대전지방법원 2025타경12747. 천안시 서북구 백석동 빨간빌딩 2층 202호 근린시설입니다. 소유자는 박치병이며, 등기부상 2021년 9월 9일 둔산신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 504,000,000원이고, 본 경매 청구금액은 460,425,453원입니다. 근저당권에는 같은 건물 2층 201호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 충남신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 경매신청 이후 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

권리관계만 보면 말소기준 이후의 후순위 등기는 정리되는 구조입니다. 그러나 실물은 주거용 아파트가 아니라 노래연습장으로 이용 중인 근린시설입니다. 단순한 주택 시세 비교나 감정가 할인율만으로 안전마진을 판단하기 어렵습니다. 권리상 예상 인수액이 없다는 점과 적정 낙찰가격이라는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 근저당권 이전

말소기준은 2021.09.09 설정된 을구 12번 근저당권입니다. 충남신용보증재단의 2024.05.29 가압류와 2025.11.24 임의경매개시결정은 이보다 늦게 등기된 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

2018년과 2019년의 압류는 이미 말소됐습니다. 과거 2024.11.07에 개시됐던 임의경매도 2025.09.24 취하돼 등기가 말소됐으며, 현재 분석 대상은 2025타경12747입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별개

202호에는 이지현(세븐스타코인노래연습장)이 점유자로 조사됐습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,100,000원입니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 판정은 2023.11.21 신고일과 2021.09.09 말소기준일의 선후관계를 반영한 것이며, 상가임대차의 실제 인도일·사업자등록일은 별도 확인해야 합니다.

또한 인수 없음과 점유 없음은 다릅니다. 현재 202호가 노래연습장으로 이용 중인 만큼, 실제 낙찰 시 영업장 인도 협의와 명도 절차, 잔존 시설물 및 원상회복 문제를 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가의 34.3%가 곧 저가 매수는 아니다

이 물건의 감정가는 310,000,000원이고, 3회 유찰 이후 최저매각가는 106,330,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 그러나 비교 대상은 단순한 감정평가액이 아니라 현 시점의 근린시설 거래가격과 실제 매수 수요여야 합니다.

현재의 106,330,000원이 실제 시세보다 낮은지는 별도의 거래사례 및 임대수익 검증이 필요합니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 노래연습장으로 사용 중인 2층 상가이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 매입 차익으로 환산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)

최저매각가 106,330,000원에서 집행비용 추정액 2,288,620원을 제외하면, 근저당권에 104,041,380원이 배당되는 시나리오입니다. 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.

채권총액 518,699,996원에 대한 미배당액은 414,658,616원입니다. 이는 배당으로 회수하지 못하는 채권자의 미배당 채권액이지, 매수인이 승계해야 하는 금액이 아닙니다. 권리분석상 매수인 예상 인수액은 계속 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수

현재 회차에서는 채권자에게 104,041,380원이 배당되는 것으로 추정되지만, 4회 유찰 시에는 72,691,242원, 5회 유찰 시에는 50,763,869원으로 줄어듭니다. 이에 따라 채권자의 미배당액은 각각 증가합니다.

중요한 것은 매수인의 부담 구조입니다. 제시된 권리판정을 전제로 하면 어느 시나리오에서도 예상 인수액은 0원이며, 실질취득원가는 낙찰대금에 취득 관련 비용, 명도 및 시설 관련 비용 등을 더해 판단해야 합니다. 다만 낙찰가가 내려가도 근린시설의 시세와 환금성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 천안시 서북구 백석동 천안우체국 북동측 인근입니다. 업무시설과 근린생활시설이 산재한 상가지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2004.03.06 사용승인된 8층 건물의 2층 202호입니다. 급배수·위생설비 및 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 실제 용도. 공부상 202호는 기원용도이지만 현황은 노래연습장으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 영업 현황에 따른 인허가 및 시설 적합성 확인이 필요합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,912,000원/㎡입니다. 동·남·서측으로 도로에 접합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 집합건물은 매수층이 용도와 수익성에 따라 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력이 있으므로 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
• 공동담보. 근저당권에 같은 건물 2층 201호가 공동담보로 설정돼 있습니다. 배당관계와 담보권 행사 범위를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래·매매 시세 확인. 최저가 106,330,000원이 실제 거래 시세 및 매도 가능 가격보다 낮은지, 유사한 상가의 최근 거래사례로 검증해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 임대수익 검증. 현재 신고된 보증금 20,000,000원과 월차임 1,100,000원에 대한 실제 계약서·차임 지급 여부·점유상태를 확인하고, 명도 이후 공실 또는 재임대 시나리오를 검토해야 합니다.
• 임차인 대항요건 확인. 2023.11.21 신고일 외에 사업자등록일, 상가 인도일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 소액임차인 최우선변제 가능성도 검토해야 합니다.
• 영업장 명도. 실제 임차인이 노래연습장을 운영 중인 만큼 영업장 인도, 시설물 소유권, 철거 및 원상회복 비용을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 둔산신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 최신 등기 및 채권자 지위를 확인하세요.
• 공동담보 관계. 2층 201호 공동담보 등기와 실제 배당, 담보권 실행 관계를 확인해야 합니다.
• 근린시설 용도. 공부상 기원과 실제 노래연습장 사용의 적법성, 영업 인허가·소방시설 및 용도변경 가능성을 확인하세요.
• 관리비·조세·부대비용. 미납 공용관리비, 조세채권, 취득 관련 비용, 시설정비비를 예상 취득원가에 반영해야 합니다.
• 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기사항증명서를 매각기일 2026.10.26 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 안전한 매입가격”

이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 근린시설입니다. 둔산신용협동조합의 2021년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 역시 말소기준 이후 신고자로 분류돼 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

그러나 현재 최저가 106,330,000원을 시세보다 저렴하다고 결론 내리기에는 실제 상가 거래가격과 재매각 가능성에 대한 검증이 필요합니다. 3회 유찰, 상업용 부동산의 제한적인 매수층, 실제 노래연습장 점유, 공부상 용도와 현황의 차이는 모두 신중하게 평가해야 할 요소입니다.

근저당권 이전과 공동담보 관계까지 고려하면, 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리 말소보다 임차인 권리의 최종 확인, 영업장 명도, 용도 적합성, 적정 시장가격 검증에 있습니다. 현 단계의 판단은 권리구조는 비교적 명확하지만 가격 적정성과 환금성은 보류입니다. 감정가 할인 폭만 보고 적극 응찰할 유형은 아닙니다.