창원지방법원 2024타경22056. 등기부는 집합건물로 표시되지만 감정평가상 이용상태는 자동차관련시설(주차장)이며, 승강기식 횡식 중간승입식으로 약 48대를 수용할 수 있는 주차타워입니다. 토지는 3필 일단의 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이고, 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 현황은 자동차관련시설 건부지로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 아파트나 주거용 집합건물처럼 접근하면 안 됩니다.
가격은 극단적으로 내려왔습니다. 감정가 248,877,775원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 21,417,000원입니다. 다만 동일 용도의 최근 실거래 시세가 없어 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문됐고, 물건 자체가 주차시설이라는 점 때문에 가격 숫자만으로 환금성과 활용도를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경22056 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제중앙로 1884, 9층901호 (고현동,경성빌딩) |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 자동차관련시설(주차장) · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 차영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 248,877,775원 / 21,417,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 259,044,474원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 193.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 4,308,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석 기준으로 제시된 말소기준권리는 2024.02.13 경남신용보증재단의 가압류 85,950,401원입니다. 그 뒤 2024.02.28 임의경매개시결정, 2024.03.05 신용보증기금 가압류 11,495,000원, 2024.03.07 신한카드 주식회사 가압류 6,242,704원, 2024.12.13 거제시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 전세권·근저당권 가운데 여러 건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 임차관계는 없으며 감정평가에도 임대관계 없음으로 조사됐습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 매수인 인수 위험은 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격과 물건 성격 — 8회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 21,417,000원이고 감정가 대비 비율은 0.0861입니다. 9회 유찰 시 시나리오는 14,991,899원, 10회 유찰 시에는 10,494,329원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없으므로 이 하락폭 자체를 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 785,506원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 85,950,401원 | 20,631,494원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 11,495,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,242,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 총액 103,688,105원 중 20,631,494원이 배당되고, 83,056,611원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
④ 관리비·시설·토지 메모
- 관리비. 2023. 4.까지 공용부분 관리비 5,901,150원이 미납된 상태입니다.
- 시설. 철골조 샌드위치판넬 강판지붕 단층 구조이며, 승강기식 횡식 중간승입식 약 48대 수용 주차타워입니다.
- 사용상태. 자동차관련시설(주차장)로 이용 중이나 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 거제시 고현동 고현시장 동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 차량 접근 및 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 3필 일단의 세장형 토지로 상업용 건부지이며, 서측 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 부설주차장에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 자동차관련시설(주차장) 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 21,417,000원 | 20,631,494원 | 83,056,611원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 14,991,899원 | 14,322,045원 | 89,366,060원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 10,494,329원 | 9,905,431원 | 93,782,674원 | 0원 |
매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 계속 커집니다. 신청채권자 청구액은 259,044,474원이며 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시설 상태 확인. 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문된 주차타워이므로 실제 작동 상태와 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 5,901,150원 미납이 기재돼 있으므로 관리주체에 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 부재. 비교 가능한 최근 실거래 정보가 없으므로 감정가 대비 9%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 용도·규제 확인. 자동차관련시설(주차장), 일반상업지역, 부설주차장이라는 현재 성격과 향후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “9%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 쓰임과 환금성
이 사건은 임차인이나 인수액 때문에 복잡한 물건은 아닙니다. 임차관계가 없고 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체가 일반적인 주거·상가가 아니라 약 48대를 수용하는 자동차관련시설 주차타워이며, 장기간 사용하지 않은 것으로 조사됐습니다. 여기에 공용부분 관리비 5,901,150원 미납이 있고, 최근 실거래 시세도 없어 현재 최저가 21,417,000원이 시장가 대비 얼마나 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
따라서 결론은 권리 인수는 단순하지만 가격만 보고 접근하기 어려운 특수용도형 물건입니다. 8회 유찰이라는 숫자 자체보다 시설 상태, 실제 활용 가능성, 관리비, 용도·규제와 환금성을 확인하는 것이 우선입니다.
