* 금전인수 추정 0원은 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 선순위 가등기의 법적 효력과 추가 부담을 금액으로 평가한 결과가 아니며, 최종 인수액을 확정하는 의미가 아닙니다.
춘천지방법원 2025타경20771. 원주시 지정면 가곡리 팬더프라자 1층 119호 근린생활시설입니다. 감정가 611,200,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 427,840,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 가격보다 권리관계부터 풀어야 하는 상가입니다.
핵심은 갑구 2번 소유권이전청구권가등기입니다. 김여정 명의로 2021.11.05 접수되었고 원인은 2021.11.01 매매예약입니다. 이후 2023.02.10 국세 압류가 설정되었습니다. 해당 압류를 말소기준으로 보는 분석에서는 가등기가 그보다 선순위이므로 매수인에게 존속할 수 있는 권리입니다.
또한 가등기에 관하여 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 주의사항이 존재합니다. 소유권이전청구권가등기인지, 실질적으로 채권담보를 위한 담보가등기인지에 따라 매각 후 권리처리와 매수인의 위험이 달라질 수 있습니다. 현재 단계에서는 선순위 가등기가 확실히 소멸한다는 결론을 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1344-4 팬더프라자 1층 119호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 지정면 무릉로 43 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 1층 119호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 구분상가 |
| 소유자 | 주식회사무한 (단독소유) |
| 감정가 | 611,200,000원 |
| 최저매각가 | 427,840,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권액 | 2,539,334,752원 |
| 말소기준 표시 | 2023.02.10 · 갑구 3번 국(원주세무서장) 압류 |
| 주요 선순위 권리 | 2021.11.05 · 갑구 2번 김여정 가등기 |
| 점유 조사 | 금별맥주원주기업도시점 · 월 차임 2,000,000원 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 가등기가 말소기준보다 빠르다
기존 동횡성농업협동조합 근저당권은 2020.12.02 설정되었고 채권최고액은 570,440,000원입니다. 이후 2023.06.08 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역이 존재합니다. 다만 원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이 근저당권을 현존하는 담보권으로 단정하거나, 채권최고액 전부가 현재 매각대금에서 우선배당된다고 계산해서는 안 됩니다.
갑구에는 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 원주시 압류가 존재합니다. 국세 압류는 말소기준으로 표시되고 이후의 압류들은 매각에 의한 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당상 우선순위는 별개 문제이므로 당해세, 법정기일, 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력보다 보증금과 점유범위가 문제
| 점유자 / 이용관계 | 신고일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 금별맥주원주기업도시점 점유 부분 미상 · 현황서상 목록 1~4 |
2025.04.14 | 미상 | 2,000,000원 | 대항력 없음 분류 우선변제 미상 승계 미상 |
현황조사상 확인된 점유 영업장 1곳입니다. 보증금·확정일자·배당요구·점유면적이 확인되지 않았습니다. 보증기관의 별도 대위신고는 확인되지 않으므로 중복 임차인으로 집계하지 않습니다.
보증금 액수가 확인되지 않았다는 점도 중요합니다. 월 차임이 2,000,000원으로 확인되더라도 보증금 규모와 최우선변제 여부는 알 수 없습니다. 특히 현황조사상 점유 부분이 목록 1~4와 관련되어 있어 119호에 해당하는 영업장 점유범위와 임대차 조건을 개별적으로 특정할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%지만 시세 할인은 미확인
감정가 611,200,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 427,840,000원입니다. 감정가보다 183,360,000원 낮은 가격이지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시세보다 싸게 나온 물건이라고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차별 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 검토 의견 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 427,840,000원 | 가등기 인수위험 및 시세 미확인 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 299,488,000원 | 가격 하락해도 가등기 검토 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 209,641,600원 | 낮은 최저가만으로 안전성 확보 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 427,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구액 | 산정상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,678,400원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 2,539,334,752원 | 0원 |
| 국세·건보·지방세 압류 관련 채권 | 미확정 | 미반영 |
| 임차인 관련 배당 | 보증금 미상 | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부(산정상) | — | 421,161,600원 |
집행비용은 추정액입니다. 산정상 소유자 잔여 421,161,600원은 채권자 배당이 반영되지 않은 계산 결과로 실제 교부 가능 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 및 권리별 배당순위 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리의 집합상가 밀집 중심상업지역에 위치합니다. 원주기업도시 내 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽 강화유리, 내부 인테리어 마감 및 강화유리 창호가 기재되어 있습니다. 승강기, 소화설비, 급배수·위생설비가 마련되어 있습니다.
- 접도. 감정요항표상 소로각지로 기재되며, 토지이용계획에는 중로2류(폭 15~20m) 접합이 표시됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 원주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 해당합니다. 주차장 관련 저촉사항과 배출시설설치제한지역 등도 확인 대상입니다.
- 토지. 관련 토지 면적은 1,810.6㎡이며 공시지가는 1,502,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 구분상가의 개별 대지권 면적이나 상가 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
- 물리적 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 상가의 실제 영업범위와 호실별 경계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 특성이 있으나 실제 환금성은 상권 수요, 공실률, 임대차 조건과 매매 사례에 좌우됩니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확인. 갑구 2번 김여정 가등기의 원인계약, 매매예약의 효력, 담보가등기 여부, 가등기권자의 권리행사 상황을 확인해야 합니다.
- 가등기 소멸 여부 확인. 매각물건명세서 및 법원 기록에서 가등기 인수 여부와 매각으로 인한 소멸 가능성을 확인해야 합니다. 말소 확약이나 법적 정리 없이 소멸을 전제해서는 안 됩니다.
- 기존 근저당 말소 경위. 동횡성농업협동조합 근저당권 및 농업협동조합자산관리회사로의 이전 경위를 확인하고 현존 채권의 담보권 관계를 구별해야 합니다.
- 체납세금 확인. 국세·건강보험·원주시 압류와 관련한 교부청구, 당해세 여부 및 법정기일을 확인하고 실제 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 금별맥주원주기업도시점의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록, 확정일자, 점유개시일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 점유범위. 현황조사상 목록 1~4와 119호의 관계를 확인하고, 인접한 1층 구분상가와의 영업공간 구획·사용관계를 확인해야 합니다.
- 상가 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 전기·수도 및 기타 운영비를 확인해야 합니다.
- 현장 시세 확인. 팬더프라자 및 인근 유사 상가의 최근 매매와 임대 사례를 확보하여 적정 매수가를 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권액이 반영되지 않고 대부분이 소유자 잔여로 계산된 배당 추정은 실제 입찰 판단에 그대로 사용하지 않아야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전에 사건 진행 여부, 기일 변경, 매각조건과 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “30% 할인보다 선순위 가등기가 무겁다”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 감정가 611,200,000원, 최저가 427,840,000원. 한 차례 유찰된 근린시설이라 가격이 크게 낮아졌지만, 말소기준 압류보다 앞선 김여정 명의 가등기가 있습니다. 이 권리가 매각으로 소멸하는지, 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지가 확정되지 않은 상태에서 가격 메리트를 논하는 것은 순서가 잘못되었습니다.
여기에 보증금 미상의 영업장 점유, 불완전한 배당 추정, 최근 거래 시세 부재까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다. 가등기의 소멸 또는 권리정리 확인이 먼저이고, 그다음이 적정 매수가와 임대수익 분석입니다.
종합적으로 권리위험이 큰 D등급으로 판단하며, 현재로서는 입찰 보류 및 원본 서류 검증을 권고합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 가등기 문제가 해소되지 않는 한 평가를 높이기 어렵습니다.
