청주지방법원 2025타경1890. 음성읍 읍내리 수정하이츠빌라 3층 302호 다세대 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 장광용·장만영·장복영·장선근·장순영·장영숙 6명의 공유 구조이고, 2025.08.01 장순영의 신청으로 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 근저당권과 압류는 각 0건이고, 과거 음성새마을금고 근저당 56,000,000원과 윤희자 전세권 25,000,000원은 각각 이미 말소된 상태입니다.
권리 쪽에서 눈에 띄는 핵심은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 임차인도 확인되지 않아 보증금 승계 문제는 현재 나타나지 않습니다. 반면 가격은 감정가 76,300,000원에서 3회 유찰돼 48,832,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 72,666,666원과 최신 거래 63,000,000원보다 낮아, 이 사건은 권리보다 환금성과 실제 매수 수요를 점검하는 단계로 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1890 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 345-3 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 87.1175㎡ · 3층 302호 |
| 단지 | 수정하이츠빌라(다,라) · 14세대 · 2004.04.16 |
| 소유자 | 장광용, 장만영, 장복영, 장선근, 장순영, 장영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 76,300,000원 / 48,832,000원 (3회 유찰) |
| 경매 원인 | 2025.08.01 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 장순영 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기존 담보·전세권은 이미 정리됐다
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2004.05.03 설정된 음성새마을금고 근저당권 56,000,000원은 2012.03.26 말소됐고, 2005.02.24 윤희자 명의 전세권 25,000,000원 역시 2007.04.19 말소됐습니다. 현재 경매는 담보권 실행보다 공유물분할을 위한 경매라는 점이 특징입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 최저가가 낮다
수정하이츠빌라(다,라)의 실거래는 총 7건 확인되고, 이 가운데 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보는 것이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 72,666,666원, 최신 거래는 2026.01의 63,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 85.0㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.11 | 87.12㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 87.12㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 85.0㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.02 | 87.12㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2022.07 | 87.12㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2022.07 | 87.12㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 72,666,666원 |
현재 최저가 48,832,000원은 최근 12개월 평균 72,666,666원의 67.2%입니다. 최신 거래 63,000,000원보다도 낮습니다. 또한 최근 12개월 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 24.7%로, 최근 거래 수준이 과거보다 높게 형성된 데이터입니다. 전체 7건 평균 64,428,571원만 놓고 봐도 현재 최저가는 75.8% 수준이지만, 이 사건에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요한 비교 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,278,976원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 장순영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,553,024원 |
현재 최저가 48,832,000원 가정 시 집행비용 1,278,976원을 제외한 잔여 47,553,024원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 장순영의 채권액은 산정되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도. 다세대주택으로, 단지명은 수정하이츠빌라(다,라)입니다. 대상 면적은 87.1175㎡입니다.
- 주변 환경. 음성중학교 남측 인근으로, 주위는 연립주택·다세대주택·단독주택·농경지·주상용부동산 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 759.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 표시가 있습니다.
- 공시지가. 256,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회·낙찰률 0.0%로 표시돼, 대단지 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 64,428,571원보다 최근 12개월 평균 72,666,666원과 최신 거래 63,000,000원을 우선 비교하세요.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 48,832,000원으로 내려왔지만, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 할인 폭과 수요 부족 가능성을 동시에 보세요.
- 동호수 대조. 공부상 2동 3층 302호와 통칭 다동 3층 302호 표기를 현장에서 반드시 맞춰보세요.
- 공유물분할 경매 확인. 현재 소유자가 6명인 공유 구조이고, 장순영의 신청에 따른 공유물분할 경매입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 배당표상 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로
이 사건은 현재 확인되는 임차인이 없고, 기존 음성새마을금고 근저당과 윤희자 전세권도 이미 말소돼 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 단순한 권리 구조입니다. 동시에 3회 유찰로 최저가가 48,832,000원까지 낮아져 최근 12개월 평균 72,666,666원의 67.2%, 최신 거래 63,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 분명 할인 구간입니다.
다만 수정하이츠빌라(다,라)는 14세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 단순하고 가격은 낮지만, 소규모 다세대의 환금성은 따로 검증해야 한다”입니다. 현재 최저가의 할인 폭 자체보다 실제 거주 수요와 향후 재매각 가능성을 확인하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
