대구지방법원 2025타경100265. 영주시 풍기읍 산법리 446-4 소재 1층 149호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 상점으로 기재되어 있습니다. 감정가는 69,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 33,810,000원입니다. 등기상 핵심은 2012.07.30. 설정된 한국농수산식품유통공사 근저당 96,000,000원으로, 이를 말소기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 점유자 김중명이 기재되어 있지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 김중명을 대항력 없는 임차인으로 처리할 수 없고, 정확한 판정은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 미배당 인수액도 산출할 수 없어 최종 실질취득비용은 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100265 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 446-4 1층 149호 · 도로명 소백로 2156 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 상점 이용 |
| 소유자 | 신두연 · 2008.12.23. 매매 · 거래가액 78,110,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2012.07.30. 한국농수산식품유통공사 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 청구액 | 72,952,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요
2008년 풍기인삼협동조합 근저당 39,000,000원은 2012.07.02. 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 그 뒤인 2012.07.30. 한국농수산식품유통공사 근저당입니다. 이후 농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사, 경북신용보증재단의 가압류 3건과 2025.03.28. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 실제 점유자 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김중명 | 기호1번 저온창고 부분, 기호 2번 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김중명은 현황조사와 매각물건명세서에 모두 나타나는 실제 점유자 1명입니다. 전입신고일이 없어 대항력 기준일과의 선후를 확인할 수 없고, 확정일자와 보증금도 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 계산할 대상은 없습니다. 점유 부분은 “기호1번 저온창고 부분, 기호 2번”으로 기재되어 있어 본건 149호와 실제 점유 범위도 원본에서 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가 69,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 33,810,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 23,667,000원, 4회 유찰 시 16,566,899원입니다.
하지만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 특히 점유자 보증금까지 미상인 상태에서는 단순히 “감정가의 절반이니 싸다”고 결론 내리는 것이 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,580원 |
| 1. 근저당 · 한국농수산식품유통공사 | 96,000,000원 | 32,801,420원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 193,347,131원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 82,851,192원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 121,125,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 493,323,323원 중 채권자 배당은 32,801,420원, 미배당은 460,521,903원입니다. 신청채권자의 청구액은 72,952,570원이며 현재 회차 예상배당은 32,801,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 김중명의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동양대학교 북동측 근거리에 위치한 ‘풍기선비골인삼시장’ 1층 148호 및 149호 일대로, 부근은 중소규모 공장·창고시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 상점으로 이용 중이며, 기호(가) 내부에는 저온창고가 설치되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 여건을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역·자연녹지지역이며 현황 상업용부지로 이용 중입니다. 공시지가는 80,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역이 포함되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 중 1층 148호 및 149호로, 위생·급배수·시스템난방·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김중명 권리 확인. 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 점유 범위 특정. 김중명의 점유 부분이 “기호1번 저온창고 부분, 기호 2번”으로 기재되어 있으므로 149호와 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 상점입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 직접 대조해야 합니다.
- 감정가 할인만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 적정 응찰가를 감정가 할인율만으로 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김중명의 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 한국농수산식품유통공사 근저당에는 1층 148호 공동담보가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 배당 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 점유자”
이 물건은 감정가 69,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 33,810,000원까지 낮아졌습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하므로 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 최저가가 아니라 김중명의 미확정 임차권입니다. 전입신고일과 보증금이 없기 때문에 대항력을 부정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
여기에 사건상 도시형생활주택 표기와 감정상 상점 이용이 함께 존재하고, 최근 실거래 비교 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 등기 권리는 정리되지만 점유·가격은 보류입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 김중명의 권리와 실제 이용상태를 확정하기 전에는 그 할인율을 투자 메리트로 그대로 환산하기 어렵습니다.
