창원지방법원 2024타경22926. 통영시 무전동 동성테크빌 15층 1504호, 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 154,000,000원이지만 15회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,862,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 말소되지 않는 선순위 전세권입니다.
말소기준권리는 2023.09.07 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류 9,051,186원입니다. 그런데 손민숙의 전세권은 그보다 훨씬 앞선 2019.05.10 설정이고 전세금은 130,000,000원입니다. 매각물건명세서상 이 전세권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 전세금이 늘어나는 구조라, 총 실질부담은 최저가처럼 함께 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경22926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전8길 34, 15층1504호 (무전동,동성테크빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 64.63㎡ · 지하1층/지상15층 중 15층 1504호 |
| 소유자 | 김갑애 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 1,862,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 48,617,741원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 전세권
2004년과 2011년 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 2017.02.02 설정됐던 강은경의 전세권 155,000,000원도 2019.05.10 해지로 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 같은 날 새로 설정된 손민숙 전세권 130,000,000원입니다. 이 권리는 2023.09.07 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서에서도 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 보수적으로 판정
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손민숙 | 1504호 전부 | 2019.05.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 전세권 승계 |
실제 임차인은 손민숙 1명입니다. 전입일 2019.05.16은 말소기준일 2023.09.07보다 앞섭니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인의 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
다만 임차인 대항력 판단과 별개로, 같은 손민숙 명의의 을구 7번 전세권 130,000,000원은 등기상 존재하고 매각으로 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로, 전세권 승계 위험은 명확합니다. 즉 이 사건은 임차보증금이 미상이라는 이유로 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 1.3억’을 비교해야 한다
이 물건의 가격 비교 기준은 최저매각가 1,862,000원이 아니라 승계 전세권을 반영한 실질취득 약 130,000,000원입니다. 제공된 동성테크빌 실거래는 5건이며, 최신 거래는 2022.11의 150,000,000원, 최근 12개월 평균은 191,375,000원입니다. 전체 거래 평균은 194,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 84.99㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 84.99㎡ | 8 | 200,500,000원 |
| 2022.03 | 84.99㎡ | 11 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 84.99㎡ | 10 | 197,000,000원 |
| 2021.08 | 84.99㎡ | 11 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 4건 | 191,375,000원 |
절대금액만 놓고 보면 실질취득 약 130,000,000원은 최신 거래 150,000,000원과 최근 12개월 평균 191,375,000원보다 낮습니다. 하지만 그 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 거래 표본은 모두 84.99㎡인데 대상면적은 64.63㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 거래 추세는 -7.5%로 하락 방향이고, 최신 표본도 2022.11입니다. 따라서 가격 메리트는 동일 면적의 더 직접적인 거래 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 433,516원 |
| 2. 전세권 · 손민숙 | 130,000,000원 | 1,428,484원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,051,186원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 9,883,502원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 46,655,984원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 3,019,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 1,862,000원 중 집행비용 433,516원을 제외한 1,428,484원만 손민숙 전세권에 배당됩니다. 총 채권액 198,610,474원 중 채권자 배당액은 1,428,484원, 미배당액은 197,181,990원입니다. 특히 말소되지 않는 전세권은 배당으로 충족되지 않은 부분이 매수인 부담의 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 1,862,000원 | 1,428,484원 | 197,181,990원 |
| 16회 유찰 시 | 1,303,400원 | 879,939원 | 197,730,535원 |
| 17회 유찰 시 | 912,380원 | 495,957원 | 198,114,517원 |
회차가 더 내려가면 표면상 최저가는 1,303,400원, 912,380원까지 낮아집니다. 그러나 말소되지 않는 전세권 130,000,000원이 그대로 존재하는 이상, 낙찰가 하락분을 그대로 취득원가 절감으로 볼 수 없습니다. 이 사건에서 최저가만 따라 내려가는 입찰 논리는 성립하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 무전동, ‘롯데마트’ 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 주위에 시내버스 정류장이 있어 관내 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 지하1층/지상15층 건물의 15층 1504호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 동측 왕복2차선 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,548,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동성테크빌은 67세대, 2003.12.05 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 14.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 외 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 1,862,000원을 매수원가로 보지 말고, 승계되는 전세권 130,000,000원을 포함해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 전세권 원문 확인. 을구 7번 전세권설정등기(2019.05.10 접수 제10272호)가 매수인에게 인수된다는 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 손민숙의 전입은 2019.05.16이지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 임대차계약 관계와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 면적 맞추기. 현재 실거래 표본은 84.99㎡이고 대상면적은 64.63㎡입니다. 같은 면적대 실거래 없이 절대금액만 비교해 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 거래 추세가 -7.5%이므로 전체 평균 194,500,000원보다 최신 거래 150,000,000원과 거래 방향성을 더 보수적으로 참고해야 합니다.
- 15회 유찰 원인 확인. 권리 인수 외에도 내부 상태, 점유·명도, 관리비, 시장 수요 등 반복 유찰의 추가 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에서 달라질 수 있는 세금·집행비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “186만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 154,000,000원이 15회 유찰돼 최저가 1,862,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 말소기준보다 앞선 손민숙 전세권 130,000,000원이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계되기 때문입니다. 현재 회차에서는 그 전세권에 1,428,484원만 배당돼 대부분이 남습니다.
따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 130,000,000원입니다. 참고 실거래의 최근 12개월 평균 191,375,000원과 최신 거래 150,000,000원보다 절대금액은 낮지만, 거래면적이 84.99㎡로 대상 64.63㎡와 다르고 거래 추세도 -7.5%입니다. 여기에 15회 유찰과 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만, 그 파격이 곧 가격 메리트를 뜻하지 않는 사건입니다. 승계권리와 동일 면적 시세를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
