대구지방법원 2025타경100265. 공부상 도시형생활주택으로 분류된 물건이지만 감정평가 당시에는 상점으로 이용 중이고, 1층 148호 내부에는 저온창고가 설치되어 있으며 이를 포함해 평가했습니다. 소유자는 박정희이고 2010.03.23. 거래가액 72,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기상 핵심은 2012.07.30. 한국농수산식품유통공사의 채권최고액 96,000,000원 근저당입니다.
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2011년 국 명의 근저당은 이미 2011.11.04. 말소되었고, 살아 있는 선순위 기준권리는 2012년 한국농수산식품유통공사 근저당입니다. 이후 2025년 경북신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 446-4 1층148호 · 도로명주소 경상북도 영주시 풍기읍 소백로 2156 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 상점 · 1층 148호 내 저온창고 설치 |
| 소유자 | 박정희 (2010.03.23. 거래가액 72,000,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 73,200,000원 / 35,868,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국농수산식품유통공사 / 72,952,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 참고 | 저온창고 매각 포함(감안 평가) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
2012.07.30. 설정된 한국농수산식품유통공사 근저당이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 96,000,000원이고 채무자는 중앙인삼영농조합법인입니다. 이후 경북신용보증재단의 65,675,000원 가압류와 한국농수산식품유통공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 점유자·임차인 분석
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김중명 | 기호1번 저온창고 부분, 기호 2번 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람은 김중명 1명입니다. 그러나 보증금, 전입신고일, 확정일자와 배당요구 여부를 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다. 특히 148호에는 저온창고가 설치되어 있고 점유 기재에도 저온창고 부분이 등장하므로 현장 점유범위와 본건 매각대상 사이의 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 49%까지 유찰됐어도 ‘싼지’는 별개
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 35,868,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 25,107,600원, 4회 유찰 시 17,575,320원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 본건은 감정평가 당시 상점으로 이용되고 저온창고까지 포함된 물건입니다. 여기에 점유자 권리가 아직 확정되지 않았으므로 유찰률 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,045,624원 |
| 2. 근저당 · 한국농수산식품유통공사 | 96,000,000원 | 34,822,376원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 65,675,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 161,675,000원 중 34,822,376원이 배당되고 126,852,624원이 미배당으로 남는 구조입니다. 신청채권자 청구액 72,952,570원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김중명의 보증금·대항력도 확정되지 않았으므로 실제 인수 위험은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동양대학교 북동측 근거리에 위치하는 풍기선비골인삼시장 1층 148호이며, 주변은 중소규모 공장·창고시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 감정 당시 상점으로 이용 중이며 148호 내부에 저온창고가 설치되어 있습니다. 저온창고는 매각에 포함해 감안 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로 여건을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 현황 상업용부지로 이용 중이며 준공업지역·자연녹지지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 80,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역이 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 이용이 상점이고 주변 토지이용도 공장·창고·농경지 중심이어서, 일반적인 주거용 도시형생활주택과 다른 수요층을 전제로 재매각성을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김중명 권리 확인. 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해 대항력과 우선변제권을 판정해야 합니다.
- 점유범위 대조. 점유 기재가 “기호1번 저온창고 부분, 기호 2번”으로 되어 있으므로, 현장에서 148호 저온창고와 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 저온창고 상태. 저온창고가 매각에 포함되어 감정됐으므로 작동상태·철거 필요성·유지비 등을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 한국농수산식품유통공사 근저당에는 1층 149호 공동담보가 기재되어 있으므로 담보관계와 배당관계를 등기 원문에서 다시 확인하세요.
- 용도·수요층 확인. 도시형생활주택이면서 감정 당시 상점으로 이용 중인 물건이므로 실제 사용계획과 향후 처분 수요를 현장 기준으로 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 점유 위험과 실제 이용상태를 반영한 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 한 명의 미상이 더 중요하다”
이 사건의 말소기준은 2012.07.30. 한국농수산식품유통공사 근저당으로 분명하고, 뒤의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그래서 등기만 보면 단순해 보입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 김중명의 점유가 확인되면서 판단이 달라집니다. 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 미상이라 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.
현재 최저가는 35,868,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐고, 감정 당시 실제 이용은 상점이며 저온창고도 포함되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라 “점유관계를 확인한 뒤에도 이 가격이 맞는가”의 순서로 봐야 합니다. 등기상 소멸 구조는 확인되지만 임차인 리스크가 닫히지 않았으므로, 종합 판단은 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
