대구지방법원 2024타경35051. 포항시 남구 인덕동 효성아파트 1동 2층 202호, 전용면적 84.33㎡ 아파트입니다. 소유자 김한석은 2018년 8월 27일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 168,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 1월 12일 주식회사에스비아이저축은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 그 다음 날 설정된 같은 금융기관의 82,800,000원 근저당권과 2024년 8월 28일 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격은 권리와 반대로 적극적으로 볼 여지가 있습니다. 감정가 121,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 59,290,000원, 감정가의 49%입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 117,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 110,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 이 분석에서 실질취득 기준은 최저가와 같은 59,290,000원이며, 최근 12개월 평균의 50.7%입니다. 다만 최근 가격 흐름은 이전 거래보다 21.1% 하락한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35051 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 인덕로 16-30, 1동 2층 202호 (인덕동, 효성아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.33㎡ · 철근콘크리트구조 · 8층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김한석 · 2018.08.27 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스비2406유동화전문 유한회사 / 266,319,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계에 따른 매수인 인수 문제는 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 말소기준권리는 2021년 1월 12일 주식회사에스비아이저축은행 근저당권이고, 이후 설정된 같은 금융기관의 2021년 1월 13일 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 본다
효성아파트 전용 84.33㎡의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 135,800,000원이지만, 과거의 155,000,000원·170,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 117,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.33㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 84.33㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2023.06 | 84.33㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 84.33㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 84.33㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.33㎡ | 5건 | 135,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.33㎡ | 2건 | 117,000,000원 |
현재 실질취득 기준 59,290,000원은 최근 12개월 평균의 50.7%로, 최신 거래 110,000,000원과 최근 평균 117,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 자체의 할인폭이 분명합니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.1% 하락했습니다. 전체 평균 135,800,000원만 보고 할인폭을 평가하기보다, 최근 거래 110,000,000원·124,000,000원과 하락 방향을 기준으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 72,000,000원 | 57,822,780원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 82,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 154,800,000원 중 예상배당은 57,822,780원이며, 미배당액은 96,977,220원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인덕초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 스톤코트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적은 1,073.0㎡이고 아파트 부지로 이용 중이며, 북측 약 4미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 210,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2011.09.08 사용승인된 16세대 단지로, 동일 면적 실거래는 5건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 가격 흐름은 이전 거래군보다 21.1% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 임차인 없음, 예상 인수액 0원, 명세서상 인수권리·법정지상권 해당사항 없음이라는 구조를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 하락장 시세 기준. 전체 평균 135,800,000원보다 최근 12개월 평균 117,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 21.1% 하락입니다.
- 환금성 확인. 16세대 소규모 단지이고 낙찰률이 25.0%이므로, 취득가가 낮아도 향후 매도 속도와 거래 빈도는 별도 점검이 필요합니다.
- 유찰 구조. 단지 평균 유찰 횟수 1.6회에 비해 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 41,503,000원, 그 다음은 29,052,100원으로 제시돼 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 근저당 채권최고액 154,800,000원에 대한 미배당은 96,977,220원입니다. 다만 이 미배당이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
- 집행정지 이력. 2025.05.14 채권자에게 집행정지통지서가 발송돼 같은 날 도달한 이력이 있으므로 사건기록의 집행 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021년 1월 12일 주식회사에스비아이저축은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 최저가 59,290,000원이 그대로 실질취득 기준이 되고, 이는 최근 12개월 평균 117,000,000원의 50.7%입니다.
다만 싸게 사는 것과 쉽게 파는 것은 다른 문제입니다. 최근 거래 추세는 21.1% 하락했고, 단지는 16세대, 경매 낙찰률은 25.0%이며 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 권리·취득가격은 긍정적이지만, 최종 판단의 핵심은 소규모 단지의 환금성과 하락 추세를 감당할 수 있는가에 있습니다.
