대전지방법원 2025타경11523. 천안시 서북구 두정동 센트하임프라자 3층 301호로, 공부상 용도는 일반음식점, 감정평가 당시 외관상 상호는 뉴욕버거(NEW YORK BURGER)였습니다. 감정가는 432,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 211,680,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 센트하임프라자관리단이며 청구금액은 73,974,584원입니다.
권리의 출발점은 2005.08.24 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2008년 설정된 우리은행 72,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2024년 우리은행이 신청했던 임의경매도 취하 후 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.04.14 센트하임프라자관리단이 신청한 강제경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 68-1 센트하임프라자 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 일반음식점 · 외관상 뉴욕버거(NEW YORK BURGER) |
| 건물 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상7층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 조은순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 211,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 센트하임프라자관리단 / 73,974,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 우리은행 근저당
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.02.26 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전됐고, 이전등기는 2025.09.18 접수됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준보다 뒤인 2025.04.14에 등기됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 211,680,000원으로 감정가 432,000,000원의 49%입니다. 다만 본 건은 일반음식점으로 이용되는 근린시설이고, 가격 판단에 사용할 최신 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
오히려 2회 유찰 자체는 시장이 앞선 가격대에서 낙찰을 만들지 못했다는 사실을 보여줍니다. 상업용 집합건물은 주거용보다 실제 임차수익, 영업 지속성, 공실 가능성, 관리비, 전용·공용면적 구조 등에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,763,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 207,916,480원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 센트하임프라자관리단 | 73,974,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 493,974,584원 중 예상 배당은 207,916,480원, 미배당은 286,058,104원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 211,680,000원 | 207,916,480원 | 286,058,104원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 148,176,000원 | 145,301,536원 | 348,673,048원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,723,200원 | 101,471,075원 | 392,503,509원 | 0원 |
현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 배당모형상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려갈수록 선순위 채권의 미배당 규모가 커질 뿐, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두정역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·공동주택·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 일반음식점이며 조사 당시 외관상 뉴욕버거(NEW YORK BURGER)로 이용 중이었습니다.
- 접근 특성. 3층 301호이나 북측 고가도로에 개설된 인도에서 직접 접근이 가능한 상태입니다.
- 토지. 7필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 대표필지 기준 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 도로상태는 양호한 편입니다.
- 공시지가. 2,521,000원/㎡이며 지형은 평지, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반사항. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 외관상 영업 중인 점포이므로 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 임대내역이 미상이므로 사업자등록·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 을구 1번 근저당과 2025.09.18 근저당권 이전등기의 현재 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 관리단 채권. 경매신청채권자가 센트하임프라자관리단이고 청구액이 73,974,584원인 만큼 관리비·관리단 관련 체납 내역을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준과 공실 여부를 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
감정가 432,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 211,680,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2005년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반음식점으로 이용되는 근린시설이며, 조사 당시 외관상 실제 영업 중이었지만 임대내역은 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 “권리구조는 비교적 명료하지만 점유관계 확인 전에는 안전형으로 확정할 수 없는 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 또 최신 실거래 비교 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 말소기준 확인은 통과, 점유·임대차와 실제 시장가격 검증은 필수. 그 두 가지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
