춘천지방법원 2025타경20886. 원주시 단계동 800-22 소재 건물·토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 등기상 소유자는 송정혜이며, 2025.08.27. 채권자 손나라의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 점유·임차관계와 매각물건명세서의 인수 문구입니다. 특히 2024.11.07. 설정된 한국도로공사 전세권 60,000,000원은 등기상 말소기준권리보다 앞선 권리로 인수 표시가 되어 있고, 매각물건명세서는 별도로 을구 22·23·24번 임차권등기도 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 배당표에 배당액이 잡힌 권리라고 해서 인수 문제가 모두 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20886 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 800-22 · 강원특별자치도 원주시 단구로69번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 298.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 528,800원/㎡ |
| 소유자 | 송정혜 |
| 감정가 / 최저가 | 789,994,400원 / 387,097,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손나라 / 70,920,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후를 분리해서 봐야 한다
말소기준인 2025.08.27. 강제경매개시결정 뒤의 원주시 압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준 이전에 설정된 한국도로공사 전세권은 매수인 인수 표시가 존재합니다. 또한 다수 점유자의 전입일이 말소기준일보다 앞서 있으나 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 경우가 많으므로, 이들을 일률적으로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차관계 — 미상 보증금이 핵심 위험
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박화신 | 미상 | 2025-03-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이승재 | 미상 | 2025-01-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이왕수 | 미상 | 2025-09-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지우 | 미상 | 2024-03-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재현 | 미상(203호로 전입) | 2024-11-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조영인 | 미상(202호로 전입) | 2022-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 미상 | 2025-02-20 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 엄주현 | 301호 | 2025-03-27 | 60,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 우제혁 | 미상(404호로 전입) | 2024-12-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허은주 | 미상 | 2024-07-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 원희재 | 미상 | 2025-06-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양효정 | 미상(303호로 전입) | 2022-08-01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 없음 |
| 이보미 | 미상 | 2024-11-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김기철 | 미상 | 2023-10-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보라 | 미상 | 2018-04-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황돈규 | 미상 | 2025-04-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백슬기 | 미상 | 2024-12-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전상현 | 미상 | 2025-02-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박유림 | 3층 302호 | 2023-02-02 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 김건우 | 2층 153.46㎡ 중 약 40.00㎡ | 2024-06-17 | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
| 한국토 | 미상 | 2022-08-01 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다
현재 최저매각가는 387,097,000원으로 감정가 789,994,400원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 270,967,900원, 4회 유찰 시 189,677,530원입니다.
그러나 이 사건에는 실질 인수부담이 있습니다. 현재 배당 가정만으로도 엄주현 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 계산되며, 별도로 말소되지 않는 것으로 명시된 임차권등기와 보증금 미상 점유자가 존재합니다. 따라서 최저매각가 자체를 실질취득가로 보면 안 되고, 시세 비교자료 없이 ‘감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다’는 결론도 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,219,358원 |
| 1. 임차인 박유림 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 임차인 김건우 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 인수 · 임차인 엄주현 보증금 | 60,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 19번 전세권 · 한국도로공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 손나라 | 70,920,547원 | 70,920,547원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,957,095원 |
현재 회차 배당 가정에서는 채권자 총 청구 130,920,547원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 114,957,095원입니다. 엄주현 보증금 60,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단계동 소재 북원초등학교 남동측 인근이며, 부근은 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물과 조적조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 지하1층·지상2층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 298.8㎡, 지목 대, 완경사·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수조항 재확인. 을구 순위 22·23·24번 임차권등기가 매수인에게 인수된다는 문구를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 한국도로공사 전세권 확인. 2024.11.07. 전세금 60,000,000원의 전세권은 말소기준인 2025.08.27.보다 앞서 있으므로 배당 여부뿐 아니라 소멸·인수 조건을 함께 대조해야 합니다.
- 엄주현 보증금. 301호 보증금 60,000,000원은 현재 배당 가정에서 매수인 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 미상 점유자 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입자가 다수이고 상당수 보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분이 확정되기 전에는 실질취득 상한을 정하기 어렵습니다.
- 박유림·김건우 배당결과 확인. 박유림 60,000,000원, 김건우 75,000,000원은 확정일자와 배당요구가 확인되지만 명세서상 인수 문구도 있으므로 실제 미배당 잔액과 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각목록의 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 인수액이 먼저다”
감정가 789,994,400원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 387,097,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 매력도를 판단하면 안 되는 유형입니다. 현재 계산에 명시된 매수인 인수만 60,000,000원이고, 매각물건명세서에는 을구 22·23·24번 임차권등기의 인수를 명시하고 있습니다. 말소기준 이전 전입자가 다수인데 상당수 보증금도 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 가격 판단 보류·권리확정 우선입니다. 배당으로 완전히 해소되는 금액, 낙찰 후 남는 임차보증금, 한국도로공사 전세권과 을구 22·23·24번의 실제 인수 범위를 먼저 확정한 뒤 그 총액을 실질취득가로 보아야 합니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자가 인수 리스크를 상쇄하지는 않습니다.
