대전지방법원 2025타경398. 천안시 동남구 청당동 청수로자벨 3층 303호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 “의원”으로 등재되어 있으나, 감정평가 이용상태는 사무실이고 외관상 상호명은 “글로벌금융판매”로 조사됐습니다. 주거용 아파트처럼 표준 시세가 촘촘한 물건이 아니라, 임차 상태·업종 적합성·공실 리스크가 낙찰가를 크게 좌우하는 구분상가형 물건입니다.
권리의 기준점은 2019.12.17 수협은행 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건의 핵심은 말소권리보다 점유자 정보가 비어 있는 임차 리스크입니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 “있다”고 단정할 수 없지만, 반대로 “없다”고도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경398 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층303호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 청수4로 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실(외관상 상호명 “글로벌금융판매”) |
| 소유자 | 심상조 (2019.12.17 거래가액 580,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 322,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 743,106,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차는 별도 확인
등기상 말소기준은 을구 6번 수협은행 근저당권입니다. 2022년 이후 설정된 무궁화캐피탈주식회사 근저당권, 서울보증보험주식회사·주식회사신한은행·주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리만 보고 안전하다고 결론내리면 안 됩니다. 303호에는 점유·임차 관련 조사 2건이 있고, 그 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았습니다.
② 임차인·점유자 — “대항력 有” 단정 금지, 미상 리스크
이 물건은 임차인 없음으로 처리할 수 없습니다. 조사상 303호 관련 점유·임차 정보가 2건 확인되지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제는 미상, 매수인 승계 여부도 미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 이름 | 부분 | 용도 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)글로벌 금융판매화인천안 | 303호 | - | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 금융판 | - | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 322,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,313,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 4,200,000,000원 | 317,106,120원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 갈산농업협동조합 | 318,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 수협은행 | 440,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 148,069,400원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사신한은행 | 23,227,678원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 18,529,697,078원 중 예상 배당은 317,106,120원이고, 미배당은 18,212,590,958원입니다. 당해세·임차인 최우선변제·확인되지 않은 보증금은 반영 전이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안세무서 남서측 인근에 소재하고, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교시설·공원·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 제303호는 사무실, 외관상 상호명은 “글로벌금융판매”로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 제3층 구분건물이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·전기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(청수지구), 대로3류·중로2류 접합, 공시지가 5,062,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 용도는 “의원”이나 현황은 사무실입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 구분상가는 아파트보다 매수층이 좁고, 임차 안정성·공실 여부·업종 수요에 따라 매각 난도가 크게 달라집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 원본 확인. (주)글로벌 금융판매화인천안, 금융판 관련 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 반드시 대조하세요.
- 실질취득가 재계산. 확인되는 인수 보증금이 있으면 최저가 322,420,000원에 더해 판단해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 천안시·국 권리자 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세 해당분은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 명도 난도. 사무실 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의·영업집기 처리 등 주거용보다 절차가 길어질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 “의원”, 현황 “사무실”이므로 취득 후 사용하려는 업종과 건축물대장·관리규약·주차 여건을 맞춰 보세요.
- 관리비 확인. 구분상가는 관리비·공용부분 체납이 누적될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “미상”이 더 크다
이 물건의 최저가는 감정가 658,000,000원 대비 322,420,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 그러나 303호에는 임차·점유 조사 2건이 있고, 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 권리분석에서 이런 물건은 싸게 보이는 가격보다 알 수 없는 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다. 등기상 후순위 권리 대부분이 소멸하더라도, 임차와 당해세가 확인되기 전까지는 실질취득가가 확정되지 않습니다. 결론은 분명합니다. 가격은 내려왔지만, 안전마진은 아직 서류 확인 뒤에야 보입니다.
