창원지방법원 2025타경606. 거제시 옥포동 성평리빙타운 6층 601호입니다. 소유자는 강명수이며 2012.09.24 매매로 450,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.02.24 영덕농업협동조합 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 689,000,000원이고, 2018.12.28 변경등기에서 채권최고액이 825,600,000원으로 변경됐습니다.
그 뒤 성평리빙타운 가압류, 거제시 압류, 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 거제아이스 스노파크 주식회사의 전입일도 2019.02.19로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 임차관계 자체는 입찰 전 매각물건명세서와 원본 조사서로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경606 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 6층601호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 여관(객실 17개호)로 등재 · 현황 공실 |
| 소유자 | 강명수 · 2012.09.24 매매 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 655,000,000원 / 157,266,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 792,283,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.02.24 영덕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 성평리빙타운 가압류와 거제시 압류, 2025.09.05 임의경매개시결정은 제공된 권리판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 과거의 여러 근저당·압류·가압류·경매등기는 이미 등기부상 말소된 이력이 포함돼 있어, 현재 입찰 판단에서는 말소기준 이후 남아 있는 권리와 점유관계를 중심으로 보는 것이 핵심입니다.
② 임차·점유 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 거제아이스 스노파크 주식회사 | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰 자체가 ‘시세 대비 저렴’을 뜻하지 않는다
감정가는 655,000,000원, 현재 최저매각가는 157,266,000원으로 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 감정평가상 6층 601호는 여관(객실 17개호)로 등재돼 있으나 현황은 공실입니다. 주거용 아파트처럼 거래가 빈번한 표준화 자산이 아니므로, 4회 유찰이라는 할인폭보다 실제 임대수익 가능성·공실 해소 비용·용도 적합성·매각환금성을 먼저 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,001,724원 |
| 2. 근저당 · 영덕농업협동조합 | 689,000,000원 | 154,264,276원 |
| 3. 가압류 · 성평리빙타운 | 22,829,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 711,829,680원 중 154,264,276원이 배당되고, 미배당액은 557,565,404원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포초등학교 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 6층 601호는 여관(객실 17개호)로 등재돼 있으나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 6층 601호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기가 시설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고, 남서측 및 남동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 탐문 등을 통해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했습니다. 장기간 공실 여부와 내부 훼손·설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 거제아이스 스노파크 주식회사의 전입은 후순위지만 보증금과 점유부분은 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 현황을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 655,000,000원 대비 최저가 157,266,000원이라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 수익성 점검. 현황 공실인 근린시설이므로 실제 임대 가능 업종, 예상 임대료, 공실기간과 시설 보수비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 110,086,200원, 6회 유찰 시 77,060,340원으로 내려가지만, 가격 하락과 동시에 채권 미배당도 확대됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 근린시설의 가치’를 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 핵심이 비교적 선명합니다. 2017.02.24 영덕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자의 전입은 2019.02.19로 후순위입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 감정가 655,000,000원에서 4회 유찰돼 157,266,000원까지 내려왔지만, 6층 601호는 여관으로 등재된 근린시설이고 현황은 공실입니다. 비교 가능한 최근 실거래값도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리기보다, 현장 상태·임대수익·공실 해소 가능성·재매각 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
