매력지수 A등급 · 인수 위험은 없고 최저가는 최근 시세보다 낮지만 하락 추세와 환금성이 변수
임차인 인수 없이 권리는 소멸 구조이며 최저가는 최근 12개월 평균의 74.8%이나 최근 거래 하락과 16세대 소형단지 리스크를 반영해 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 위험은 없다. 다만 최근 12개월 평균 실거래 117,000,000원 대비 최저가 87,500,000원으로 가격 메리트는 있으나, 최근 거래가 하락 추세(-21.1%)이고 16세대 소형단지라 환금성 확인이 필요합니다.
✅ 인수 판단매각물건명세서 명시 인수권리 해당사항 없음. 대항력 임차인 관련 인수 위험도 확인되지 않아 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 하락은 체크
효성 단지는 총 16세대, 2011년 준공입니다. 전체 평균 거래액 135,800,000원보다 최근 12개월 평균 117,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.02
84.33㎡
1
110,000,000원
2025.08
84.33㎡
3
124,000,000원
2023.06
84.33㎡
3
120,000,000원
2022.06
84.33㎡
7
170,000,000원
2022.02
84.33㎡
6
155,000,000원
최저가는 최근 12개월 평균 대비 74.8% 수준으로 가격상 여지는 있습니다. 다만 최근 거래는 110,000,000원으로 낮아졌고 최근 vs 이전 추세는 -21.1% 하락입니다.
배당 분배 (87,500,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 거래 하락 추세를 반영해야 합니다.
③ 예상 배당표
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,975,000원
을구 20번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행
100,800,000원
85,525,000원
을구 21번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행
36,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
채권최고액 기준으로 일부 미배당이 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인덕초등학교 북서측 인근이며 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
환경. 준주거지역, 도시지역, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역에 해당합니다.
환금성. 16세대 소규모 단지로 거래 표본이 적어 매도 시 유동성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 최근 거래 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
권리. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수권리는 없습니다.
배당. 선순위 근저당 채권 일부 미배당 구조를 확인해야 합니다.
환금성. 소형단지 특성상 향후 매도 가능성과 거래량을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 시장 가격이 답이다”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리관계는 정리되는 유형입니다. 다만 평가의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 최근 거래 하락과 소규모 단지 특성을 감안하면 단순 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 시장 확인이 필요한 물건입니다.
