부산지방법원 2023타경111594. 부산 수영구 광안동 ‘이븐’ 2층 202호는 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 다세대주택입니다. 건물은 2020년 준공됐으며, 감정평가 당시 전체 평가대상은 다세대 12개호와 주거용 오피스텔 25개호로 구성됐습니다. 이 가운데 본건의 분류는 다세대입니다.
소유자는 최주완이고, 2020년 4월 29일 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2020-144호에 연결돼 있으므로 채권최고액을 이 202호 하나의 대출액으로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 후순위 가압류와 임차권등기가 있으며, 매각물건명세서에는 전세사기피해자의 우선매수권 행사에 관한 비고가 있습니다. 따라서 핵심은 단순한 할인율이 아니라 말소기준권리, 개별 호실 임차인, 실제 취득 부담, 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 함께 판단하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경111594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 175-8, 2층 202호 (광안동, 이븐) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 14층 · 2020.04.13 준공 |
| 감정평가 대상 | 다세대 12개호 · 주거용 오피스텔 25개호 · 전체 37개호 |
| 소유자 | 최주완 (2020.04.29 소유권이전) |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 58,310,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,242,927,130원 |
| 근저당권 최고액 | 3,600,000,000원 (공동담보) |
| 말소기준권리 | 2020.04.29 남부산농업협동조합 근저당권 |
| 등기 임차권자 | 김수빈 · 보증금 90,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (후순위 권리 소멸 및 배당모형 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
말소기준은 2020.04.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 후속 권리의 매각 소멸 여부를 판단하는 기준이 됩니다. 이후 2023년 가압류와 2024년 임차권등기 등이 등장했으나, 해당 등기권리들은 말소기준보다 후순위에 있습니다.
민간임대주택등기도 별도 점검 대상입니다. 2022.05.25 등기된 민간임대주택 관련 사항에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다. 매각 이후 등록 상태와 행정상 의무의 처리 여부는 등기권리의 소멸 판단만으로 확정할 수 없으므로 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 등기된 김수빈과 다수 전입자 구분
202호와 직접 연결되는 임차권등기에는 김수빈이 명시돼 있습니다. 보증금은 90,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2023.02.14, 점유개시일은 2023.02.24, 주민등록일은 2023.02.27입니다.
모두 2020.04.29 근저당권보다 뒤이므로, 해당 근저당권에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 보증금이 최저매각가보다 많다는 사실만으로 매수인이 보증금 전액을 인수하는 구조는 아닙니다.
| 성명 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수빈 건물 전부 · 임차권등기 |
2023.02.27 | 90,000,000원 | 선순위 근저당에 후순위 |
확정일자 있음 2023.02.14 배당요구 2024.02.22 선순위 근저당보다 후순위 · 실제 배당 확인 필요 |
승계 아님 |
김수빈의 임차권등기 접수일은 2024.02.22입니다. 등기된 보증금과 확정일자는 확인되지만, 우선변제권의 행사요건과 실제 배당액은 최종 배당표로 확인해야 합니다.
현황조사상 기타 전입자 확인
현황조사에는 김수빈 외에도 40명의 전입 관련 인적 사항이 등장합니다. 이 가운데 배당요구 사실이 확인된 사람도 있습니다. 다만 이들의 202호 해당 여부, 실제 임차계약, 점유 부분과 보증금은 개별적으로 확정되지 않습니다.
따라서 아래 명단의 모든 사람을 202호의 독립된 임차인으로 보거나, 각자의 보증금을 합산해 인수금액을 계산해서는 안 됩니다. 전입일은 모두 2020.04.29 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 사람의 대항력은 후순위 전입 사실을 참고하되 개별 요건은 미상으로 판단합니다.
| 성명 / 조사 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 가격 분석 — 34.3% 할인율과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 170,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰에 따른 가격 하락 폭은 큽니다. 그러나 감정가는 실제 거래 가격과 동일하지 않습니다.
특히 이 물건은 일반적인 대단지 아파트가 아닌 원룸형 다세대주택입니다. 동일 건물의 주거용 오피스텔 거래를 곧바로 다세대 202호의 시세로 적용하기도 어렵습니다. 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가 확인되기 전에는 현재 최저가를 시세보다 낮다고 평가할 근거가 부족합니다.
| 감정가 | 170,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 58,310,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 34.3% |
| 배당모형상 인수액 | 0원 |
| 기준 실질취득액 | 58,310,000원 (기타 취득비용 제외) |
| 동일 용도 최근 거래 | 실거래 원본 확인 필요 |
| 최근 12개월 시세 | 비교 거래 확인 후 판단 |
| 동일 건물 경매 | 평균 유찰 2.9회 |
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,459,922원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 3,632,459,922원 | 56,860,420원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 3,575,599,502원 |
집행비용은 추정액입니다. 채권자별 배당 및 미배당 금액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로, 공동담보권의 실제 채권잔액·배당관계와 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 김수빈 임차권의 실제 배당 여부도 최종 배당표에서 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰회차별 취득·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
58,310,000원 | 56,860,420원 | 3,575,599,502원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
40,817,000원 | 39,682,294원 | 3,592,777,628원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
28,571,900원 | 27,657,606원 | 3,604,802,316원 | 0원 |
이 시나리오에서 최저가가 내려갈수록 채권자가 회수하는 금액은 줄어들고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 채권의 미배당과 선순위 대항력 임차보증금의 인수는 완전히 다른 문제입니다.
현재 확인된 김수빈 임차권은 2020년 근저당보다 후순위이므로, 이 배당모형에서 매수인 보증금 인수가 발생하지 않습니다. 추가 유찰 시에도 동일한 권리관계를 전제로 하면 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 및 점유관계가 새로 확인되면 실제 취득 부담은 달라질 수 있습니다.
이 권리가 실제 행사되는 경우 일반 입찰자가 최고가로 응찰하더라도 피해자의 우선매수로 인해 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 따라서 외부 투자자의 낙찰 기회가 제한되는, 이른바 ‘닫힌 경매’ 성격이 발생할 수 있는 물건입니다.
다만 비고 기재만으로 특정 피해자의 현재 행사 의사나 이미 행사한 이력을 확정할 수는 없습니다. 우선매수권의 행사 주체·요건·행사 여부를 매각기일 전에 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재된 주상지대입니다. 남측 인근에는 광안리해수욕장이 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 있습니다. 감정평가상 대중교통사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차타워설비 및 도시가스 개별난방설비가 확인됩니다.
- 용도 구분. 감정평가 대상 37개호 가운데 12개호는 다세대(도시형 원룸형), 25개호는 주거용 오피스텔입니다. 본건 202호는 다세대로 분류되므로 시세 비교 시 용도 혼동을 피해야 합니다.
- 토지 및 도로. 토지는 정방형의 평지이며, 북서측 및 남서측으로 폭 약 6~7m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 251.6㎡, 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다. 이는 개별 202호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 준주거지역으로서 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 건물 관리 유의사항. 감정평가 당시 14층 공용부분인 통신실 및 관리실을 원룸형 공간(현칭 1402호)으로 개조해 사용하는 것으로 외관 조사됐습니다. 이 사항이 202호 자체의 위반을 뜻하는 것은 아니지만, 공용부분의 관리·사용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 광안동의 입지적 접근성은 장점이지만, 원룸형 소형 다세대는 대단지 아파트와 매수층 및 가격 형성 구조가 다릅니다. 실거래 비교와 임대 수요 확인 없이 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권이 실제로 행사 가능한 상태인지, 행사 이력이 있는지, 현재 입찰자가 최종 매수인이 될 수 있는 구조인지 확인하세요.
- 202호 실제 점유자. 현황조사상 다수 전입자의 개별 호실 대응관계를 확인하고, 202호 현장 점유자와 임대차관계를 특정해야 합니다.
- 김수빈 임차권. 보증금 90,000,000원의 임차권등기가 매각으로 어떻게 정리되는지, 배당요구·배당표·말소 여부를 원본에서 재확인하세요.
- 근저당 공동담보. 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원은 공동담보와 연결돼 있습니다. 채권양도 이후의 권리자 및 실제 채권액, 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태와 임대의무기간, 매각 이후 행정상 처리 및 준수 의무가 남는지 확인하세요.
- 시세 검증. 202호와 같은 다세대 용도, 유사 면적, 유사 층의 최신 실거래 및 최근 12개월 거래를 비교하세요. 오피스텔이나 면적이 다른 거래를 무비판적으로 혼합하지 마세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유관계와 인도 절차에 필요한 비용을 확인하세요. 이는 배당모형상 인수액 0원과 별도로 고려해야 합니다.
- 공용부분 사용. 14층 공용시설 개조와 관련된 건물 관리 현황, 법규상 처리 상태, 입주자 간 분쟁 가능성을 점검하세요.
- 매각 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각조건과 최신 사건 진행내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,831만원이라는 숫자보다, 낙찰할 수 있는 경매인가”
부산 광안동 이븐 202호는 감정가 170,000,000원에서 최저가 58,310,000원으로 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 선순위 근저당권을 기준으로 볼 때 김수빈의 90,000,000원 임차권은 후순위이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사실만으로 안전한 저가 매수 물건이라고 결론 낼 수는 없습니다. 실제 202호 점유관계가 완전히 특정되지 않았고, 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성도 존재합니다. 3회 유찰은 이미 경쟁과 가격 형성에 문제가 있었음을 보여주는 신호로도 볼 수 있습니다.
또한 감정가 대비 34.3%라는 가격은 인상적이지만, 최신 실거래와 최근 12개월 가격 수준에 근거한 저가 매수 여부는 아직 확인되지 않았습니다. 원룸형 다세대의 환금성과 공동담보·임차관계까지 감안하면 할인율만으로 높은 평가를 부여할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 신중 검토입니다. 매수인 인수액이 현재 모형상 0원이라는 점은 긍정적이지만, 우선매수권 행사 여부와 202호의 실제 권리·점유관계, 최근 실거래 시세가 먼저 확인돼야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 보이느냐가 아니라, 낙찰 가능성과 실질적인 취득 부담을 확정할 수 있느냐입니다.
