춘천지방법원 2025타경20886. 강원특별자치도 원주시 일산동 247-55 소재 건물과 토지가 포함된 경매입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건이 기재되어 있습니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용되고 있으며, 주거용 임차 및 전입신고자가 다수 확인됩니다. 최저가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔지만, 일반적인 단일세대 아파트 경매와는 권리확인·현장조사·명도의 난도가 다릅니다.
현재 등기상 말소기준은 2010.06.22 우산새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 최초 168,000,000원에서 2019.03.15에 204,000,000원으로 변경되었습니다. 반면 예상배당 계산에는 최초 금액인 168,000,000원이 반영되어 있습니다. 실제 확정 채권액과 배당순위를 확인하지 않고 예상배당표만으로 판단하기에는 위험이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 일산동 247-55 도로명: 남산로149번길 12-22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 및 조적조 지하 1층·지상 2층 건물 기재 |
| 토지면적 | 413.0㎡ |
| 소유자 | 송정혜 (2009.07.17 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 510,646,920원 |
| 최저매각가 | 175,152,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 · 감정가 대비 약 34.3% |
| 신청채권자 | 손나라 |
| 청구금액 | 70,920,547원 |
| 말소기준권리 | 2010.06.22 우산새마을금고 근저당권 · 변경 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 임차권과 압류
과거의 가압류·압류·근저당 및 종전 강제경매 등기는 2009년 경매 매각을 전후해 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현 경매에서 주목할 권리는 우산새마을금고의 근저당권, 주택임차권등기 3건, 강제경매개시결정, 원주시·국의 압류입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 대상 20명
현황조사·문건접수·등기상 확인되는 인원은 20명이며, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 이 가운데 주택임차권등기자는 백슬기·김보라·김기철 3명입니다. 단, 20명이 모두 독립된 임대차계약의 당사자인지는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 신고 |
|---|---|---|---|
| 박화신 호실 미상 |
2025.03.14 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 이승재 호실 미상 |
2025.01.22 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 이왕수 호실 미상 |
2025.09.25 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 최지우 호실 미상 |
2024.03.21 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 이재현 203호 전입 |
2024.11.28 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 박유림 호실 미상 |
2023.02.02 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 조영인 202호 전입 |
2022.07.15 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 김성현 호실 미상 |
2025.02.20 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 엄주현 301호 |
2025.03.27 | 60,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상배당요구 |
| 우제혁 404호 전입 |
2024.12.19 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 김건우 호실 미상 |
2024.06.17 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 허은주 호실 미상 |
2024.07.05 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 원희재 호실 미상 |
2025.06.30 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 양효정 303호 전입 |
2022.08.01 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상배당요구 |
| 이보미 호실 미상 |
2024.11.07 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 황돈규 호실 미상 |
2025.04.07 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 전상현 호실 미상 |
2025.02.07 | 미상 | 기준 후 전입우선변제 미상 |
| 백슬기 102호 · 임차권등기 |
2024.12.10 | 35,500,000원 | 대항력 없음확정일자임차권등기 |
| 김보라 101호 · 임차권등기 |
2018.04.24 | 45,000,000원 | 대항력 없음확정일자임차권등기 |
| 김기철 201호 · 임차권등기 |
2023.10.25 | 50,000,000원 | 대항력 없음확정일자임차권등기 |
대항력 표시는 2010.06.22 말소기준권리와 기재된 전입일을 비교한 판단입니다. 확정일자 표시는 해당 일자가 확인된다는 의미이며, 실제 우선변제 순위와 배당액이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 점유·보증금·확정일자가 불명확한 신고자는 권원 및 대항력의 추가 확인이 필요합니다. 임차권등기 3건은 모두 말소기준권리 이후입니다.
③ 주택임차권등기 — 세부 확인
| 102호 · 백슬기 | 임대차계약 2022.05.21 · 점유개시 2022.06.18 · 확정일자 2022.05.25 · 전입 2024.12.10 · 임차권등기 2025.09.18 미반환 보증금 35,500,000원 |
|---|---|
| 101호 · 김보라 | 임대차계약 2018.03.27 · 점유개시 2018.04.12 · 전입 2018.04.24 · 확정일자 2025.10.31 · 임차권등기 2025.11.07 보증금 45,000,000원 |
| 201호 · 김기철 | 임대차계약 2023.10.06 · 점유개시 2023.10.11 · 전입 및 확정일자 2023.10.25 · 임차권등기 2026.01.20 보증금 50,000,000원 |
세 임차인의 주민등록일은 모두 2010년 근저당 설정 이후입니다. 따라서 현 시점에 확인된 권리관계에서는 근저당보다 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 임차권등기 이후 실제 점유가 유지되는지, 호실이 어떻게 구분되는지, 매각 후 인도 대상이 누구인지에 대한 확인은 여전히 필요합니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정가 510,646,920원이 세 차례 유찰을 거쳐 최저매각가 175,152,000원이 되었습니다. 감정가 대비 약 34.3%라는 숫자만 보면 할인 폭이 크게 느껴집니다. 하지만 이 물건은 건물과 토지가 결합된 일괄매각이며, 다수의 주거용 점유관계를 포함합니다. 감정가 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 경매 진행 시나리오 | 매각 기준금액 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 약 34.3% |
175,152,000원 | 67,020,675원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 약 24.01% |
122,606,399원 | 118,830,638원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 약 16.81% |
85,824,479원 | 155,040,909원 | 0원 |
4·5회 유찰 금액은 경매 진행을 가정한 시나리오이며 확정된 다음 회차 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 최초 근저당 채권최고액 168,000,000원을 사용한 계산으로, 변경 채권최고액 및 세금·임차인 우선배당에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 175,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,252,128원 |
| 1. 근저당 · 우산새마을금고 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 손나라 | 70,920,547원 | 3,899,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 시뮬레이션에서는 집행비용 3,252,128원을 먼저 공제하고, 우산새마을금고에 168,000,000원을 배당한 후 손나라에게 3,899,872원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당액은 67,020,675원, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산동 소재 학성중학교 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택 및 일부 소규모 공동주택 등이 분포하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물과 조적조 지하 1층·지상 2층 건물이 기재되어 있습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 확인되며 감정상 다가구주택으로 이용됩니다.
- 토지. 면적 413.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 표기는 357,900원/㎡입니다.
- 공부상 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함되는 매각이므로 그 범위와 실제 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단일 세대가 아닌 다수의 주거 공간 및 토지를 포함하는 매각으로, 일반 아파트와 동일한 기준으로 거래 용이성을 평가하기 어렵습니다. 임대차 현황과 건물 상태 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각 범위. 일괄매각에 포함되는 건물·토지·제시외 건물의 상세 범위를 감정평가 명세서와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 채권액. 최초 168,000,000원에서 204,000,000원으로 변경된 우산새마을금고 근저당의 실제 확정 채권액을 확인해야 합니다.
- 점유자 전수조사. 조사된 20명의 실제 거주 여부, 호실별 사용관계, 임대차계약, 보증금, 전입·확정일자, 배당요구 및 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 백슬기·김보라·김기철의 임차권등기, 보증금 반환 내역, 배당관계와 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 우선배당. 소액임차인 최우선변제와 당해세 등으로 예상배당이 달라질 수 있는지 확인해야 합니다.
- 명도 및 비용. 다수 점유자의 인도 가능성, 잔여 짐·시설물 처리, 이사 협의, 건물 수선 및 관리비 등을 포함해 총취득비용을 산정해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 유사한 토지·다가구 건물 거래 및 실제 임대수익, 공실·수선 부담을 비교해야 합니다.
- 경매 진행상태. 2026.09.21자로 채권자 손OO에 대한 기각결정정본 발송·도달 기록이 있습니다. 해당 결정의 대상과 효력, 경매 속행 여부 및 2026.10.26 매각기일 유지 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 명확한 권리와 점유관계”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%의 최저가입니다. 하지만 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 실제 시장가격을 확인할 근거가 부족하고, 임차·전입 신고자 20명 가운데 상당수는 임대차 세부 내용이 불명확합니다.
말소기준권리 이후의 임차·등기 관계라는 점에서 선순위 보증금 인수 위험은 낮게 평가됩니다. 그럼에도 복잡한 점유관계, 임차권등기 3건, 변경된 근저당 채권최고액, 우선배당 검증 필요성, 경매 진행상태 확인이라는 문제가 함께 존재합니다. 감정가 대비 하락 폭이 크더라도 이를 권리나 가격상의 확실한 이익으로 해석해서는 안 됩니다.
결론은 가격 판단 보류, 권리·현장 확인 우선입니다. 매각물건명세서와 배당관계, 실제 호실별 점유 및 전체 매각 범위가 명확해진 후에야 입찰 여부와 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 현재로서는 낮은 최저가보다 불확실성 해소가 먼저인 경매입니다.
