113,100,000원
창원지방법원 2024타경6624. 등기부상 건물은 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 매각물건명세서상 토지와 제시외 건물·관정·수목을 포함한 일괄매각 사건입니다. 권리의 기준점은 2019.11.29. 설정된 새고성농업협동조합 근저당권, 채권최고액 300,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리이고 경매 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 288,521,800원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 113,100,000원입니다. 비율만 보면 감정가의 39.2%지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 ‘저렴하다’고 판단해선 안 됩니다. 특히 농촌 단독주택과 토지가 묶인 일괄매각이고 목록별 토지 규제가 겹쳐 있어, 가격보다 먼저 이용 가능성과 환금성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6624 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 운리 594-11 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 / 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사감동 |
| 감정가 / 최저가 | 288,521,800원 / 113,100,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 556,744,609원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.29. 새고성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 항목 | 567㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 54,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 핵심은 2019.11.29. 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 2017년 진주진양농업협동조합 근저당과 2018년 동진주새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2020년 영남레미콘 주식회사 가압류도 2021.01.25. 말소됐습니다. 2024.12.13. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종한 | 2024.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박종한의 전입일은 2024.03.18.로 말소기준권리인 2019.11.29.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 새고성농업협동조합 | 300,000,000원 | 110,716,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,100,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 300,000,000원 중 110,716,600원이 배당되고, 189,283,400원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 3회 유찰의 의미 — 싸졌지만 시세 검증은 별도
현재 최저가는 감정가의 39.2%인 113,100,000원입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 79,170,000원, 5회 유찰 시 55,419,000원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 113,100,000원 | 110,716,600원 | 189,283,400원 |
| 4회 유찰 시 | 79,170,000원 | 77,344,940원 | 222,655,060원 |
| 5회 유찰 시 | 55,419,000원 | 54,021,458원 | 245,978,542원 |
⑤ 토지·이용 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물·관정·수목이 매각에 포함됩니다. 건물 데크 등은 건물 가격에 포함 평가됐고, 목록5의 이동이 용이한 조경석은 평가·매각에서 제외되며 석축은 토지 가격에 포함됩니다.
- 맹지. 목록3은 지적도상 맹지입니다. 전체 물건이 아니라 목록3에 해당하는 사항이므로 해당 토지의 이용·접근성을 별도로 확인해야 합니다.
- 하천·도로 규제. 목록3·5 일부가 하천구역에 저촉되고, 목록5는 접도구역에 일부 저촉되며 일부 소하천예정지입니다.
- 농지취득자격증명. 목록5는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 용도지역. 감정요항상 기호별로 보전관리지역과 농림지역이 혼재하고, 농업진흥구역·수변구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 주변환경. 운리마을회관 남측·남서측 근거리에 위치하며 주위는 농경지·주택·임야가 혼재하고, 차량은 본건 또는 인근까지 접근 가능합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록5 관련 증명 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 목록별 접근성. 목록3이 지적도상 맹지이므로 실제 진입 경로와 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 하천·접도 규제. 목록3·5의 하천구역 저촉, 목록5의 접도구역·소하천예정지 영향을 확인하세요.
- 임차인 점유. 박종한은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사를 원문 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·관정·수목의 포함 범위와 제외되는 조경석을 현장에서 구분하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 39.2%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 지역 단독주택·토지의 실제 거래 가능 가격과 환금성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 입찰은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준권리는 2019.11.29. 새고성농업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 박종한은 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 권리 밖에 있습니다. 감정가 288,521,800원에서 3회 유찰돼 113,100,000원까지 내려왔어도 실거래 시세가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 목록3 맹지, 목록3·5 하천구역, 목록5 접도구역·소하천예정지, 농지취득자격증명 요건이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이니 안전하다”보다 “이 토지를 실제로 어떻게 이용하고 다시 팔 수 있는가”가 더 중요한 물건입니다.
