춘천지방법원 2025타경20623. 강원특별자치도 원주시 신림면 신림리 638-8 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 10동 사무실, 11동 수위실, 3동 관리실 및 기숙사이고, 토지는 공장용지 3,964㎡로 공업용 이용상태입니다. 현재 소유자는 주식회사대원피앤비입니다.
등기상 말소기준은 2019.11.25 설정된 중소기업은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 120,000,000원, 주식회사태일우드 40,000,000원, 김홍기 280,000,000원 근저당과 우뿔차민다 가압류 43,518,032원, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별개로 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 임차인이 있어 낙찰자가 떠안을 금액이 0원이 아니라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20623 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 신림면 신림리 638-8 |
| 등기상 표시 | 강원특별자치도 원주시 신림면 용암리 663-9 · 신림리 638-8 8동 · 제원로 1335-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 10동 사무실 · 11동 수위실 · 3동 관리실 및 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 3,964㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사대원피앤비 |
| 감정가 / 최저가 | 2,264,999,560원 / 1,109,850,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 220,810,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준권리는 2019.11.25 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 (주)지평환경에너지는 2019.06.14 전입하여 말소기준권리보다 시점이 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 500,000원이며 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)지평환경에너지 | 미상(현화서상 132㎡) | 10,000,000원 | 500,000원 | 2019.06.14 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 49%인 1,109,850,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 776,895,000원, 4회 유찰 시에는 543,826,500원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,109,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,498,500원 |
| 인수 · (주)지평환경에너지 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사태일우드 | 40,000,000원 | 16,351,500원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 우뿔차민다 | 43,518,032원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당 · 김홍기 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 1,443,518,032원 중 1,096,351,500원이 배당되고 347,166,532원이 미배당됩니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다.
⑤ 토지·건물 이용과 규제
- 주위환경. 신림면 소재지 남동측 근거리에 위치하며 주위는 대부분 순수농경지역입니다.
- 교통. 제반교통은 무난한 지역입니다.
- 건물 이용. 10동은 사무실, 11동은 수위실, 3동은 관리실 및 기숙사로 이용됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 3,964㎡, 토지이용상황은 공업용이며 평지·사다리형입니다.
- 토지이용 제한. 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역과 관련돼 있고 일부는 하천구역입니다.
- 공시지가. 95,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 기타 현황. 토지상에 용도미상의 이동 가능한 컨테이너박스 5개가 소재합니다.
⑥ 매각 조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 관정. 목록2 지상 관정 1식은 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 컨테이너 5동은 매각에서 제외됩니다.
- 임차보증금. 현재 회차에서는 낙찰가 외 10,000,000원 인수까지 포함해 실질취득금액을 계산해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 감정가 49%만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 토지 규제. 농업진흥구역·가축사육제한구역·농림지역·성장관리계획구역 및 하천구역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 점유관계. (주)지평환경에너지의 점유부분은 미상(현화서상 132㎡)으로 기재돼 있어 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수와 이용제약’을 먼저 본다
이 사건의 표면적 숫자는 감정가 2,264,999,560원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,109,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 먼저 대항력 임차보증금 10,000,000원의 인수를 반영해야 합니다. 현재 회차 실질취득은 1,119,850,000원입니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 실제 임차인 1명의 보증금은 남습니다. 여기에 공장용지와 사무실·수위실·관리실 및 기숙사로 구성된 이용상태, 농업진흥구역 등 토지이용 제한, 일괄매각과 관정·컨테이너 조건까지 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 접근하기보다, 실질취득과 실제 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 C등급 물건입니다.
