청주지방법원 2025타경2169. 음성읍 신천리 더반클래스2차 106동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.02. 설정된 음성축산업협동조합 근저당권, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 현재 소유자 박희숙이 2020.07.27. 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 취득했고, 2025.09.01. 음성축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 101,120,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 2,215,680원을 제외한 98,904,320원이 근저당권자에게 배당되고 21,095,680원이 미배당으로 남습니다. 여기서 가장 중요한 점은 그 미배당액이 매수인 인수금으로 넘어오는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어, 실질취득금액은 최저가와 같은 101,120,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-8 더반클래스2차 106동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 시세 매칭 면적 71.038㎡ · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 박희숙 (2020.07.27. 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 101,120,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 음성축산업협동조합 / 191,922,129원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.02. 근저당권 · 음성축산업협동조합 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준인 2018.01.02. 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매개시결정, 소유권이전청구권가등기, 한국주택금융공사 가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 67.9%지만 ‘현재 시세보다 싸다’로 단정하지 않는다
시세 매칭 면적은 71.038㎡이고, 더반클래스105동106동에서 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 149,000,000원, 최신 확인 거래는 2022.04의 153,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 71.04㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2021.12 | 71.04㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | 71.038㎡ | 2건 | 149,000,000원 |
현재 최저가 101,120,000원은 실거래 평균 149,000,000원의 67.9%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득금액 역시 101,120,000원입니다. 숫자만 놓으면 과거 실거래 범위 145,000,000원~153,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,215,680원 |
| 2. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 98,904,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 등기부상 근저당 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 하며, 미배당 21,095,680원이 발생합니다. 사건 청구액은 191,922,129원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 21,095,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 80,896,000원 | 79,039,872원 | 40,960,128원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 64,716,800원 | 63,151,898원 | 56,848,102원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 인수금 증가가 아니라 매각대금과 채권자 배당액의 감소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성경찰서 남서쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·개별난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지내 도로가 남동쪽 왕복2차선 포장도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 313,600원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더반클래스105동106동은 16세대이고 준공일은 2017.12.13입니다. 동일면적 확인 거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.01.02. 음성축산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 21,095,680원은 매수인 인수금이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 시세 최신성 확인. 확인된 동일면적 거래가 2021.12와 2022.04 두 건이므로, 149,000,000원 평균을 현재 시세로 그대로 확정하지 마세요.
- 환금성 확인. 16세대 규모, 단지 경매 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 매도 가능성 판단에 함께 반영하세요.
- 회차 시나리오. 현재 101,120,000원, 3회 유찰 시 80,896,000원, 4회 유찰 시 64,716,800원의 가격 구조와 자금계획을 각각 구분해 검토하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 ‘현재 시세와 환금성’
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.01.02. 음성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 예상상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 실질취득금액은 최저가 101,120,000원과 같습니다.
가격만 보면 이 금액은 실거래 평균 149,000,000원의 67.9%이고, 확인된 거래 145,000,000원·153,000,000원보다 낮습니다. 그러나 실거래 자체가 2021.12와 2022.04의 2건에 그치고, 단지는 16세대이며 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 결론적으로 권리상 인수 위험은 낮지만, “현재 시세보다 싸다”는 판단은 추가 시세 확인 없이는 확정하기 어렵습니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 점유상태와 현재 매도 가능한 가격을 확인하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.