춘천지방법원 2024타경2803. 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 일대의 근린시설·토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 장항리 213-11외 2필지에 등기돼 있고, 이용상태는 주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다. 소유자는 오양곤이며, 현 등기상 말소기준권리는 2023.05.23. 서울축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 신한카드 주식회사·신용보증기금·강원신용보증재단·메리츠캐피탈 주식회사·김영호의 가압류와 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부의 말소기준권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 목록1 갑구 순위 2번 소유권이전청구권 가등기가 인수권리로 명시돼 있고, 그 접수일은 1989.12.30.입니다. 신청채권자는 제척기간 도과로 가등기권자의 예약완결권이 소멸했다는 의견서를 제출했습니다. 즉 명세서의 인수 표기와 신청채권자의 소멸 주장이 함께 존재하므로, 낙찰 전 가등기 효력과 실제 말소 가능성을 원본 서류로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2803 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 212 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 213-11외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 주택(관리실 등) · 숙박시설 · 근린생활시설(음식점) |
| 소유자 | 오양곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,024,057,190원 / 991,788,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,012,353,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 가등기는 별도 확인
현재 확인되는 말소기준은 2023.05.23. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 신한카드 주식회사 가압류 20,533,404원, 신용보증기금 가압류 14,030,065원, 강원신용보증재단 가압류 68,624,987원, 메리츠캐피탈 주식회사 가압류 14,027,265원, 김영호 가압류 70,000,000원 및 2024.11.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박정선의 가압류와 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 2018.08.24. 군자농업협동조합 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 주택·숙박시설·음식점 등 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 하며, 점유자가 발견될 경우 전입·사업자등록·보증금·점유개시일 등을 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 시세 비교자료 없이 ‘49%니까 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 991,788,000원으로 감정가 2,024,057,190원의 49%입니다. 4회 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 991,788,000원 | 979,470,120원 | 407,745,601원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 793,430,400원 | 783,096,096원 | 604,119,625원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 634,744,320원 | 625,996,877원 | 761,218,844원 |
③ 예상배당표 (매각가 991,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,317,880원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 979,470,120원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,533,404원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 14,030,065원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 강원신용보증재단 | 68,624,987원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 14,027,265원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 김영호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,317,880원을 제외한 979,470,120원이 서울축산업협동조합 근저당권에 배당되고, 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 407,745,601원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천강오토캠핑장 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주택(관리실 등), 물탱크실·창고·화장실, 숙박시설, 근린생활시설(음식점)이 혼재합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있고, 주택·숙박시설에는 보일러 난방설비, 근린생활시설에는 시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등이 포함되며, 일부는 하천구역에 해당합니다. 공시지가는 149,100원/㎡이고 대표 토지면적은 578.0㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록9,10은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘도로’ 등입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 목록1 갑구 순위 2번 1989.12.30. 소유권이전청구권 가등기의 명세서 기재와 신청채권자의 예약완결권 소멸 의견서를 함께 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록9,10은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수로 명시돼 있습니다. 발급을 위해 북방면사무소에 미리 신청할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 물건이 포함되고, 지상 수목·석축, 수영장·폭포설비 및 조명설비도 평가 범위에 포함돼 있습니다.
- 현황 차이 확인. 목록6은 의뢰목록상 ‘주택’이나 현황은 ‘숙박시설’ 등이고, 부속건물의 구조도 의뢰목록과 현황이 다릅니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 근린시설·숙박시설·토지 일괄물건 자체의 시장가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 가등기 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 2,024,057,190원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 991,788,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 등기 순위만 보면 2023.05.23. 서울축산업협동조합 근저당권 이후의 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아닙니다. 목록1의 1989.12.30. 소유권이전청구권 가등기가 명세서상 인수권리로 기재돼 있다는 점, 신청채권자가 이에 대해 제척기간 도과에 따른 예약완결권 소멸 의견서를 제출했다는 점, 목록9,10에 농지취득자격증명이 필요하다는 점이 핵심입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 현재 가격을 ‘싸다’고 단정할 근거도 부족합니다. 가격은 내려왔지만 권리 확인은 끝나지 않은 물건. 이 사건은 가등기 효력·점유관계·농지취득자격증명을 확인한 뒤에야 입찰가 판단으로 넘어갈 수 있습니다.
