대전지방법원 2025타경11523. 천안시 서북구 백석동 백석벽산블루밍2차아파트 202동 14층 1401호, 전용 119.859㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김혜원·조은순·천현우로 각 3분의 1씩 공유하고 있으며, 2012.09.22 매매를 원인으로 2012.12.10 소유권이전이 이루어졌고 당시 거래가액은 238,000,000원입니다.
권리판정상 말소기준은 2024.04.23 서민금융진흥원의 천현우 지분 가압류 13,065,556원입니다. 이후 오케이저축은행 가압류, 센트하임프라자관리단의 강제경매개시결정, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 국민행복기금 및 서민금융진흥원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11523 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 924 백석벽산블루밍2차아파트 202동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 119.859㎡ · 철근콘크리트조 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 김혜원·조은순·천현우 각 3분의 1 공유 |
| 소유권 취득 | 2012.09.22 매매 · 2012.12.10 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 168,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 73,974,584원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금·대항력·우선변제권으로 인해 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금은 잡혀 있지 않으며, 예상배당의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 기호(2)인 이 아파트를 수차 방문했으나 폐문부재였고, 내부 상태는 동일 건물 유사규모 아파트와 관리사무소 탐문 등을 토대로 평가했습니다. 실제 점유상태는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 현재 최저가는 낮다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 백석벽산블루밍2차 동일면적 119.86㎡의 최근 12개월 거래는 3건, 평균 308,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.06 280,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 119.86㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 119.86㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 119.86㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2025.05 | 119.86㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 119.86㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2022.04 | 119.86㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 119.86㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2021.09 | 119.86㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2021.08 | 119.86㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 119.86㎡ | 10 | 317,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 119.86㎡ | 3건 | 308,333,333원 |
전체 10건 평균은 314,000,000원이지만, 가격 메리트 판단의 핵심은 최근 수치입니다. 현재 최저가 168,070,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%이고, 최신 거래가 280,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 흐름은 -2.6%로 하락했으나, 그 하락을 반영한 최신 거래와 비교해도 현재 회차의 가격 간격은 상당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,980원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,065,556원 | 13,065,556원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 30,975,851원 | 30,975,851원 |
| 4. 경매개시결정 · 센트하임프라자관리단 | 73,974,584원 | 73,974,584원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 73,974,584원 | 46,901,029원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 8,220,782원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 207,411,357원 중 예상 배당액은 164,917,020원이고, 미배당액은 42,494,337원입니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어 채권자 미배당액 자체가 매수인 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다. 집행비용은 3,152,980원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 42,494,337원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 92,209,444원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 82,354,299원 | 80,471,922원 | 126,939,435원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 73,974,584원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 신청채권자 배당은 71,160,506원, 4회 유찰 시에는 36,430,515원으로 줄어듭니다. 반면 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부 및 현황 모두 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 15층 건물 중 14층 1401호입니다.
- 입지. 천안시 서북구 백석동 천안한들초등학교 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 백석벽산블루밍2차는 298세대이며 준공일은 2006.05.23입니다. 동일면적 119.86㎡ 실거래 자료가 확인됩니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 단지 주변 포장도로를 이용하고 도로상태는 양호한 편입니다. 토지는 평지의 사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 공시지가는 1㎡당 1,311,000원이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 상태. 감정평가 시 수차 방문했으나 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 동일 건물 내 유사규모 아파트와 관리사무소 탐문 등을 참고해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 실거래 평균 314,000,000원보다 최근 12개월 평균 308,333,333원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -2.6%입니다.
- 말소기준 재확인. 권리판정상 기준은 2024.04.23 서민금융진흥원 가압류 13,065,556원입니다. 매각물건명세서와 등기부에서 기준권리 및 선후관계를 최종 대조해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2015.10.06 현대해상화재보험 근저당과 2025.09.05 한국자산관리공사로의 이전, 2025.09.12 임의경매개시결정의 연결관계를 원본에서 확인하세요.
- 매각대상 범위 확인. 등기에는 김혜원·조은순·천현우가 각 3분의 1 공유자로 표시되고 이 사건번호의 강제경매개시결정은 조은순 지분에 기재되어 있습니다. 실제 매각대상 범위를 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 현황조사, 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 42,494,337원이지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “하락장을 반영해도 현재 가격은 낮다”
이 물건의 핵심은 인수 0원과 2회 유찰 가격입니다. 최근 시장은 이전 구간보다 -2.6% 하락했고, 최신 동일면적 거래도 280,000,000원까지 내려왔습니다. 그렇더라도 현재 최저가 168,070,000원은 최근 12개월 평균 308,333,333원의 54.5% 수준입니다. 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하는 물건이 아니라, 하락 추세를 우선 반영한 최근 실거래와 비교해도 가격 차이가 확인되는 사례입니다.
다만 등기구조는 단순하지 않습니다. 공유자 3명, 지분 가압류와 강제경매, 근저당 이전과 추가 임의경매 기록이 이어집니다. 예상배당상 인수는 0원이지만, 매각대상 범위와 근저당 연결관계를 원본에서 확인한 뒤에야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다. 결론은 가격은 매력적, 권리 원본대조는 필수입니다.
