대전지방법원 2025타경12747. 천안시 서북구 백석동 빨간빌딩 2층 202호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 202호는 기원 용도이나 현황은 노래연습장으로 이용 중입니다. 현재 점유자는 이지현(세븐스타코인노래연습장)으로, 보증금 20,000,000원·월차임 1,100,000원입니다. 전입일은 2023.11.21.로 말소기준권리인 2021.09.09. 둔산신용협동조합 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다.
따라서 낙찰자가 임차보증금을 법률상 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 대항력이 없다는 것과 실제 점유가 없다는 것은 다릅니다. 현재 노래연습장으로 이용 중이므로 낙찰 뒤에는 점유 이전과 시설물 처리 범위를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12747 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층 202호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 백석3로 131 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 8층 중 2층 202호 · 현황 노래연습장 |
| 소유자 | 박치병 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 460,425,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준은 2021.09.09. 을구 12번 둔산신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 504,000,000원이며, 이후 2024.05.29. 충남신용보증재단 가압류와 2025.11.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당은 2026.03.23. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지현(세븐스타코인노래연습장) · 202호 | 2023.11.21 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 49%, 그래도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 310,000,000원이고 현재 최저매각가는 151,900,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 106,330,000원, 4회 유찰 시 74,431,000원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 근린시설은 임대수익·공실·상권·전용부의 실제 영업상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다. 현황 노래연습장의 임대수익과 인근 업무·근린생활시설 매매가격을 함께 검증하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 2. 근저당 · 둔산신용협동조합 | 504,000,000원 | 148,973,400원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 14,699,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 518,699,996원 중 148,973,400원이 배당되고, 369,726,596원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안우체국 북동측 인근이며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 202호는 기원 용도이나 현재는 노래연습장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골조 건물로 8층 중 2층이며 사용승인일은 2004.03.06입니다.
- 도로. 대상 토지는 동측·남측·서측으로 중로에 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 503.0㎡, 공시지가 1,912,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 현재 202호를 노래연습장으로 점유 중이므로 인도 협의와 시설물 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 임차인의 우선변제 여부를 원본 서류에서 확인해 배당관계를 다시 점검해야 합니다.
- 근저당 이전. 2026.03.23. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기된 점을 최신 등기부와 배당관계에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 151,900,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 유사 근린시설 매매가격과 임대수익을 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 노래연습장 영업상태, 내부 시설, 공실 가능성과 실제 점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 검증이 승부처
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2021.09.09. 둔산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현 임차인의 전입은 2023.11.21.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매수인 예상 인수액도 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자로 결론 내리기 어렵습니다. 이미 2회 유찰됐고, 용도는 근린시설, 현황은 노래연습장입니다. 현재 최저가 151,900,000원이 실제 상권가치와 임대수익 대비 적정한지를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장·수익 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
