부산지방법원 2023타경111594. 광안동 ‘이븐’ 2층 201호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대-도시형:원룸형)입니다. 소유자 최주완은 2020.04.29. 소유권을 취득했고 같은 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 들어온 임차권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “인수 0원 = 쉬운 물건”으로 보기 어렵습니다. 현황조사와 문건접수에 확인되는 실제 임차인이 42명이고, 그중 박인혜를 제외한 대부분은 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 모두 2020.04.29. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 점유관계와 배당요구 여부를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 175-8, 2층201호 (광안동,이븐) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 최주완 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,242,927,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준 | 2020.04.29. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권·가압류·압류
말소기준은 2020.04.29. 을구 1번 근저당권입니다. 박인혜의 주택임차권은 2023.05.15. 등기됐고, 임대차계약일은 2020.05.14., 주민등록·점유개시는 2020.06.12.로 모두 근저당 설정 이후입니다. 따라서 박인혜 보증금 130,000,000원은 낙찰자에게 승계되는 대항력 보증금이 아닙니다. 서울보증보험 가압류 32,459,922원과 국민건강보험공단 압류 역시 말소기준 뒤 권리입니다.
② 임차인 현황 — 42명 모두 말소기준 후 전입
확인된 실제 임차인은 42명입니다. 이 가운데 문건상 배당요구가 확인되는 임차인은 14명입니다. 박인혜는 임차보증금 130,000,000원과 확정일자 2020.05.14.가 확인되며, 나머지 임차인은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않는 경우가 대부분입니다. 다만 모든 전입일이 말소기준 2020.04.29. 이후이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수빈 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상인 | 미상 | 2023.09.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성빈 | 전부 | 2023.07.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정윤기 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현욱 | 미상 | 2023.03.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영찬 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임형욱 | 미상 | 2021.04.15 | 미상 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명선 | 전부 | 2020.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수빈 | 미상 | 2022.09.07 | 미상 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전경영 | 미상 | 2021.09.23 | 미상 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명진 | 미상 | 2020.06.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오주흔 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민준 | 미상 | 2020.07.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정주연 | 미상 | 2022.07.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지훈 | 미상 | 2022.08.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은비 | 미상 | 2020.06.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하정 | 미상 · 불명 | 2022.08.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김노은 | 미상 | 2020.09.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손석호 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성주 | 미상 | 2020.07.15 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기찬 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차상민 | 미상 | 2023.09.05 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종현 | 전부 | 2022.01.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜인 | 전부 | 2022.06.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최큰별 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미희 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이담희 | 미상 | 2021.06.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 전부 | 2022.03.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예린 | 전부 | 2020.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황수진 | 전부 | 2022.07.18 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권두희 | 미상 | 2021.02.10 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소희 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍진솔 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배종덕 | 미상 | 2020.09.29 | 미상 | 2024.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준호 | 미상 | 2021.04.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승수 | 미상 | 2020.09.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤원태 | 미상 | 2022.05.16 | 미상 | 2024.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선진 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송지윤 | 미상 | 2020.12.14 | 미상 | 2024.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인혜 | 주택 전부 | 2020.06.12 | 130,000,000원 | 2023.05.15 | 없음 | 확정일자 2020.05.14 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가 171,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 후 가격만 보면 크게 내려왔지만, 동일 물건군의 실거래 금액 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
단지 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 따라서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 가점하기보다, 다세대의 환금성과 실제 매매가를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,459,922원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,632,459,922원, 채권자 예상배당은 81,881,780원, 미배당은 3,550,578,142원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 3,550,578,142원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 3,575,262,676원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 3,592,541,850원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 공동담보 근저당 채권액이 매각가를 크게 웃돌아 유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 증가합니다. 이 구조는 낙찰자 인수 위험보다 가격·점유·우선매수권을 더 중요하게 봐야 한다는 뜻입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근. 공동주택·오피스텔·단독주택·점포가 혼재한 주상지대이며 남측 인근에 광안리해수욕장이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 201호가 속한 기호 1-12는 공동주택(다세대-도시형:원룸형) 12개호로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 14층, 승강기·공동현관기·화재탐지·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 59m 이하, 절대보호구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 251.6㎡, 평지·정방형, 공시지가 2,274,000원/㎡이며 북서측과 남서측으로 약 6-7m 포장도로와 접합니다.
- 특이사항. 14층 공용부분인 통신실·관리실을 원룸형으로 개조해 사용하는 것으로 외관 조사돼 내부구조와 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 ‘저렴하다’고 단정할 수 없습니다. 인근 유사 다세대 실거래를 별도 대조하세요.
- 임차인 42명 재대조. 대항력은 없지만 다수의 점유자와 보증금 미상 상태가 확인됩니다. 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 확인하세요.
- 박인혜 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입 2020.06.12., 확정일자 2020.05.14.로 말소기준 뒤 권리이며 매수인 승계는 없습니다.
- 배당요구 확인. 문건상 배당요구가 확인되는 임차인은 14명입니다. 추가 접수·변경 여부를 매각 직전 문건으로 확인하세요.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 행사될 경우 일반 응찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 공용부분 개조. 14층 통신실·관리실 개조 사용 상태가 감정평가서에 지적돼 관리·건축 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 단순한 경매는 아니다”
이 물건의 말소기준은 2020.04.29. 남부산농업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 42명은 모두 이후 전입입니다. 따라서 권리분석의 핵심 결론은 매수인 인수 0원입니다. 박인혜의 130,000,000원 임차권도 대항력이 없어 승계되지 않습니다.
하지만 입찰 난도는 권리 하나로 끝나지 않습니다. 임차인 수가 많고 보증금 미상자가 다수이며, 현재까지 2회 유찰됐고 다세대 물건 특성상 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 특히 전세사기피해자 우선매수권 1회가 행사되면 외부 낙찰이 제한되는 변수가 생깁니다. 게다가 현재 83,790,000원이 감정가의 49%라는 사실만 있을 뿐 이를 실제 시세보다 싸다고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 입찰 리스크는 점유·우선매수권·시세 검증. 이 세 가지를 확인한 뒤 가격을 정하는 물건입니다.
