청주지방법원 2025타경1890. 충청북도 음성군 음성읍 평곡리 948-6에 있는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 이번 경매는 장순영이 신청한 공유물분할을 위한 경매로, 등기부에는 근저당이나 압류가 확인되지 않습니다. 현재 소유자는 장광용·장만영·장복영·장선근·장순영·장영숙 6명의 공유자이고, 2023.09.15. 상속을 원인으로 지분을 취득한 구조입니다.
권리 쪽보다 먼저 체크할 것은 매각 대상의 구성과 현황입니다. 일괄매각이지만 목록 4는 지분매각이고 공유자우선매수권은 없습니다. 제시외 2-1·2-2는 매각에 포함되지만, 컨테이너 주택구조 15.75㎡는 매각에서 제외됩니다. 또한 목록 2는 공부상 지하실이 없으나 현황에는 제시외 지하실이 존재하고, 목록 4 토지는 공부상 과수원이지만 현황은 도로변 자투리 나지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1890 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 평곡리 948-6 · 충청북도 음성군 음성읍 시장로50번길 7-14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(방3·거실·주방/식당·화장실·현관) 및 토지 |
| 건물 현황 | 1981년 사용승인 · 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 · 장기간 공가 |
| 토지 | 243.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 235,900원/㎡ |
| 공유자 | 장광용 10분의 1 · 장만영 10분의 2 · 장복영 10분의 2 · 장선근 10분의 1 · 장순영 10분의 2 · 장영숙 10분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 175,403,000원 / 112,258,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매신청인 / 청구 | 장순영 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 담보권은 없지만 ‘공유물분할 경매’다
등기부상 근저당은 0건, 압류도 0건입니다. 2025.08.01. 접수된 갑구 4번 임의경매개시결정이 이번 매각의 기준이 되고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 175,403,000원, 현재 최저매각가는 112,258,000원으로 감정가의 64% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 4회 유찰 시 89,806,400원, 5회 유찰 시 71,845,120원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다.
하지만 동일 용도·인근 부동산의 실거래 평균이나 최신 거래자료가 없어, 112,258,000원이 현재 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가에서 36% 내려왔으니 싸다”는 식의 평가는 금물입니다. 특히 본건은 연립/다세대 + 토지의 혼합형이고, 건물 노후·장기 공가·제시외 물건·지분매각 요소가 함께 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64% | 112,258,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51% | 89,806,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41% | 71,845,120원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,371,612원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 장순영 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,886,388원 |
채권액이 확인되지 않아 경매신청인 배당은 계산에서 제외됐고, 현재 계산상 집행비용을 제외한 109,886,388원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 대상·현황 — 여기서 실수가 나기 쉽다
- 일괄매각. 여러 목록을 함께 매각하는 구조입니다.
- 목록 4 지분매각. 공유자우선매수권은 없습니다.
- 제시외 포함. 제시외 2-1·2-2는 매각에 포함됩니다.
- 제시외 제외. 컨테이너 주택구조 15.75㎡는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 지하실 현황 차이. 목록 2는 공부상 지하실이 없지만 현황상 제시외 2-1 지하실이 있습니다.
- 목록 4 토지. 공부상 지목은 과수원이지만 현황은 도로변 자투리 나지이며, 농지취득자격증명은 필요하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 음성중학교 남측 인근 평곡리에 위치하며 연립주택·다세대주택·단독주택·농경지·주상용부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 3·4 토지 모두 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 1981년 사용승인된 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 난방·위생·급배수설비는 있으나 노후하고 장기간 공가여서 정상 작동이 어려운 것으로 판단됐습니다.
- 도로. 다세대주택 소재 토지는 남측으로 일부 세로(가) 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호 4 토지는 공부상 과수원이나 현황은 도로변 자투리 나지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 112,258,000원을 싸다고 단정하지 말고 인근 연립·다세대·단독주택 및 토지 매매사례를 별도 대조하세요.
- 제시외 물건 확인. 포함되는 제시외 2-1·2-2와 제외되는 컨테이너 주택구조 15.75㎡의 위치·이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 노후 설비 점검. 장기간 공가로 난방·위생·급배수설비가 정상 작동하지 않는 것으로 평가돼 수리비를 사전에 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 공유물분할 구조 확인. 일반 채권회수형 경매와 달리 공유물분할을 위한 경매라는 점과 목록 4의 지분매각 범위를 원본 서류로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각 대상과 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 담보권·압류가 없고 계산상 매수인 인수도 0원이라 권리부담만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 입찰 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 공유물분할을 위한 경매이고, 일괄매각 안에 지분매각과 제시외 건물 포함·제외가 섞여 있으며, 1981년 사용승인 건물이 장기간 공가 상태입니다.
가격 역시 감정가 175,403,000원에서 3회 유찰돼 112,258,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 현황은 추가 검증”입니다. 64%라는 할인율보다 중요한 것은 실제 매각 범위, 노후 수리비, 점유 상태와 주변 시장가입니다.
