청주지방법원 2025타경2169. 음성군 음성읍 신천리 더반클래스2차 106동 301호입니다. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)이며, 비교 대상으로 확인되는 면적은 약 71.04㎡입니다. 이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 158,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저매각가가 80,896,000원으로 낮아졌습니다.

권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018년 1월 2일 설정된 음성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 현재 소유자는 박희숙으로, 2020년 7월 27일 매매를 원인으로 2020년 8월 4일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다.

이후 2025년 9월 1일 음성축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 가등기와 가압류도 등장하지만 이미 말소된 권리들입니다. 따라서 등기부에 나타난 권리만으로는 매수인이 별도로 인수할 권리가 확인되지 않습니다. 다만 임대관계 미상이라는 점은 등기상 권리 소멸과 별개로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대관계는 확인 필요

핵심은 2018년 1월 2일 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로, 매각 시 소멸하는 권리입니다. 2025년의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 이력에는 2018년의 강제경매개시결정과 가등기, 2021년 한국주택금융공사 가압류가 보입니다. 그러나 해당 강제경매개시결정은 취하로 말소됐고, 가등기와 가압류 역시 이미 말소된 상태입니다. 과거 이력이라는 이유만으로 현재 인수 부담으로 계산할 필요는 없습니다.

특히 소액으로 낙찰받는 물건일수록 예상하지 못한 보증금 인수는 투자 판단을 크게 바꿉니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우, 실질취득액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 전액을 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 현재 0원이라는 판단은 확인된 권리와 예상배당에 따른 것으로, 현장 점유조사까지 완료됐다는 의미가 아닙니다.

② 시세 비교 — 반값은 맞지만, 현재 시세인지는 별개

더반클래스105동106동의 동일 면적 거래로 확인되는 사례는 2건입니다. 단지 규모는 16세대이며, 준공일은 2017년 12월 13일입니다. 가격 판단 시 주의할 부분은 거래가 발생한 시점입니다.

두 거래의 평균은 149,000,000원, 최신 확인 거래는 2022년 4월의 153,000,000원입니다. 현재 최저매각가 80,896,000원은 과거 거래 평균의 54.3% 수준입니다.

숫자상 차이는 큽니다. 하지만 2021년과 2022년의 거래가격을 2026년 현재의 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다. 현재 거래가 어느 수준에서 형성되는지, 유사 다세대주택의 매매가 활발한지 판단할 최신 거래가 부족합니다. 따라서 과거 평균과의 차액 전체를 안전마진이나 예상 수익으로 해석하면 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,896,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,856,128원을 제외한 79,039,872원이 음성축산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 120,000,000원 기준으로 40,960,128원이 미배당으로 남고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 신청채권자의 경매 청구액은 191,922,129원으로, 등기상 채권최고액 120,000,000원과 다릅니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 계산한 추정표이며, 실제 채권액, 우선권 및 배당금은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 가격과 미배당 변화

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 최저매각가는 낮아지지만 근저당권자의 예상 미배당액은 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

추가 유찰 가격은 시나리오 계산값이며 실제 다음 매각기일 및 최저매각가격 확정을 의미하지 않습니다. 배당액도 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 음성군 음성읍 신천리의 음성경찰서 남서쪽 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 단지 내부 도로는 남동쪽 왕복 2차선 포장도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 외벽은 석재 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중점경관관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 공시지가는 313,600원/㎡입니다. 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 비교 단지의 규모는 16세대입니다. 확인된 동일 면적 실거래가 2021~2022년의 2건에 그쳐 현재 가격 형성 및 매도 소요기간을 예측하기 어렵습니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서 및 실제 점유상태를 대조해 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2018.01.02 음성축산업협동조합 근저당을 기준으로 매각 시 소멸할 권리와 존속할 수 있는 권리를 구별해야 합니다. 과거 가등기 및 가압류의 말소 내역도 원본 등기부에서 확인하세요.
• 실거래 시차 검증. 2021.12와 2022.04의 거래 2건만으로 2026년의 시세를 확정하지 마세요. 동일 면적과 유사 입지 다세대주택의 최근 매매사례 및 실제 매도호가를 비교해야 합니다.
• 환금성 점검. 16세대 규모와 단지 경매 평균 유찰 2.6회를 고려해 향후 매도 가능가격, 매도 소요기간, 임대수익 확보 가능성을 보수적으로 검토하세요.
• 명도 및 체납 관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도 가능 여부와 협의 비용을 검토하고, 공용부분 관리비 체납 및 관련 승계 가능 금액도 확인해야 합니다.
• 배당·권리 원본 대조. 채권최고액 120,000,000원과 경매 청구액 191,922,129원은 구분해서 보아야 합니다. 실제 채권계산서, 당해세, 우선변제권 및 매각조건에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
• 매각기일 및 조건 재확인. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전에 법원 공고의 기일 변경 여부, 매각물건명세서, 특별매각조건 및 최저매각가격을 최종 확인하세요.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 현재 가치

더반클래스2차 106동 301호는 감정가 158,000,000원에서 최저매각가 80,896,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기부상 말소기준권리가 명확하고, 과거 가등기와 가압류도 이미 말소되어 확인된 등기상 인수 부담은 크지 않은 구조입니다.

문제는 이 낮은 가격이 실제로 어느 정도의 안전마진을 제공하는지 검증하기 어렵다는 점입니다. 실거래 비교는 2021~2022년 두 건에 불과하고, 해당 단지는 16세대 소규모 다세대주택입니다. 여기에 임대관계 미상까지 겹치므로 현재 가격을 확실한 시세 할인으로 평가하기에는 근거가 부족합니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유관계와 환금성은 검증이 필요합니다. 종합적으로는 신중한 접근이 필요한 C등급으로 판단합니다. 입찰 여부는 감정가 대비 할인폭보다 현재 시세·점유관계·실제 재매각 가능성을 확인한 뒤 결정하는 것이 타당합니다.