창원지방법원 2025타경606. 거제시 옥포동 성평리빙타운 3층 307호입니다. 감정평가상 이 호실은 공부에는 노래연습장으로 올라 있으나 현황은 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 8,100만원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 19,448,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4분의 1이지만, 이 사건은 할인율보다 먼저 점유·임차관계를 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2018년 12월 28일 설정된 영덕농업협동조합 근저당권 825,600,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보에 본건이 추가된 구조이고, 이후 성평리빙타운 가압류와 거제시·국의 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 조사에는 두 명이 확인되며, 그중 한 명은 대항력이 없지만 다른 한 명은 핵심 정보가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경606 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 노래연습장 · 현황 사무실 |
| 소유자 | 강명수 (2006.05.02 임의경매로 인한 매각, 2006.05.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영덕농업협동조합 / 792,283,200원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.28 영덕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 825,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부 기준으로 현재 분석의 출발점은 2018.12.28 영덕농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 남아 있는 성평리빙타운 가압류, 거제시 압류, 국 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2021년에 같은 채권자가 신청했던 임의경매는 2023.06.22 취하되어 2023.06.29 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.05 다시 개시된 2025타경606입니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 / 명칭 | 용도·점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 거제아이스 스노파크 주식회사 | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금인건 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
거제아이스 스노파크 주식회사는 전입일이 2019.02.19로 말소기준권리 2018.12.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 금인건은 주거로 기재되어 있으면서 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자 역시 미상이라 우선변제권 여부도 판단할 수 없습니다. 이 상태에서는 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 최종 인수위험까지 0이라고 확정해서는 안 됩니다.
② 가격·유찰 — 24%지만 ‘시세 할인’으로 해석할 수 없다
현재 최저매각가는 19,448,000원으로 감정가 81,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 13,613,600원, 6회 유찰 시 9,529,520원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 750,064원 |
| 2. 근저당 · 영덕농업협동조합 | 825,600,000원 | 18,697,936원 |
| 3. 가압류 · 성평리빙타운 | 22,829,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 848,429,680원, 예상 배당액은 18,697,936원이며 미배당은 829,731,744원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 이 표에는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포초등학교 남측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 음식점 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 3층 307호는 공부상 노래연습장이지만 현황 사무실로 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이를 전제로 이용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·난방·화재관련설비와 승강기가 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고 남서측 및 남동측 포장도로와 접합니다. 일반상업지역이며 대로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 현장확인. 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금인건의 전입일 확인. 말소기준일 2018.12.28보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 금인건과 거제아이스 스노파크 주식회사의 보증금 및 배당요구·우선변제 여부를 최종 문서에서 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 배당표의 선순위 차감액이 달라질 수 있습니다.
- 공부·현황 차이 확인. 노래연습장으로 등재됐으나 현황은 사무실입니다. 현재 사용상태와 향후 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이루어지지 않았으므로 수리·설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 ‘미상 임차인’이 먼저다
이 물건의 등기부 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 하지만 금인건의 전입일과 보증금이 미상이라는 점은 별개입니다. 이 부분이 정리되기 전에는 ‘인수 0원 확정’이라고 결론 낼 수 없습니다.
또한 8,100만원 감정가가 네 번 유찰되어 19,448,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없고, 물건 자체가 근린시설이며 공부상 노래연습장·현황 사무실이라는 특성이 있습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 싸다는 증명이 아니라 현재 경매가격의 위치일 뿐입니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 금인건의 대항력 여부 → 세금·배당 확인 → 내부·현황 확인 → 그 다음에 가격 판단입니다.
