창원지방법원 2024타경22056. 거제시 고현동 경성빌딩 10층 1001호 사건입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가에서는 현황을 자동차관련시설(주차장)으로 보고 있습니다. 설비는 승강기식 횡식 중간승입식으로 약 48대를 수용할 수 있는 주차타워이며, 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문 조사됐습니다. 감정가 239,877,775원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,642,000원입니다.
가격만 보면 감정가의 한 자릿수 비율까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가치 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 주차타워라는 특수한 이용상태와 8회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경22056 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제중앙로 1884, 10층1001호 (고현동, 경성빌딩) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 자동차관련시설(주차장) 이용 |
| 소유자 | 차영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 239,877,775원 / 20,642,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 259,044,474원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 193.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 매수인 인수 0원
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가 기타 참고사항에도 임대관계는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 제공된 말소기준권리는 2024.02.13. 경남신용보증재단의 가압류 85,950,401원이며, 이후 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가의 8.6%, 그러나 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 20,642,000원으로 감정가 239,877,775원의 약 8.6%입니다. 다음 회차 시나리오는 9회 유찰 시 14,449,400원, 10회 유찰 시 10,114,580원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 771,556원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 85,950,401원 | 19,870,444원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 11,495,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 97,445,401원 중 예상배당은 19,870,444원이며, 미배당은 77,574,957원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 고현동 고현시장 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 자동차관련시설인 주차장으로 이용 중이며, 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 설비. 승강기식 횡식 중간승입식으로 약 48대를 수용할 수 있는 주차타워입니다.
- 토지. 3필 일단의 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 부설주차장 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가에는 토지의 공부상 지목이 잡종지이나 현황은 자동차관련시설(주차장) 건부지로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 저가 착시 경계. 감정가 대비 8.6%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 실거래 비교자료가 없습니다.
- 주차타워 가동상태. 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문됐으므로 실제 작동 가능 여부와 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 8회 유찰된 특수용도 물건이라는 점을 감안해 매각·임대 등 출구전략을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비. 2023. 4.까지 공용부분 관리비 5,754,960원 미납 기재가 있으므로 현재 금액을 반드시 재확인해야 합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “9% 가격”보다 먼저 봐야 할 것은 활용성과 환금성
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 239,877,775원이던 감정가가 8회 유찰을 거쳐 20,642,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 실거래 시세가 없는 상태에서 그 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 약 48대 규모의 주차타워이고 장기간 사용하지 않은 것으로 탐문됐으며, 이미 8회 유찰됐다는 사실까지 함께 봐야 합니다.
권리 측면에서는 현재 계산상 매수인 인수 0원이고 임차인도 확인되지 않아 상대적으로 단순합니다. 반면 투자 판단의 핵심은 실제 가동 가능성·관리비·특수용도 환금성입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 “현재 상태로 무엇에 쓸 수 있고 다시 팔 수 있는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
