33,600,000원
창원지방법원 2025타경396. 거제시 사등면 지석리 ‘덕진봄’ 104동 1층 102호, 전용 59.8615㎡ 아파트입니다. 소유자는 정기산업주식회사이고, 권리분석의 출발점은 2017년 4월 28일 설정된 수협은행 근저당권 113,040,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 주식회사웅비의 가압류 1,711,843,475원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건은 권리보다 점유 확인과 가격 검증이 중요합니다. 한고언·김양미·강동준·이복자 등 실제 임차인은 4명이며, 가장 빠른 전입일도 2021년 7월 28일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 규모는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 제104동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 사등면 지석2길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8615㎡ · 1층 |
| 단지 | 덕진봄 · 336세대 · 2011.01.25 준공 |
| 소유자 | 정기산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 33,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사(양도전: 수협은행) / 735,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.28 수협은행 근저당권입니다. 2022년 주식회사웅비의 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2022년 6월 27일 수협은행이 신청했던 종전 임의경매는 2024년 7월 2일 일부취하를 원인으로 말소됐고, 2025년 2월 27일 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사가 다시 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한고언 | 2021.07.28 | 전부 | 2025.04.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김양미 | 2021.09.16 | 확인 필요 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강동준 | 2021.09.16 | 확인 필요 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이복자 | 2024.07.29 | 확인 필요 | 2025.04.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
네 사람 모두 전입신고가 말소기준일인 2017년 4월 28일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 4명으로 봅니다. 한고언·김양미·이복자는 배당요구를 했지만 강동준의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 51.8%
덕진봄 동일 면적 59.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 64,908,333원, 최신 거래는 2026년 7월 64,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 51.8%로, 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로는 분명한 할인 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.86㎡ | 13 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 59.86㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.86㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 12 | 68,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 59.86㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2025.12 | 59.86㎡ | 6 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 59.86㎡ | 12 | 65,400,000원 |
| 2025.11 | 59.86㎡ | 10 | 61,000,000원 |
| 2025.08 | 59.86㎡ | 9 | 55,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 64,908,333원 |
실거래 범위는 55,500,000원~79,000,000원입니다. 감정가 75,000,000원은 최근 평균보다 높지만 실거래 범위 안에 있고, 3회 유찰된 현재 가격은 실거래 최저가보다도 낮습니다. 다만 대상 물건은 1층이므로 고층 거래와 동일 조건으로 단순 비교해서는 안 되며, 내부 상태와 점유 비용을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 113,040,000원 | 32,595,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사웅비 | 1,711,843,475원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,824,883,475원 중 32,595,200원이 배당되고, 미배당액은 1,792,288,275원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족과 별개로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 사등면 지석리 지석마을 서측 인근으로, 해안가 수산물 관련 시설과 근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 아파트로 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지로 북측과 북동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 255,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지이며, 소로1류와 공공시설용지 등에 저촉 또는 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 336세대 단지이고 동일 면적 거래는 이어지고 있으나, 사등면 입지와 1층이라는 조건, 단지 경매 평균 3.3회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 네 임차인 직접 확인. 한고언·김양미·강동준·이복자의 실제 거주 여부와 세대별 관계, 점유부분, 퇴거 계획을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당과 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 보증금과 확정일자, 강동준의 배당요구 여부를 원본에서 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았으므로 누수·결로·마감·설비와 수리비를 보수적으로 산정하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 거래 대부분이 6층 이상이므로 고층 실거래 평균을 그대로 입찰 상한으로 사용하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 26,880,000원, 5회 유찰 시 21,504,000원으로 내려가는 시나리오와 재매각 위험을 함께 비교하세요.
- 배당 우선권 확인. 당해세와 최우선변제 가능액은 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도명령·명도 비용을 관리사무소 및 현장 조사로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 충분히 낮아졌고, 승부처는 현장 확인
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 4명 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득액 3,360만원은 최근 12개월 동일 면적 평균 6,490만원의 51.8%로 가격상 여유가 큽니다.
그러나 할인율만으로 결론을 내리기에는 확인할 것이 남아 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 4명이고, 내부조사는 폐문으로 이루어지지 않았으며, 대상 호수는 1층입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 매력적이지만, 명도와 내부 상태를 확인해야 비로소 할인폭이 실제 수익으로 이어지는 물건입니다. 권리는 통과, 가격도 통과 가능 — 최종 판단은 현장 확인에 달려 있습니다.
