대전지방법원 2025타경12747. 천안시 서북구 백석동 빨간빌딩 2층 201호로 표시된 근린시설입니다. 건물은 2004년 3월 6일 사용승인을 받은 지상 8층 건물이며, 주변은 업무시설과 근린생활시설이 섞여 있는 상가지대입니다.

숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 459,000,000원에서 세 차례 유찰된 현재 최저가는 157,437,000원. 그러나 상가 경매의 가격은 감정가 대비 할인율만으로 평가할 수 없습니다. 임대수익, 실제 점유 상태, 호수별 매각범위, 향후 매도 가능성을 함께 확인해야 합니다.

특히 본건은 등기상 말소기준 근저당권에 202호 공동담보가 설정되어 있고, 감정평가와 현황조사에서도 201호와 202호가 함께 등장합니다. 매각대상 표시가 201호인 만큼, 202호의 임차관계를 201호에 그대로 적용하거나 반대로 무시해서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

핵심 말소기준권리는 2021.09.09 설정된 을구 12번 둔산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 504,000,000원이며, 채무자는 김은경입니다. 해당 근저당에는 빨간빌딩 202호가 공동담보로 표시되어 있습니다.

그 이후 설정된 충남신용보증재단의 가압류 14,699,996원과 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 등기상 채무를 0원으로 계산합니다.

다만 2026년 3월 23일 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로서 새로운 선순위 근저당권이 추가된 것으로 해석하지 않으며, 실제 배당받을 채권자의 지위는 이전등기와 최신 채권관계에 따라 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 202호와 201호의 구분

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 이지현(세븐스타코인노래연습장) 1명입니다. 점유 부분은 202호로 기록되어 있으며, 감정평가상 201호는 공실입니다.

대항력 판정은 현황조사에 기재된 전입일과 2021.09.09 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 근린시설의 실제 임대차 보호요건, 사업자등록 및 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

기재된 전입일은 2023.11.21로, 말소기준 근저당권 설정일인 2021.09.09보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 임차인은 말소기준권리에 앞서는 대항력을 갖추지 못한 것으로 판정되어 있습니다.

하지만 이 임차인은 202호 점유자입니다. 201호 공실이라는 감정 결과와 구분해야 합니다. 또한 확정일자와 배당요구에 관한 확정적인 내용이 확인되지 않았으므로 우선변제 여부까지 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 34.3% 할인율의 함정

현재 최저매각가는 감정가 대비 34.3%입니다. 세 차례 유찰되면서 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래가에 근거한 시세 검증이 이루어지지 않은 만큼 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

위 시나리오에서 가격이 낮아질수록 채권자의 미회수금은 증가합니다. 그러나 매수인이 인수하는 채무는 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,437,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 3,004,118원을 차감한 154,432,882원이 근저당권 채권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

전체 배당대상 채권액은 518,699,996원, 예상 채권자 배당액은 154,432,882원, 채권 미배당액은 364,267,114원입니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로, 실제 배당권리자는 최신 권리관계를 기준으로 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 백석동 천안우체국 북동측 인근으로, 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 접도. 건물 부지는 동측·남측·서측으로 중로에 접하며, 차량 접근성이 확보된 입지입니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 1㎡당 1,912,000원입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골조의 지상 8층 건물입니다. 외벽은 외장석재와 강화유리 등으로 마감되어 있으며 급배수·위생설비와 승강기설비가 있습니다.
• 공실 리스크. 201호는 감정 당시 공실이었습니다. 실제 임대수익 확보 가능성과 재임대 수요를 확인해야 합니다.
• 용도 차이. 공부상 201호는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 202호는 기원이며 현황상 202호는 노래연습장입니다. 이용계획에 따라 관련 영업·시설 요건을 검토해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장 내부 시설과 실제 이용현황은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 이용목적과 임대수익에 따라 수요가 달라질 수 있으므로, 감정가 대비 낙찰가율만으로 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 범위 확인. 사건 소재지는 201호지만 감정요항표와 공동담보 내역에는 202호가 등장합니다. 감정평가 대상과 실제 매각목적물의 일치 여부를 매각물건명세서·감정평가서·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 201호 공실 재확인. 감정 당시의 공실 상태가 매각기일에도 유지되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 202호 임차관계 분리. 이지현의 보증금 20,000,000원과 월차임 1,100,000원은 202호 현황입니다. 실제 매각범위에 포함되는지부터 확인하고, 포함된다면 임대차 보호요건과 점유관계를 검토해야 합니다.
• 채권양도 확인. 둔산신용협동조합 근저당권이 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 최신 등기 및 채권자 지위 확인이 필요합니다.
• 시세 검증. 감정가 459,000,000원이 아니라 인근 유사 근린시설의 실제 거래금액과 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 연속 유찰 원인. 3회 유찰로 최저가가 157,437,000원까지 내려왔습니다. 과거 응찰 부진의 원인을 공실, 상권, 이용제약, 점유관계 측면에서 조사해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 관련 공과금, 당해세 등 실제 취득 과정에서 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 기준으로 확인하고 입찰해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가율은 기회가 아니라 검증의 출발점”

이 사건은 감정가 459,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 157,437,000원으로 낮아진 근린시설입니다. 등기상 주요 권리의 말소 구조는 비교적 명확하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 권리분석만으로 입찰 적합성을 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 201호는 공실이고, 현황조사의 임차인은 202호 점유자입니다. 동시에 근저당권에는 202호 공동담보가 기재되어 있어, 매각범위와 점유관계를 먼저 정리해야 합니다.

여기에 세 차례 유찰된 근린시설이라는 점과 비교 가능한 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 점까지 고려하면, 지금 단계에서 감정가 대비 큰 할인율을 가격 메리트로 인정하기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수위험은 제한적으로 보이지만, 가격·점유·환금성 검증은 보류입니다. 매각대상 호수와 임차관계가 명확해지고 실제 거래가 및 임대수익을 통한 가격 검증이 이루어진 이후에야 입찰가격을 판단할 수 있는 물건입니다.