창원지방법원 2025타경387. 거제시 장평동 346-40 소재 토지와 현황 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사원형주택건설이고, 2016.10.20. 고성농업협동조합 명의로 채권최고액 660,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 2022년 국 압류, 2024년 거제시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 총 18건의 임차·점유 기록 중 전입일이 확인된 15건은 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없으나, 202호 점유 기록과 ‘까지점유’, ‘오셔나’는 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 이 3건은 대항력 가능·미상, 승계 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경387 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 346-40 · 경상남도 거제시 장평3로7길 27-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 현황 다가구주택 |
| 소유자 | 주식회사원형주택건설 (단독소유) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2016.04.28. 및 2016.10.07. |
| 토지 현황 | 대 197㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 865,400원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 858,671,680원 / 420,749,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 1,150,370,980원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2016.10.20. 접수된 고성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 국과 거제시의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 15건은 후순위, 3건은 판정 유보
전입일이 확인된 점유 기록 15건은 모두 말소기준일인 2016.10.20. 이후입니다. 따라서 해당 기록들은 전입일 기준 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 3건은 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
| 임차·점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 계약자 주식회사 오셔나즈,조경노(김상호 전입) | 201호 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 계약자 주식회사 오셔나즈,조경노 | 202호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 문석범 | 203호 | 2019.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 계약자 주식회사 오셔나즈,조경노(김연찬 전입) | 301호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GANBOLD OTGON ERDENE | 501호 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성동 | 미상 | 2023.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수란 | 미상 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최용준 | 미상 | 2020.09.04 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.10 | 없음 |
| 한동희 | 101호 | 2022.09.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동재 | 302호 | 2020.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정호 | 303호 | 2019.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남유리 | 501호 | 2023.03.06 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.09 | 없음 |
| 류우석 | 502호 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임포섭 | 미상 | 2020.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| EL ARBI RAYEN | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NEFZI SIWAR | 미상 | 2024.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 까지점유 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 오셔나 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가 858,671,680원에서 2회 유찰돼 현재 회차 최저가는 420,749,000원, 감정가의 49%입니다. 명시된 인수액 0원을 적용하면 현재 회차의 실질취득액도 420,749,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 수치는 경매 절차상 하락률일 뿐, 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 최저가만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 420,749,000원 | 414,141,510원 | 245,858,490원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 294,524,300원 | 289,600,960원 | 370,399,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 206,167,010원 | 202,480,672원 | 457,519,328원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 420,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,607,490원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 660,000,000원 | 414,141,510원 |
| 근저당 미배당 | - | 245,858,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 명시 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.6%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 석재타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 다가구주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방형 토지이며 한 면이 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 장평초등학교·장평초등학교병설유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 조사됐으나, 목록4의 건물 용도 표시는 공부상 단독주택이고 현황은 다가구주택입니다.
- 환금성. 거래사례 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력과 매각 후 재판매 가능성을 수치로 확인할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 3건. 202호의 계약자 주식회사 오셔나즈,조경노와 ‘까지점유’, ‘오셔나’의 실제 전입일·점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 각 점유자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 501호 중복 기록. 501호에는 남유리와 GANBOLD OTGON ERDENE가 각각 기록돼 있어 현재 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구. 남유리는 2025.04.09., 최용준은 2025.04.10. 배당요구를 접수했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위. 국과 거제시의 압류가 존재하므로 실제 체납액과 배당 순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 내부·호실 현황. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 호실 수, 공실 여부, 시설 상태와 실제 임대 운영 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 각 건물 목록의 경계, 부합물·제시외 시설과 공부상 표시를 원본 목록으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다가구주택·토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 확인 중”
이 사건의 등기 권리 구조는 명확합니다. 2016.10.20. 고성농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 현재 회차의 명시 인수액은 0원이며, 최저가 기준 실질취득액은 420,749,000원입니다.
그러나 다가구주택 경매의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 전입일이 확인된 15건은 후순위지만, 전입일 미상 3건은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았고, 내부 이용상황과 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 실제 응찰은 미상 점유 확인 후”입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 확인 작업을 대신하지 못합니다.
