춘천지방법원 2024타경2803. 홍천군 북방면 장항리 213-11 외 2필지의 토지·건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 오양곤이고, 말소기준은 2023년 5월 23일 설정된 서울축산업협동조합 근저당 1,200,000,000원입니다. 이 근저당의 채무자는 유서연이며, 경매 신청채권자도 서울축산업협동조합입니다. 청구액은 1,012,353,962원입니다.
말소기준 이후 설정된 신한카드·신용보증기금·강원신용보증재단·메리츠캐피탈·김영호의 가압류와 2024.11.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 등록된 임차인 내역은 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2803 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 213-11 외 2필지 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 주택(관리실 등) · 숙박시설 · 근린생활시설(음식점) |
| 소유자 | 오양곤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,666,532,940원 / 1,666,532,940원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,012,353,962원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 626.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 254,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 을구 3번 서울축산업협동조합 근저당입니다. 2021년 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2023.05.23 신탁재산 귀속으로 다시 오양곤에게 소유권이 돌아왔고, 같은 날 서울축산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료가 없어 신건 가격 메리트는 미확인
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,666,532,940원 또는 신건 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 데이터상 판단할 수 없습니다. 특히 현황이 주택 한 동의 단순 물건이 아니라 숙박시설·근린생활시설·토지와 부대설비가 결합된 복합형 물건이므로, 일반 주택 실거래를 그대로 대입하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,666,532,940원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,333,226,352원 | 69,721,633원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,066,581,081원 | 333,700,451원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자 미배당은 늘지만, 이 자료에서 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다. 즉 유찰은 권리 인수액을 늘리는 구조가 아니라 매각대금과 채권 회수액을 낮추는 구조입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 80% 또는 64% 구간 자체를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,666,532,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,065,329원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,533,404원 | 20,533,404원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,030,065원 | 14,030,065원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 68,624,987원 | 68,624,987원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 14,027,265원 | 14,027,265원 |
| 6. 가압류 · 김영호 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 260,251,890원 |
현재 최저가 1,666,532,940원 가정에서는 배당 대상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여 260,251,890원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 물건 특성 — 단순 토지·주택이 아닌 복합 일괄매각
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 물건도 포함되고, 목록 3~5 지상 수목·석축 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 부대설비. 토지와 건물, 수영장 및 폭포설비 등에 설치된 조명설비도 각 항목에 포함해 평가됐습니다.
- 이용현황. 기호(2)는 주택(관리실 등), 기호(6,8)는 숙박시설, 기호(6) 부속건물은 근린생활시설(음식점)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 6은 의뢰목록상 ‘주택’이나 현황은 ‘숙박시설’ 등이며, 목록 9·10은 공부상 지목 ‘전’이나 현황은 ‘도로’ 등입니다.
- 건물구조. 일반철골구조·철근콘크리트구조·경량철골구조가 혼재하고, 숙박시설은 3층 건물로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있고, 일부 건물은 보일러 난방, 근린생활시설에는 시스템 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천강오토캠핑장 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지 등으로 이루어진 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 주요 토지는 계획관리지역이며 일부는 성장관리계획구역(북방059)에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 목록 9·10에는 하천구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지형상. 토지면적 626.0㎡, 평지·사다리형·소로한면, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 등록 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용자를 확인해야 합니다.
- 목록 6 현황 확인. 의뢰목록상 ‘주택’과 현황 ‘숙박시설’의 차이가 있으므로 건축물대장·인허가·실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 목록 9·10 확인. 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘도로’의 차이 및 하천구역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목·석축·수영장·폭포설비·조명설비의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 개별 감정내역과 수익·활용 가능성을 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심 리스크는 권리보다 물건의 복합성입니다. 주택·숙박시설·음식점·토지와 여러 부대설비가 일괄매각되고, 일부 목록은 공부와 현황도 다릅니다. 여기에 임대관계는 미상이고, 비교할 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 신건 1,666,532,940원의 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 권리는 통과하되, 실제 이용·점유·인허가·개별 감정내역과 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
