춘천지방법원 2025타경20886. 원주시 일산동 247-55, 도로명 남산로149번길 12-22 소재의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태에는 다가구주택으로 이용 중인 건물이 확인됩니다. 감정가는 510,646,920원, 2회 유찰 뒤 최저매각가는 250,217,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자는 송정혜이고, 강제경매 신청채권자는 손나라, 청구금액은 70,920,547원입니다.

이 사건의 권리분석 기준점은 가격이 아니라 2010.06.22 설정된 우산새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 168,000,000원이고 2019.03.15 변경등기에는 채권최고액 204,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 우산새마을금고에 168,000,000원을 배당하는 구조로 제시돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 근저당 변경등기와 배당요구·채권계산서를 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2010.06.22 우산새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 2025.08.27 강제경매개시결정, 원주시 압류, 국세 압류 및 세 건의 주택임차권등기는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 백슬기·김보라·김기철의 임차권등기도 등기일과 전입일이 모두 말소기준보다 늦고, 매수인에게 승계되는 권리로 표시돼 있지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 20명, 대항력은 모두 없음

확인된 임차관계자는 20명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 모든 전입일이 2010.06.22 말소기준보다 늦어 제공 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아, 이들의 우선변제 여부와 실제 점유 호수는 매각물건명세서·현황조사 및 현장 확인으로 보완하는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,217,000원 가정)

현재 최저가 250,217,000원 가정에서는 채권자 청구액 238,920,547원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 6,993,415원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

현재 회차에서는 신청채권자 손나라의 청구액 70,920,547원도 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 다음 회차인 175,151,900원에서는 신청채권자 배당액이 3,899,773원으로 줄고, 122,606,329원에서는 0원으로 계산됩니다. 이는 낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당이 급격히 커지는 구조라는 뜻이지만, 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

최저매각가 250,217,000원은 감정가 510,646,920원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 기준으로 한 시세 검증을 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실질취득액은 현재 시나리오상 최저가와 같은 250,217,000원이지만, 이것이 시장가격보다 낮은지는 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 원주시 일산동 학성중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택 및 일부 소규모 공동주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 대지 413.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 건물 이용. 감정 이용상태에는 다가구주택 이용이 확인되고, 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 연립/다세대 + 토지와 다가구 이용 특성, 다수 임차관계, 2회 유찰이라는 사실을 함께 고려하면 단순 주거 집합건물보다 매수자 검토 항목이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 우산새마을금고 근저당은 최초 168,000,000원에서 2019년 204,000,000원 변경등기가 있습니다. 제공 배당표와 원문 채권계산서를 대조하세요.
• 20명 점유관계 확인. 각 임차인의 실제 호수, 현재 점유 여부, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 우선변제 관계를 원문 서류로 대조하세요.
• 임차권등기 3건 확인. 백슬기 35,500,000원, 김보라 45,000,000원, 김기철 50,000,000원의 임차권등기 범위와 말소 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 평가대상 범위를 확인하세요.
• 가격은 별도 시세조사. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다가구·다가구 수익형 물건과 토지 거래를 별도 비교하세요.
• 세금·최우선변제. 현재 배당표의 소유자 잔여 6,993,415원은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건의 등기 순위만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2010.06.22 우산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차관계 20명의 전입과 세 건의 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 다가구 이용 건물에 다수 임차관계가 존재하고, 일부 보증금·확정일자·점유 범위가 추가 확인 대상이며, 2회 유찰된 상태에서도 시장 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 투자 매력으로 곧바로 연결하기보다 권리는 비교적 정리되지만 점유·배당·가격 검증은 보수적으로 해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 핵심은 ‘얼마나 할인됐느냐’보다 250,217,000원의 실질취득가가 현장 가치와 수익성에 맞는지입니다.