청주지방법원 2025타경30579. 충주시 봉방동 272-10 소재 건물과 토지가 함께 나오는 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 점포, 2층 단독주택이고, 감정평가서상 제시외 건물 2-1도 매각 포함입니다. 용도는 아파트가 아니라 점포·주택 성격의 일반 건물입니다. 권리 흐름만 보면 2014년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 정원교 근저당 2건, 농협은행 가압류와 경매개시는 매각으로 정리되는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유입니다. 주민등록표상 전입자 조말임의 전입일이 1993.05.17로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 확정이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 없음이라고도 말할 수 없습니다. 이 물건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라, 선순위 점유자의 임대차 관계를 원본으로 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 봉방동 272-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포, 2층 단독주택 · 제시외 건물 2-1 매각 포함 |
| 소유자 | 정순구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,071,200원 / 173,071,200원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 133,280,438원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 농협 근저당
등기부상 말소기준은 2014.02.07 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 이후의 을구 2번·3번 정원교 근저당, 갑구 2번 농협은행 가압류, 갑구 3번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 부담은 제한적입니다.
② 임차인·점유자 체크 — 실제 신고·전입 5명
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 이름으로 확인되는 점유·등록자는 5명입니다. 이 중 말소기준보다 앞선 전입자는 조말임 1명이고, 나머지는 전입일이 말소기준 이후입니다. 다만 여러 명 모두 보증금이 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
| 이름 | 점유·등록 부분 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철연 | 목적물 별지도면 (가)부분 101호 | 2025.06.09 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동훈 | 상가임대차 현황서상 등록자 | 2022.04.14 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대현 | 상가임대차 현황서상 등록자 | 2021.10.07 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 조말임 | 주민등록표상 전입자 | 1993.05.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원희 | 주민등록표상 전입자 | 2014.06.02 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 173,071,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,222,997원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정원교 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정원교 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 13,189,784원 | 13,189,784원 |
| 5. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 133,280,438원 | 63,658,419원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 173,071,200원 가정 시 채권총액 239,470,222원 중 169,848,203원이 배당되고, 69,622,019원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 선순위 전입 보증금은 확인 전입니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호(1)은 충청북도 충주시 봉방동 소재 국원고등학교 남서측 인근에 있고, 주변은 단독주택 및 소규모 주상용 건물이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 시내에 위치해 일반적 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 점포 및 주택으로 이용 중이며, 1층은 점포, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 2층 건물이고, 일반건축물대장상 사용승인일은 1988.03.16입니다.
- 토지. 봉방동 토지는 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 165.3㎡, 공시지가 383,800원/㎡, 소로 한면 접면의 정방형 평지입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 확인. 조말임의 전입일 1993.05.17은 말소기준 2014.02.07보다 앞섭니다. 보증금·계약관계·점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 상가 등록자 확인. 김동훈·김대현은 상가임대차 현황서상 등록자로 확인됩니다. 등록 부분과 실제 영업·점유 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1이 매각에 포함됩니다. 감정평가서의 도면과 현장을 맞춰 보고, 사용·철거·수선 비용을 별도 점검하세요.
- 명도 난도. 점포와 주택이 함께 있는 물건이라 단순 주거용 아파트보다 명도 이해관계가 복잡할 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당 69,622,019원이 발생합니다. 배당 부족이 곧 인수는 아니지만, 임차인 보증금과 결합되면 실질 위험은 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 확인하고, 선순위 전입자의 임대차관계가 확인될 때까지 보수적으로 접근하세요.
맺으며 — “말소는 되지만, 점유는 남을 수 있다”
이 사건의 등기 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2014년 농협은행 근저당이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 1993년 전입자가 있고, 그 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 1.73억”이 아니라 “1.73억 + 확인되지 않은 선순위 점유 리스크”로 보아야 합니다. 권리상 결론은 보류, 입찰은 원본 확인 후입니다.
