대전지방법원 2025타경12747. 충남 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 459,000,000원, 현재 최저매각가는 224,910,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 박치병이고, 말소기준권리는 2021.09.09. 설정된 둔산신용협동조합 근저당권 504,000,000원입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가상 201호는 현재 공실입니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12747 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층 201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 131 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 201호는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 용도, 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골조 · 8층 중 2층 · 사용승인 2004년 3월 6일 |
| 소유자 | 박치병 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 224,910,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 460,425,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2021.09.09. 둔산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 504,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 202호가 기재돼 있습니다. 2024.05.29. 충남신용보증재단의 14,699,996원 가압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024년 시작된 종전 임의경매는 2025.09.24. 취하됐고, 2025.11.24. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
또한 2026.03.23. 말소기준 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 별개의 선순위 부담이 새로 생긴 것이 아니라 기존 12번 근저당권의 권리이전입니다.
② 점유·임차 — 201호는 공실, 조사된 임차인은 202호
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지현(세븐스타코인노래연습장) | 202호 | 2023-11-21 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 잡힌 임차인은 202호의 노래연습장 점유자입니다. 전입일 2023.11.21.은 말소기준권리인 2021.09.09.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,100,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 한편 이번 사건 주소는 201호이고 감정평가상 201호 현황은 공실입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가능
현재 최저가는 224,910,000원으로 감정가 459,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 157,437,000원, 4회 유찰 시 110,205,900원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,948,740원 |
| 2. 근저당 · 둔산신용협동조합 | 504,000,000원 | 220,961,260원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 14,699,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 518,699,996원 중 220,961,260원이 배당되고, 미배당액은 297,738,736원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안우체국 북동측 인근이며 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 201호는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 202호는 기원 용도이며 현황은 201호 공실, 202호 노래연습장입니다.
- 도로. 대상 토지는 동측·남측·서측으로 중로에 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 503.0㎡이며 공시지가는 1,912,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 재확인. 감정 당시 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태가 바뀌었는지 현장 확인이 필요합니다.
- 202호와 구분. 조사된 임차인은 202호 점유자입니다. 201호와 202호의 출입·내부구획·영업공간 분리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 비용. 공실 기간 동안 관리비·세금·수선비와 재임대까지의 기간을 매입가에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 같은 건물 202호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 채권 회수 구조를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰 = 시세의 절반”은 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.09. 둔산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 459,000,000원에서 두 차례 유찰돼 224,910,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 게다가 201호는 현재 공실인 근린시설입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 임대수익과 실거래 검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 상권에서 얼마에 팔리고 얼마에 임대되는지입니다.
