83,300,000원
부산지방법원 2023타경111594. 부산 수영구 광안동 ‘이븐’ 2층 202호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 이 건물의 기호 1~12는 공동주택인 다세대-도시형 원룸형, 기호 13~37은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 본건의 권리 기준점은 2020.04.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,600,000,000원입니다.
그 뒤 서울보증보험주식회사 가압류와 임의경매개시결정이 들어왔고, 김수빈의 90,000,000원 임차권등기도 2024.02.22 등기됐습니다. 특히 김수빈의 보증금은 현재 최저가 83,300,000원보다 크지만, 주민등록일 2023.02.27은 말소기준일보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 분류되고, 보증금 90,000,000원을 매수인의 실질취득금액에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 175-8, 2층202호 (광안동, 이븐) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 최주완 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 3,242,927,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2020.04.29 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리와 전입자
말소기준은 2020.04.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2023.10.10 서울보증보험주식회사 가압류 32,459,922원과 2024.01.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.02.22 등기된 김수빈의 주택임차권도 말소기준 이후이며, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
② 전입·임차 조사 — 41명, 모두 말소기준 이후
현황조사·문건접수·임차권등기 등에 나타난 전입·임차 관련 인원은 41명입니다. 제공된 판정에서는 전원이 2020.04.29 말소기준권리 이후 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 김수빈 외 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 임의로 단정하지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상인 | 미상 | 2023.09.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성빈 | 전부 | 2023.07.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정윤기 | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현욱 | 미상 | 2023.03.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영찬 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임형욱 | 미상 | 2021.04.15 | 미상 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명선 | 전부 | 2020.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여수빈 | 미상 | 2022.09.07 | 미상 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전경영 | 미상 | 2021.09.23 | 미상 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명진 | 미상 | 2020.06.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오주흔 | 미상 | 2023.02.06 | 미상 | 2024.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민준 | 미상 | 2020.07.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정주연 | 미상 | 2022.07.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지훈 | 미상 | 2022.08.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은비 | 미상 | 2020.06.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하정 | 미상 · 불명 | 2022.08.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김노은 | 미상 | 2020.09.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손석호 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성주 | 미상 | 2020.07.15 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기찬 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차상민 | 미상 | 2023.09.05 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종현 | 전부 | 2022.01.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜인 | 전부 | 2022.06.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최큰별 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미희 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이담희 | 미상 | 2021.06.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 전부 | 2022.03.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조예린 | 전부 | 2020.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황수진 | 전부 | 2022.07.18 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권두희 | 미상 | 2021.02.10 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소희 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍진솔 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 2024.02.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배종덕 | 미상 | 2020.09.29 | 미상 | 2024.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준호 | 미상 | 2021.04.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승수 | 미상 | 2020.09.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤원태 | 미상 | 2022.05.16 | 미상 | 2024.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선진 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송지윤 | 미상 | 2020.12.14 | 미상 | 2024.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.27 확정 2023.02.14 | 90,000,000원 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49% 할인처럼 보여도 시세 판단은 보류
감정가는 170,000,000원이고 현재 최저매각가는 83,300,000원으로, 2회 유찰·감정가 49% 단계입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,310,000원, 4회 유찰 시 40,817,000원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세처럼 실제 가격 메리트를 판단할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 ‘감정가의 절반이니 싸다’, ‘시세보다 저렴하다’고 결론낼 근거가 없습니다. 현재 83,300,000원은 어디까지나 경매 최저가격일 뿐, 시장가격 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,459,922원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 3,632,459,922원, 채권자 예상배당 합계는 81,400,600원, 미배당은 3,551,059,322원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한바다중학교 동측 인근이며 공동주택·업무시설(오피스텔)·단독주택·각종 점포가 혼재한 주상지대입니다. 남측 인근에 광안리해수욕장이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상14층, 전체 37개호로 조사됐습니다. 기호 1~12는 다세대-도시형 원룸형, 기호 13~37은 주거용 오피스텔입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 공동현관기, 화재탐지, 주차타워, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도시지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 251.6㎡, 평지의 정방형이며 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 재확인. 건물 14층 공용부분인 통신실·관리실을 원룸형으로 개조해 사용하는 것으로 외관 조사돼 내부구조와 관리상태를 재확인하라는 감정평가 의견이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가 83,300,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 용도·면적의 최근 실제 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 41명 전입 이력 대조. 제공된 판정상 전원 대항력 없음이지만, 보증금·확정일자 미상이 많은 만큼 최신 매각물건명세서와 주민등록·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 김수빈 임차권. 보증금 90,000,000원, 확정일 2023.02.14, 주민등록 2023.02.27, 임차권등기 2024.02.22입니다. 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되지만 배당과 명도 상황은 원문을 대조해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로 일반 입찰자의 최종 취득 제한 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.25 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 말소처리를 최신 등기·매각조건에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태. 다세대와 오피스텔이 함께 있는 37개호 건물이고 공용부분 개조 사용 조사도 있으므로 내부구조·관리상태·주차타워 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 낙찰 가능성과 권리 원문
이 사건은 감정가 170,000,000원에서 83,300,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 쪽에서는 말소기준 근저당 이후 전입한 조사 인원 41명과 김수빈의 90,000,000원 임차권이 모두 대항력 없음으로 분류되고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 실전 입찰에서는 결코 단순하지 않습니다. 다수의 전입 이력, 보증금 미상 점유자, 민간임대주택등기, 그리고 무엇보다 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있습니다. 우선매수권 행사 시 일반 외부 낙찰자가 최종 매수인이 되지 못할 수 있는 닫힌 경매 요소이므로, 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 내가 실제로 낙찰받을 수 있는 조건인지, 그리고 최신 명세서에서도 인수 0원이 유지되는지를 확인하는 데 있습니다.
