청주지방법원 2025타경2169. 음성읍 신천리 더반클래스2차 106동 2층 201호, 전용 71.038㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 158,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 126,400,000원입니다. 말소기준권리는 2018.01.02. 설정된 음성축산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 등기 흐름에는 2018.08.28. 소유권이전청구권 가등기와 그 권리이전 이력이 이어집니다. 최초 가등기는 말소기준 근저당보다 뒤에 설정됐고 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있으며, 이후 가등기권자 변경·승계 내역도 함께 확인됩니다. 입찰 전에는 이 일련의 가등기 관련 현재 등기상태를 원본 등기부에서 다시 대조하는 것이 안전합니다. 또한 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계도 현장에서 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2169 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-8 더반클래스2차 106동 2층201호 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 음성읍 오성길24번길 16-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 71.038㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이재형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 126,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 191,922,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 관련 표본 | 더반클래스105동106동 · 16세대 · 2017.12.13 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2018.01.02. 음성축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 확인되는 제천시·국민건강보험공단·천안시·음성군 관련 압류와 2025.09.01. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 2020.09.16. 천안세무서장 압류는 2021.02.18. 해제됐고, 2020.12.11. 제천시 압류 역시 2021.10.18. 해제 기록이 이어집니다.
② 시세 비교 — 할인은 보이지만 거래 표본이 얇다
비교 단지는 더반클래스105동106동, 대상면적은 71.038㎡이며 면적 매칭이 확인됩니다. 비교 거래는 총 2건으로 평균 149,000,000원, 최고 153,000,000원, 최저 145,000,000원입니다. 현재 최저매각가 126,400,000원은 비교 평균의 84.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 71.04㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2021.12 | 71.04㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | 71.04㎡ | 2건 | 149,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가 126,400,000원이 평균 149,000,000원보다 낮아 가격 여유가 있습니다. 다만 최신 거래가 2022.04이고 거래 수가 2건에 불과해, 이 수치만으로 현재 시세를 단정하기는 어렵습니다. 16세대 규모라는 점과 함께 보면 실거래 빈도와 환금성을 입찰가 결정에 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,600원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,830,400원 |
현재 회차 126,400,000원 가정에서는 집행비용 2,569,600원과 근저당권 120,000,000원을 배당한 뒤 3,830,400원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 126,400,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 21,095,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 80,896,000원 | 79,039,872원 | 40,960,128원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자 미배당은 늘지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 2회 유찰 시 21,095,680원, 3회 유찰 시 40,960,128원의 채권 미배당이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 음성경찰서 남서쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 남동쪽 왕복 2차선 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 1,102.0㎡, 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 313,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 비교 단지는 16세대 규모이고 확인된 거래는 2건입니다. 가격 할인뿐 아니라 실제 매수층과 거래 빈도를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2018.08.28. 가등기와 이후 권리이전·승계 기록의 현재 상태를 입찰 직전 원본 등기부에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정 요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인하기 전에는 임차인 위험을 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 체납액을 확인해야 합니다.
- 가격 표본의 한계. 비교 실거래는 2021.12와 2022.04의 2건입니다. 126,400,000원이 평균 149,000,000원의 84.8%라는 사실만으로 현재 시장가를 확정하지 마세요.
- 환금성 점검. 16세대 규모 다세대이므로 동일 면적의 현재 매물·거래 빈도와 매수층을 확인하세요.
- 배당표 검증. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 실제 서류에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 확인할 서류가 남아 있다”
현재 회차 최저가 126,400,000원은 감정가 158,000,000원의 80%이고, 비교 실거래 평균 149,000,000원의 84.8%입니다. 권리 측면에서도 2018.01.02. 근저당 이후의 후순위 권리는 매각소멸형이고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 가격 숫자만으로 결론 내리기에는 확인할 항목이 있습니다. 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2022.04이며, 감정 요항상 임대관계가 미상입니다. 가등기권자 승계 이력과 세금 압류도 원본 서류로 재확인해야 합니다. 권리구조는 비교적 정리되어 있지만, 점유·세금·가등기 상태와 현재 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.