춘천지방법원 2025타경20771. 원주기업도시 중심상업지역의 팬더프라자 1층 119호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사무한이고, 말소기준권리는 2020.12.02. 설정된 동횡성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 570,440,000원이며, 이 권리는 2023.06.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후에는 김여정 명의 소유권이전청구권가등기, 국세·국민건강보험공단·원주시의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순위상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에서 확인된 금별맥주원주기업도시점의 전입일은 2025.04.14.로 말소기준보다 4년 이상 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 제공된 배당 가정상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1344-4 팬더프라자 1층 119호 도로명: 강원특별자치도 원주시 지정면 무릉로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사무한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 611,200,000원 / 427,840,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,539,334,752원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 토지·지역 | 중심상업지역 · 원주기업도시 지구단위계획구역 · 공시지가 1,502,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.02. 동횡성농업협동조합 근저당권입니다. 2021.11.05. 김여정 명의 가등기와 2023년 이후 압류 3건은 모두 말소기준보다 늦습니다. 2023.07.07. 개시된 종전 임의경매는 2025.05.28. 취하돼 2025.05.29. 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.15. 다시 개시됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력은 없지만 계약내용 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금별맥주원주기업도시점 | 미상(현황서상 목록1~4) | 2025.04.14 | 보증금 미상 월 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 실제 점유자는 1곳입니다. 전입일 2025.04.14.은 말소기준일 2020.12.02.보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 존재하더라도 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 명도 협의 조건은 원본 임대차계약서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
③ 가격 점검 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 611,200,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 427,840,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에 최저가로 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 427,840,000원입니다.
그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가나 임대수익 비교가 확인되지 않습니다. 근린생활시설은 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵고, 현재 월세 2,000,000원만으로는 보증금, 계약기간, 관리비, 공실 가능성 및 실제 임대면적을 알 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 결론은 금지하고, 임대차계약과 현장 매출·공실·동일 상가 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 427,840,000원 | 421,161,600원 | 149,278,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 299,488,000원 | 294,495,168원 | 275,944,832원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 209,641,600원 | 205,906,618원 | 364,533,382원 | 0원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 대항력 있는 임차인이나 인수되는 등기상 권리가 확인되지 않아 회차별 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 427,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,678,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동횡성농업협동조합 2023.06.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 570,440,000원 | 421,161,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 중 149,278,400원이 미배당되는 계산입니다. 미배당 채권은 채무자 측에 남는 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정됐고, 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 지정면 가곡리의 집합상가 밀집 중심상업지역에 위치하며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 상가로, 외벽·창호는 강화유리 마감이고 내부는 인테리어 마감 상태입니다.
- 설비. 승강기, 소화설비, 급·배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 소로각지로 조사됐으며, 토지대장상 토지면적은 1,810.6㎡, 지목은 주차장, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·원주기업도시 지구단위계획구역이며, 중로2류에 접하고 주차장에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 감정요항표에 113호·114호·115호·116호·119호가 함께 기재된 이유와 사건별 매각대상 목록을 대조하세요.
- 점유 경계 확인. 금별맥주원주기업도시점이 실제로 사용하는 호실, 출입구, 주방·화장실 및 내부 통합 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 확정일자, 사업자등록, 배당요구 여부와 월세 2,000,000원의 부가세·관리비 포함 여부를 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 2021.11.05. 김여정 명의 가등기의 성격과 관련 채권신고 내용을 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·국민건강보험공단·원주시 압류 중 당해세로 우선 배당될 금액이 있는지 교부청구 내역을 확인하세요.
- 수익가치 검증. 감정가 할인율보다 실제 임대면적, 주변 공실, 동일 건물 임대료·매매사례를 기준으로 응찰가 상한을 계산하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 영업 중인 상가이므로 인도명령, 시설물 철거, 원상복구와 영업 이전 협의 비용을 반영하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비, 전기·수도 사용관계와 주차권 배정 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각대상 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
권리 순위만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2020.12.02. 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 가등기와 압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자의 전입일도 2025.04.14.로 늦어 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 매각범위와 가격 검증입니다. 감정요항표와 현황조사에는 여러 호실이 함께 등장하고, 보증금과 정확한 점유부분은 확인되지 않았습니다. 현재 최저가 427,840,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래가와 완전한 임대조건이 없으므로 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 원본·현장 확인이 선행돼야 하는 상가 물건입니다.
