춘천지방법원 2025타경20771. 원주시 지정면 가곡리에 있는 팬더프라자 1층 근린생활시설입니다. 감정평가상 건물은 7층 규모의 철근콘크리트구조이며, 해당 상가는 현재 금별맥주원주기업도시점이 일단지의 주점으로 이용하고 있습니다. 매각은 목록 1~4의 일괄매각으로 기재돼 있어 실제 취득 범위를 반드시 함께 살펴봐야 합니다.
이 물건은 소유자인 주식회사무한을 채무자로 하는 근저당권 관련 채권을 농업협동조합자산관리회사가 넘겨받은 뒤 임의경매를 신청한 사건입니다. 신청채권자의 청구액은 2,539,334,752원으로 최저매각가보다 큽니다. 하지만 더 중요한 것은 채권액의 크기가 아니라, 매각으로 없어지는 권리와 매수인이 떠안을 수 있는 권리를 구분하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1344-4 팬더프라자 1층 113호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 지정면 무릉로 43 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설(상가) |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 근린시설 · 감정평가상 113호·114호·115호·116호·119호 기재 |
| 매각범위 | 목록 1~4 일괄매각 · 호실별 매각 포함 여부 대조 필요 |
| 현황 이용 | 금별맥주원주기업도시점 · 주점 영업 |
| 소유자 | 주식회사무한 |
| 감정가 | 2,213,300,000원 |
| 최저매각가 | 1,549,310,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 2,539,334,752원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준 | 2023.02.10 국(원주세무서장) 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
이 가등기가 매각 후에도 존속하는 소유권이전청구권 보전가등기라면, 매수인은 가등기권자의 권리행사로 소유권을 잃을 위험까지 검토해야 합니다. 단순히 금액을 추가로 지급하면 해결되는 보증금 인수와는 다른 위험입니다.
다만 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지에 따라 경매에서의 처리 결과가 달라질 수 있습니다. 등기 원인서류와 매각물건명세서에서 가등기의 성격 및 매각 후 존속 여부를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
권리 관계에는 이미 말소된 근저당도 있습니다. 2020.12.02 동횡성농업협동조합의 채권최고액 562,120,000원 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있지만, 등기상 원 근저당권이 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2021.03.24 김여정 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권도 말소됐습니다.
반면 김여정 명의의 소유권이전청구권가등기는 별도로 남아 있는 권리입니다. 근저당권 말소 사실만으로 가등기까지 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.
말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류, 원주시 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 국세·지방세의 실제 우선배당 여부와 금액은 별도 문제입니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 영업점 1곳
현황조사와 매각물건명세서에는 금별맥주원주기업도시점이 기재돼 있습니다. 목록 1~4를 일단지의 주점으로 사용하고 있으며, 월 차임은 2,000,000원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금별맥주원주기업도시점 | 목록 1~4 · 주점 이용 | 2025.04.14 | 미상 | 2,000,000원 | 선순위 대항력 확인 안 됨 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 실제 영업점은 1곳으로 파악되며, 보증금 대위·승계에 의한 중복신고는 확인되지 않습니다. 인수 보증금을 0원으로 확정하기보다 임대차계약서와 사업자등록 관련 기록을 확인해야 합니다.
특히 주점이 여러 호실을 함께 사용하고 있다는 점을 주의해야 합니다. 일괄매각 범위, 개별 호실의 점유 관계, 시설물 및 인테리어의 소유관계, 영업 종료 또는 이전에 따른 명도 비용까지 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 70%까지 내려왔지만 저가 여부는 미확인
감정가는 2,213,300,000원이고, 한 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 1,549,310,000원입니다. 이는 감정가의 70%에 해당합니다. 추가 유찰을 가정한 매각가 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,549,310,000원 | 선순위 가등기 위험 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,084,517,000원 | 가등기 존속 위험 별도 확인 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 759,161,900원 | 가격 하락으로 권리 위험이 해소되지는 않음 |
가격이 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 상가의 가치는 입지뿐 아니라 임대수익, 공실 위험, 실제 임대차조건, 관리비, 영업 지속 가능성과 매각 유동성에 따라 달라집니다. 현재 확인되는 임대조건은 월세 2,000,000원뿐이며 보증금과 해당 임대차의 정확한 범위는 확인되지 않았습니다.
또한 비교 가능한 상가 실거래가격이 확인되지 않아 최저매각가가 최근 시세보다 낮다는 판단을 할 수 없습니다. 현재의 가격 할인은 감정가 대비 할인일 뿐, 시장가치 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
가등기가 매각 후에도 효력을 유지한다면 단순한 추가 비용이 아니라 소유권 자체에 영향을 주는 위험이 발생할 수 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 실질취득비용을 확정하거나 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,549,310,000원 가정 · 산출치 검증 필요)
현재 표시된 배당 산출 내역은 다음과 같습니다. 다만 이 표는 실제 채권자 배당을 제대로 반영했다고 보기 어렵습니다. 신청채권자의 청구액이 2,539,334,752원인데도 채권자 배당액이 0원으로 처리돼 있기 때문입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 표상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,893,100원 |
| 1. 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 2,539,334,752원 | 0원 |
| 2. 국세·지방세 등 우선배당 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 표상 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,531,416,900원 |
위 소유자 잔여액은 집행비용만 차감한 계산상 수치입니다. 실제 소유자에게 해당 금액이 지급된다는 의미가 아닙니다. 신청채권, 세금, 가등기의 법적 성격 및 임차인의 우선변제 여부를 반영한 배당표를 다시 산정해야 합니다.
이는 실제 배당관계를 반영한 결과로 인정하기 어렵습니다. 소유자 잔여액을 확정 배당액으로 받아들이면 안 되며, 신청채권자의 담보권 말소·채권 이전 이력, 조세채권과 배당요구 내역을 대조해 재산정해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 지정면 가곡리의 집합상가 밀집지역입니다. 주변은 중심상업지역으로 근린시설이 모여 있는 상업 입지입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 1층 상가입니다. 외벽과 창호에는 강화유리가 사용됐으며 승강기·소화·급배수·위생설비가 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 현황상 금별맥주원주기업도시점이 여러 호실을 일단지로 사용하고 있습니다.
- 도로. 감정평가상 소로각지로 기재돼 있으며, 토지정보에는 중로각지 및 중로2류 접합 사항이 확인됩니다. 개별 호실의 출입동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 원주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 해당합니다.
- 토지 관련 제한. 주차장 관련 저촉·접합 사항, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,502,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 상가 구분소유권 전체의 시장가격을 직접 의미하지는 않습니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상업지역의 1층 근린시설이라는 특성은 있으나, 실제 거래가격·공실률·임대수익·관리비 부담을 확인하지 못해 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 김여정 가등기의 성격. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 순위보전가등기인지 확인해야 합니다. 매각으로 말소되는지 또는 매수인에게 대항할 수 있는지가 입찰 판단의 최우선 조건입니다.
- 말소기준과 담보권 이력. 2020년 동횡성농업협동조합 근저당권과 2021년 김여정 근저당권의 말소 상태, 농업협동조합자산관리회사의 채권 이전 및 경매신청 근거를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 국, 국민건강보험공단, 원주시 압류에 따른 체납액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 가등기 관련 인수 조건 및 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 상가 임대차계약. 금별맥주원주기업도시점의 보증금, 사업자등록, 점유 개시, 확정일자, 배당요구 및 계약 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1~4와 감정평가상 호실 기재를 대조하고 실제 소유권 이전 대상과 점유 구역이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 영업장 명도. 현재 주점으로 영업 중인 상가인 만큼 영업시설, 인테리어, 원상복구, 임차인 퇴거 협의 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 월세 2,000,000원의 계약상 지급 조건과 실제 납부 여부, 보증금, 관리비 및 공실 위험을 검토해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 상권의 유사 1층 상가 실거래, 최근 임대료, 공실 기간과 수익률을 확인하기 전에는 적정 입찰가를 산정하지 않아야 합니다.
- 배당 재검토. 채권자 배당 0원과 소유자 잔여액 1,531,416,900원이 표시되는 산출 결과는 그대로 사용할 수 없습니다. 채권원금·우선순위·세금 등을 포함한 별도 배당 검토가 필요합니다.
- 진행기일 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부와 최신 등기 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
가등기가 존속하는 권리라면 낙찰가가 추가로 내려가도 소유권 위험은 그대로 남습니다. 권리 정리와 임대차 확인이 선행돼야 가격 검토가 가능합니다.
맺으며 — “감정가의 70%가 곧 안전한 가격은 아니다”
이 물건은 표면적으로 관심을 끌 만한 요소가 있습니다. 원주 기업도시의 중심상업지역에 위치한 1층 근린시설이며, 실제 영업점이 존재합니다. 감정가 2,213,300,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,549,310,000원으로 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 김여정 명의 소유권이전청구권가등기가 말소기준보다 먼저 설정돼 있다는 사실입니다. 가등기의 법적 성격에 따라 매수인에게 미치는 영향이 달라지고, 경우에 따라 취득한 소유권의 안정성 자체가 문제가 될 수 있습니다.
또한 현재 영업 중인 주점의 보증금과 상세 임대차조건이 확인되지 않았고, 배당 산출치에도 신청채권액과 맞지 않는 부분이 있습니다. 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 감정가 대비 할인만으로 가격 경쟁력을 주장할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 가등기의 매각 후 처리, 임대차 보증금, 일괄매각 범위와 실제 배당관계가 명확해진 다음에야 가격과 수익성을 판단할 수 있습니다. 이 물건에서는 낮은 최저가보다 확실한 소유권 취득 가능성이 먼저입니다.
