청주지방법원 2025타경1890. 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 수정하이츠빌라의 다세대주택입니다. 매각 대상은 2동 3층 302호이며, 통칭으로는 다동 3층 302호라고 불립니다. 이 동호수 차이는 매각물건명세서에 별도로 기재되어 있습니다.

이번 경매의 특징은 일반적인 은행 대출 연체로 인한 담보권 실행과 다르다는 점입니다. 현재 등기에는 2025년 8월 1일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기재되어 있으며, 신청인은 공유자 중 한 명인 장순영입니다. 등기 목적은 임의경매개시결정으로 표시되어 있지만, 등기 원인은 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 근저당 실행 경매와 같은 채권회수 구조로 해석해서는 안 됩니다.

기존 근저당권과 전세권은 이미 말소되어 있고, 현재 기록상 근저당과 압류도 확인되지 않습니다. 다만 과거 전세권이 말소되었다는 사실과 현재 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 임대관계가 명확하지 않으므로 낙찰 후 인도 가능성과 대항력 있는 미확인 점유자가 존재하는지를 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 말소됐지만 점유는 별도

과거 음성새마을금고 근저당권 56,000,000원은 2012년 3월 26일 말소되었고, 윤희자 전세권 25,000,000원도 2007년 4월 19일 말소되었습니다. 현재 등기상 근저당권 및 압류는 확인되지 않으며, 권리분석상 기준이 되는 경매개시결정은 갑구 7번, 2025년 8월 1일입니다.

이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 배당모형에서 매수인의 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 담보채무를 낙찰자가 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 권리 소멸 범위는 매각물건명세서와 관련 재판 기록을 최종 확인해야 합니다.

2023.09.15 상속등기에 따른 공유지분입니다. 공유물분할 경매이므로 매각대금의 최종 귀속은 공유지분과 배당절차 등을 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 53.8%까지 내려온 가격

수정하이츠빌라 동일 면적대의 확인된 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 64,428,571원이지만, 오래된 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 거래 평균 72,666,666원을 우선 적용합니다. 가장 최근 거래는 2026년 1월, 63,000,000원입니다.

최저매각가 39,066,000원은 최근 12개월 평균의 53.8%입니다. 전체 거래 평균과 비교하면 60.6%이며, 최신 거래가 63,000,000원보다도 낮습니다. 적어도 실거래 수치만 놓고 보면 신건 감정가에 응찰하는 사례와 달리 상당한 가격 할인 구간에 진입한 상태입니다.

또한 최근 거래군의 과거 거래군 대비 추세는 +24.7%로 나타납니다. 따라서 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다. 다만 최근 표본은 3건이고, 개별 거래의 면적과 층도 서로 다르므로 최근 평균을 곧바로 해당 302호의 확정 시세로 취급해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,066,000원 가정)

이번 경매는 공유물분할 성격이므로 일반 담보권 실행 경매처럼 근저당채권에 우선 배당하는 구조로 단정할 수 없습니다. 현재 배당모형에서는 집행비용을 공제한 금액을 소유자 교부 예정 잔여금으로 계산하고 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 기준으로 한 추정치입니다. 장순영의 채권액은 확인되지 않아 배당 산정에서 제외했으며, 이는 채권액이나 실제 배당액이 0원으로 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 소유자 교부액은 공유자 전체에 대한 추정 잔여금으로, 개별 공유자의 실제 수령액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

유찰 시 가격 시나리오

5·6회 유찰 가격은 현재 제시된 가정 시나리오이며 향후 실제 최저매각가가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 각 회차 인수액 0원은 동일 배당모형의 산정 결과입니다. 미확인 임차권이나 실제 점유관계에 따른 위험은 별도로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래자료 기준)

• 입지. 음성읍 읍내리 소재 다세대주택으로, 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·농경지·주상용부동산 등이 혼재하는 지역으로 설명됩니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 감정평가 관련 토지 설명상 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 해당 호수의 실제 출입 동선과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 다세대주택 부지는 사다리형 토지이며, 2개 동의 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 일부 세로(가) 도로에 접합니다.
• 용도·규제. 확인된 토지정보에는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이 표시되어 있습니다. 개별 필지와 규제 경계의 일치 여부는 토지이용계획 원본을 확인해야 합니다.
• 규모·준공. 수정하이츠빌라는 총 14세대로, 사용승인일은 2004.04.16입니다. 소규모 다세대주택 특성상 대단지 아파트보다 비교 거래와 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
• 실거래 흐름. 확인된 거래 7건의 가격대는 53,000,000원~80,000,000원입니다. 최근 거래군의 과거 대비 추세는 +24.7%이지만 거래 표본 자체가 작습니다.
• 건물 상태. 감정요항에 노후 설비와 장기간 공가에 관한 설명이 있으나, 해당 내용은 별도로 기재된 단층 주택에 관한 것이므로 매각 대상 302호의 실제 내부 상태로 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 등기상 2동 302호와 통칭 다동 302호가 같은 물건인지 현장 표시, 건축물대장, 집합건축물대장 및 매각물건명세서를 대조하세요.
• 공유물분할 경매 확인. 갑구 7번 경매개시결정의 원인과 공유물분할 관련 재판 기록을 확인하고, 매각 대상이 해당 세대 전체인지 법원 공고 및 매각목록으로 최종 확인하세요.
• 점유·임차 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금, 대항력 및 배당요구 관계를 반드시 확인하세요. 미확인 대항력 있는 임차인이 있다면 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득금액 확인. 인수액 0원은 현 배당모형 기준입니다. 점유관계 확인 결과에 따라 인수 보증금, 명도비용, 미납 관리비, 취득부대비용 등을 별도로 고려해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 12개월 평균 72,666,666원과 최신 거래 63,000,000원을 참고하되, 실제 302호의 전용면적, 층, 수리 상태 및 거래 가능한 가격을 따로 점검하세요.
• 현장 상태. 302호의 내부 시설, 누수·결로·난방·급배수 상태와 공용부분 유지관리 실태를 확인하세요. 다른 건물에 관한 노후 설명을 해당 호수의 상태로 오인하지 않아야 합니다.
• 환금성. 건물 전체가 14세대이며 경매 평균 유찰이 4.0회라는 점을 반영해, 낙찰 이후 재매각이나 임대가 원활하지 않을 경우의 보유 기간을 검토하세요.
• 배당·관리비. 예상 집행비용 1,103,188원 및 잔여금 37,962,812원은 추정치입니다. 세금, 관리비, 배당요구 및 실제 채권관계 확인이 필요합니다.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장 및 최신 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “싸진 가격, 아직 확인할 위험”

이번 물건은 감정가 76,300,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 39,066,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 대비 53.8%라는 가격은 분명 주목할 만합니다. 현재 확인되는 근저당·압류도 없으며, 산정된 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 이 경매의 핵심은 할인율이 아니라 할인된 이유와 실제 취득 조건입니다. 상속 공유자 6명의 공유물분할 경매이고, 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서에는 동호수 통칭 차이가 기재되어 있으며, 감정평가 설명에도 대상 물건을 구분해서 읽어야 할 내용이 존재합니다. 여기에 소규모 다세대주택과 4회 유찰이라는 환금성 부담이 겹칩니다.

가격은 긍정적, 권리·점유 확인은 보류, 환금성은 주의. 등기상 위험이 단순하다는 사실만으로 종합 안전성을 높게 평가할 수 없고, 최근 평균보다 싸다는 이유만으로 낙찰을 서둘러서도 안 됩니다. 실제 302호의 점유관계와 상태, 매각 대상 범위가 일치하는지 확인하고 그 결과를 반영한 실질취득 비용을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.