부산지방법원 2023타경111594. 부산 수영구 광안동 '이븐' 제2층 201호입니다. 건물은 지하 1층·지상 14층의 철근콘크리트구조이고, 공동주택과 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 이 물건의 경매는 남부산농업협동조합의 근저당권에서 출발합니다. 2020년 4월 29일 설정된 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 171,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 58,653,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 그러나 낮은 최저가와 낮은 실질취득원가는 같은 말이 아닙니다. 임차권의 순위, 실제 점유관계, 미확인 임대차, 우선매수권 행사 여부를 함께 살펴야 합니다. 특히 현재 확인된 거래 비교 자료만으로는 감정가 자체가 적정한지 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 확인사항이 남는다

말소기준권리는 2020.04.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2020-144호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 201호 한 세대의 독립된 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 2023.05.15 등기된 박인혜의 주택임차권, 서울보증보험주식회사의 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후의 권리로서 현재 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다. 2024.02.28 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경입니다.

② 임차인·점유관계 — 등기임차권과 다수 전입자 확인

등기부에는 박인혜의 임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2020.05.14, 전입신고 및 점유개시일은 2020.06.12, 확정일자는 2020.05.14이며, 임차보증금은 130,000,000원입니다.

박인혜의 확정일자 역시 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 존재한다는 사실만으로 낙찰자가 이를 전액 인수한다고 볼 수는 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당 여부와 임차권 말소·인도 관계는 배당표 및 매각조건으로 확인해야 합니다.

현황조사 관련 전입·신고자 명단은 다음과 같습니다. 아래의 '기준권리 이후'는 전입일 비교에 따른 표시이며, 해당 인원이 모두 201호에 실제 거주하거나 별도의 임대차계약을 체결했다는 뜻은 아닙니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 등 개별 요건을 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다

현재 최저매각가는 58,653,000원, 감정가는 171,000,000원입니다. 세 차례 유찰된 현재 가격은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 같은 면적·같은 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 시세 대비 할인율이라고 해석해서는 안 됩니다.

이븐은 2020.04.13 준공된 건물로, 감정평가서에는 공동주택 12개 호실과 주거용 오피스텔 25개 호실이 구분되어 있습니다. 단지 거래 통계에서 확인되는 면적은 17.685㎡이나 본 경매 호실의 면적과 일치한다고 확인되지 않아, 이를 201호의 전용면적이나 시세 비교 기준으로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)

집행비용 추정액 1,455,754원, 근저당 배당 57,197,246원으로 현재 최저가가 모두 배분됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 공동담보 관련 단순 추정이며, 실제 확정채권액·배당순위·당해세· 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수금액과 다릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근에 위치합니다. 공동주택·업무시설·단독주택 및 각종 점포가 혼재한 주상지대로, 남측 인근에 광안리해수욕장이 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 소재합니다. 대중교통 여건은 무난한 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 14층, 전체 37개 호실로 공동주택(다세대 12개 호실)과 주거용 오피스텔(25개 호실)이 함께 있습니다. 급·배수, 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 절대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
• 건물 특이사항. 14층 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형으로 개조하여 사용하는 것으로 외관 조사된 내용이 있습니다. 이것이 곧 201호 자체의 위반사항을 의미하는 것은 아니지만, 건물 전체의 관리 및 공용부분 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 소형 다세대주택으로서 호실별 용도·면적·점유상태의 차이가 중요합니다. 거래 비교가격이 확인되지 않아 독립적인 환금성 평가에 한계가 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 주체, 행사 가능 여부 및 해당 매각기일의 적용 조건을 확인해야 합니다. 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
• 201호 점유자 특정. 현황조사상 다수 전입자가 실제 어느 호실에 속하는지 확인해야 합니다. 전입자 전원을 해당 물건의 임차인으로 해석하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 및 보증금. 박인혜의 임차보증금 130,000,000원, 임차권등기의 말소 여부와 배당·명도 문제를 재확인해야 합니다. 현재 인수 0원 추정은 실제 법원 서류와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.05.25 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조. 채권최고액 3,600,000,000원은 공동담보 근저당의 금액입니다. 공동담보목록 제2020-144호, 근저당권 이전 및 실제 채권 관계를 대조해야 합니다.
• 시세 재검증. 동일 용도·동일 면적·유사 층의 최근 실거래와 현재 거래 가능한 매물가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 건물 관리상태. 14층 공용부분 개조 정황, 공용부분의 권리·관리관계, 주차타워 상태, 공용관리비 체납 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 배당 관련 기록을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 크게 내렸지만, 입찰은 별개의 문제”

이 물건의 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 세 번 유찰되어 가격이 크게 낮아졌지만, 시장가격도 그만큼 저렴하다고 확정할 근거는 없습니다. 더 중요한 문제는 실제 점유관계와 우선매수권입니다.

2020.04.29 근저당권을 기준으로 확인된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 임차권등기된 박인혜의 보증금 130,000,000원도 현재 분석상 매수인 인수 대상은 아닙니다. 따라서 단순 예상 실질취득액은 현재 최저가인 58,653,000원에 가깝습니다. 그러나 다수 전입자의 호실 귀속, 임대차 증빙, 실제 명도 가능성 등은 별도 확인이 필요합니다.

특히 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성은 외부 낙찰을 제한할 수 있는 핵심 변수입니다. 우선매수권·점유관계·호실별 시세가 확인되기 전에는 높은 할인율을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원으로 추정되지만, 취득 가능성과 가격 적정성은 보류. 이 물건은 낮은 최저가보다 입찰조건의 확정이 먼저입니다.