 의미가 없습니다. 이 물건의 1순위 과제는 ‘얼마에 살까’가 아니라 ‘무엇이 남는가를 확정하는 것’입니다.
