창원지방법원 2024타경4706. 법원 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 사무실과 주거용 오피스텔이 혼재된 일괄매각 사건입니다. 기호 1·2는 공부상 일반음식점이나 현재 사무실로 이용 중이고, 기호 3은 공부상 사무소이나 주거용 오피스텔 4개 호로 개조된 공실입니다. 기호 4~15는 원룸형 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
등기만 보면 기준은 분명합니다. 2013년 2월 8일 설정된 태호새마을금고 근저당권 780,000,000원이 말소기준이며, 뒤에 붙은 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자 4명 중 3명은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표의 등기상 인수 0원을 최종 매수인 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 춘원2로 63-87, 나동 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 사무실 및 주거용 오피스텔 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 사용승인 2008.08.06 |
| 소유자 | 손천수(10분의 5 및 10분의 3) · 손성호(10분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 103,965,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성심새마을금고 / 610,144,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험을 분리해야 한다
2008년 설정된 광도농업협동조합 근저당권 3건은 2013년 2월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 태호새마을금고 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류 66,590,889원과 성심새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 3명은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강철규 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 남양건설(주) | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용현 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경선 | 전부 | 2024.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김경선의 전입신고일 2024년 10월 21일은 말소기준일 2013년 2월 8일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 강철규·남양건설(주)·조용현은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무와 인수금액을 판정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 현황상 확인되는 점유관계는 총 4건입니다.
③ 가격·회차 분석 — 17.56%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 103,965,000원으로 감정가 592,000,000원의 17.56%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없고, 사건은 일괄매각이며 용도와 현황이 복합적입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 103,965,000원 | 101,709,490원 | 744,881,399원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 72,775,500원 | 71,065,541원 | 775,525,348원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 50,942,850원 | 49,625,879원 | 796,965,010원 | 0원 |
계산상 인수 0원은 배당모형에 반영된 등기권리 기준입니다. 대항력 가능·미상 점유자 3명의 보증금·전입·확정일자가 확인되기 전에는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,510원 |
| 1. 근저당 · 태호새마을금고 | 780,000,000원 | 101,709,490원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 66,590,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 846,590,889원이고, 현재 최저가 기준 채권자 배당은 101,709,490원, 미배당은 744,881,399원입니다. 선순위 근저당권만 일부 배당되고 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·공부와 현황 불일치
- 용도 혼재. 기호 1·2의 공부상 용도는 일반음식점이나 현재 사무실로 이용 중이고, 기호 3은 공부상 사무소이나 주거용 오피스텔 4개 호로 개조된 공실입니다.
- 주거용 오피스텔. 기호 4~15는 원룸형 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 호수 불일치. 나동 2층 건축물현황도의 1호·2호·3호·4호는 현황상 각각 205호·203호·202호·201호로 사용되고 있습니다.
- 누수 흔적. 기호 3·4·11에는 누수 흔적이 있고, 내부를 확인하지 못한 기호 5·6·8~10·12·15에도 누수 가능성이 있습니다.
- 계속 사용 여부. 기호 3의 주거용 오피스텔 계속 사용 가능성 또는 원상복구 가능성을 재확인해야 합니다.
- 제시 외 건물. 기호 3에는 제시 외 건물 1개 동이 소재합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 광도면 안정리·황리 일원의 안정국가산업단지 지원시설구역 안에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·숙박시설·공장이 혼재한 상가 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 토지. 면적 486.7㎡, 지목 대, 세로장방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 367,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명의 대항력 확인. 강철규·남양건설(주)·조용현의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 주민등록·사업자등록·임대차계약서와 매각물건명세서로 교차 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기호 1~15의 토지·건물·대지권과 제시 외 건물 포함 여부를 물건목록 및 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 호수 현황 대조. 건축물현황도상 호수와 실제 사용 호수가 다르므로 현장 문패, 계량기, 점유자와 각 전유부분의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 누수·수선비 확인. 누수 흔적이 확인된 기호와 내부 미확인 기호를 모두 조사하고 방수·배관·내부 마감 수선 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 일반음식점·사무소를 사무실 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 부분의 건축법상 용도변경, 소방, 주차, 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권자 관계 확인. 말소기준 근저당권자 태호새마을금고와 경매신청 채권자 성심새마을금고 사이의 채권 이전·승계 및 신청 근거를 원본 등기와 경매기록으로 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아닌 각 호실의 공실률, 임대료, 보증금, 관리비, 수선비와 일괄매각 전체 수익성을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “17.56% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
현재 최저가 103,965,000원은 감정가 592,000,000원의 17.56%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 일괄매각 대상의 용도와 이용상태가 섞여 있으며, 호수 불일치와 누수 흔적도 존재합니다.
무엇보다 강철규·남양건설(주)·조용현은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이들 중 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 최저가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 금액으로 결정됩니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 실질 인수와 물건 현황은 미확정인 고위험 확인형 물건입니다. 점유관계·일괄매각 범위·용도 적법성·누수 수선비를 확정하기 전에는 감정가 대비 할인율을 입찰 근거로 삼기 어렵습니다.
