청주지방법원 2025타경2169. 충청북도 음성군 음성읍 신천리에 있는 더반클래스2차 106동 2층 201호로, 전용면적 71.038㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 2017년 12월 준공된 5층 건물에 속하며, 거래자료상 더반클래스105동106동은 총 16세대 규모입니다. 소유자는 이재형이고, 2018년 1월 설정된 음성축산업협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
이번 사건의 중요한 특징은 가격 하락 폭이 크다는 사실과 실제 시장가격이 충분히 검증됐다는 사실이 다르다는 점입니다. 감정가 대비 36% 낮아진 가격은 눈에 띄지만, 확인되는 실거래는 2021년 12월과 2022년 4월뿐입니다. 소규모 다세대주택의 특성상 과거 거래가격을 지금의 매도 가능 가격으로 그대로 연결해서는 안 됩니다. 여기에 임대관계 미상, 압류에 따른 세금배당 변수, 가등기 관련 후속 등기까지 원본 확인이 필요한 요소가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-8 더반클래스2차 제106동 제2층 제201호 도로명주소: 충청북도 음성군 음성읍 오성길24번길 16-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 71.038㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2017.12.13 준공 · 거래자료상 16세대 |
| 소유자 | 이재형 (단독소유) |
| 감정가 | 158,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,120,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 음성축산업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 191,922,129원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.02 · 을구 1번 음성축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.21 · 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
권리관계의 중심은 2018.01.02 설정된 음성축산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 등기상 채무자는 김명남입니다. 이 권리가 말소기준이므로, 이후 설정된 일반적인 후순위 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사상 별도로 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자도 없거나 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 매각물건명세서를 교차 확인해야 하며, 미확인 점유자의 대항력은 가능 여부 미상으로 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 67.9% 할인처럼 보이지만 거래가 오래됐다
비교 대상은 더반클래스105동106동의 전용 71.04㎡ 거래입니다. 확인되는 실거래는 총 2건이며, 가격 범위는 145,000,000~153,000,000원, 산술평균은 149,000,000원입니다. 최저매각가 101,120,000원은 이 평균의 67.9%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 71.04㎡ | 5층 | 153,000,000원 |
| 2021.12 | 71.04㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2건 평균 | 71.04㎡ | — | 149,000,000원 |
| 현재 최저가 | 71.038㎡ | 2층 | 101,120,000원 |
수치만 보면 현재 최저가는 과거 평균보다 47,880,000원 낮습니다. 하지만 2022년 4월 거래가 마지막으로 확인되는 거래이므로, 이 평균을 2026년 현재의 실거래 시세나 최근 12개월 평균으로 취급하는 것은 부정확합니다. 현재 시점의 가격 상승·하락 추세 역시 이 두 건만으로 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,120,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 우선 공제하고, 남은 금액이 음성축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 매각대금이 채권최고액보다 작으므로 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,215,680원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 98,904,320원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | 120,000,000원 | 21,095,680원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용 2,215,680원은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 신청채권 청구액 191,922,129원과는 별개의 기준입니다. 당해세·세금채권 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오
현재 2회 유찰 상태이며, 다음 회차로 넘어가면 최저매각가가 더 낮아집니다. 각 시나리오에서 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 등기권리를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 21,095,680원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 80,896,000원 | 79,039,872원 | 40,960,128원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 64,716,800원 | 63,151,898원 | 56,848,102원 | 0원 |
신청채권 청구액은 191,922,129원으로, 위 모든 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 또한 위 미배당액은 근저당 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 계산한 금액이므로 신청채권 청구액 전체에 대한 부족액과 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성경찰서 남서쪽 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 플라스틱 프레임 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 남동쪽 왕복 2차선 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로2류 도로에 접하고 공시지가는 313,600원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 거래자료상 16세대 규모이며 확인되는 실거래가 2건에 불과합니다. 현재 거래사례가 부족해 실제 매도 가능가격과 유통기간에 대한 보수적 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재검증. 2021~2022년 실거래 평균 149,000,000원만으로 현재 가치를 판단하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적의 최근 거래 및 실제 매물가격을 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 전입세대열람, 확정일자 및 매각물건명세서의 임차관계를 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 가능 여부도 별도 판단해야 합니다.
- 가등기 관련 최신 등기 확인. 원가등기 말소 표시와 안종준 명의 후속 이전등기 기재를 원본으로 대조해 말소 여부와 현재 효력에 불일치가 없는지 확인해야 합니다.
- 조세채권 배당순위. 천안시·음성군의 압류, 국민건강보험공단 압류 및 과거 말소된 압류를 구분하고 실제 우선배당될 세금채권의 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 임차인 신고 내역이 없더라도 실제 점유상태가 확인되지 않았다면 인도절차 및 협의 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·수선 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관련 금액과 건물 내부 수선비용을 점검해야 합니다.
- 유찰 이력의 의미. 단지 평균 2.6회 유찰이라는 수치를 가격 하락 기대만으로 해석하지 말고, 거래수요 부족이나 개별물건의 상태 등 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.26 매각기일 기준 공고, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 감정평가서의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 가격이 곧 안전마진은 아니다”
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 101,120,000원까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 2018년 음성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류권리도 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정이므로 현재 배당모형상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다.
그러나 가격과 환금성에서는 아직 해결해야 할 문제가 남아 있습니다. 과거 2건의 실거래 평균 대비 67.9%라는 할인율은 현재 시장가격에 대한 충분한 증거가 아닙니다. 거래가 오래됐고 16세대 규모의 소규모 다세대주택이기 때문입니다. 여기에 임대관계 미상, 가등기 관련 후속 기재, 조세채권 배당이라는 확인 사항도 있습니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격 메리트는 현재 시세 확인 전까지 보류입니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 실제 점유관계와 현재 매도 가능한 시세를 먼저 검증해야 합니다. 임대차 및 등기상 잔존권리 문제가 해소되고 현 시세 대비 충분한 여유가 확인될 때에만 입찰가격을 구체화하는 것이 합리적입니다.