대전지방법원 2025타경398. 천안시 동남구 청당동 491, 청수4로 18 소재 집합건물 3층 304호입니다. 감정평가상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 용도는 “의원”으로 등재되어 있으나 현황은 304호 공실로 조사됐습니다. 물건 자체는 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있는 일반상업지역 상업용 구분건물입니다.
가격은 감정가 501,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 245,490,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 아파트처럼 환금성이 단순한 물건이 아닙니다. 근린시설·의원 등재·공실·호실 점유 확인 이슈가 겹치므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경398 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호 · 도로명주소 충청남도 천안시 동남구 청수4로 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 · 조사일 현재 304호 공실 |
| 소유자 | 심상조 (2019.12.20 거래가 440,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 245,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 743,106,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
핵심 말소기준은 2019.12.20 을구 6번 수협은행 근저당권입니다. 그 이후의 서울보증보험 가압류, 2025년 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세 압류 3건이 확인되므로 당해세 성격의 조세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
② 점유·임차인 — 304호 공실, 303호 점유 확인
| 이름 | 확인 호실 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)글로벌 금융판매화인천안 | 303호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인된 보증기관 승계·대위신고는 없습니다. 위 점유자는 303호로 표시되어 있고, 본건은 304호이므로 304호 인수액을 곧바로 산정할 자료는 없습니다. 다만 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고, 매각물건명세서와 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,236,860원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 4,200,000,000원 | 241,253,140원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 갈산농업협동조합 | 238,800,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 수협은행 | 332,400,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 148,069,400원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한은행 | 23,227,678원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 채권자 총 채권액 18,342,497,078원 중 예상 배당은 241,253,140원으로, 미배당은 18,101,243,938원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안세무서 남서측 인근에 있으며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교시설·공원·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 감정평가상 303호는 사무실, 304호는 조사일 현재 공실로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 3층 구분건물이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·전기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 공시지가 5,062,000원/㎡, 토지면적 992.2㎡의 상업용 건부지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 확인. 304호 공실 여부, 303호 점유자와의 경계·간판·출입문·공동 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 확인. 보증금·확정일자·전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 세금 압류. 국세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 용도 적합성. 집합건축물대장상 의원 용도와 실제 사용계획이 맞는지, 업종 제한과 내부 상태를 확인하세요.
- 환금성. 근린시설은 공실 기간과 임대수요에 따라 실제 보유비용이 커질 수 있으므로, 낙찰가뿐 아니라 공실 리스크를 함께 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “쓸 수 있는 물건인지”가 먼저
이 사건은 감정가 501,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 245,490,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 본질은 할인율이 아니라 근린시설 304호를 실제로 점유 없이 인도받고, 용도에 맞게 쓰거나 임대할 수 있는지입니다. 권리상 인수액은 0원으로 정리되지만, 303호 점유자 확인, 304호 공실 확인, 국세 압류, 의원 용도, 공실 환금성을 모두 점검해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 확인해야 할 물건입니다.
