부산지방법원 2025타경5667. 등기상 소유자는 신광숙이고, 2019년 소유권보존 뒤 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2021년 6월 4일 신탁등기가 말소되어 다시 소유자에게 귀속됐습니다. 이후 등기부에는 근저당·압류가 따로 나타나지 않고, 2025년 8월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 잡혀 있습니다. 이 경매개시결정이 분석상 말소기준이 됩니다.

문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 박정빈은 2021년 6월 4일, 서보성은 2021년 4월 20일 전입했고 두 사람 모두 배당요구를 했습니다. 두 전입일 모두 2025년 8월 4일 경매개시결정보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 두 사람을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심

등기부상 2019년 신탁은 2021년 이미 말소됐고, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 자체만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건의 실질적인 권리분석 포인트는 경매개시결정 전부터 전입한 임차인 2명입니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지에 따라 배당과 매수인 인수액이 크게 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인 전 입찰 금지

③ 시세 비교 — 42.9% 할인처럼 보여도 ‘가격 메리트 확정’은 금지

면적 매칭된 예원하이츠빌라103동 거래 자료에는 2025년 11월 전용 84.15㎡, 7층 250,000,000원 거래 1건이 있습니다. 최근 12개월 평균도 같은 250,000,000원이며, 현재 최저가 107,310,000원은 그 금액의 42.9%입니다.

다만 거래 표본은 1건뿐입니다. 더 중요한 점은 이 사건의 실질취득액이 아직 미상이라는 사실입니다. 최저가만 놓고 보면 실거래보다 크게 낮지만, 임차보증금 인수액이 확인되지 않은 상태에서 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 주택도시보증공사 미배당액은 723,127,405원입니다. 다만 임차인 2명의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 신청채권자 회수액도 감소

낙찰가가 더 내려가면 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 매수인 관점에서는 임차보증금 인수 여부가 확인되지 않은 이상 최저가 하락만으로 총 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항 가능한 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그만큼 매수인 부담이 남을 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산남부경찰서 남측 인근. 아파트단지·소규모 공동주택·업무시설(오피스텔)·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 3~4미터의 막다른 도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 829,300원/㎡, 토지면적 591.0㎡, 완경사·부정형 토지입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단지 자료상 8세대 규모이고 최근 거래 표본도 1건에 그쳐, 가격 판단과 재매각성은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 1순위. 박정빈·서보성의 보증금 액수와 계약관계, 현 점유 여부를 원문서로 확인하세요.
• 확정일자 확인. 두 임차인의 확정일자가 미상입니다. 우선변제권과 실제 배당액 계산에 직접 영향을 줍니다.
• 실질취득액 재계산. 보증금 미배당 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 제시되지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔: 주거용)입니다. 현황·건축물대장·영업 및 주거 이용 가능 범위를 대조해야 합니다.
• 외벽 표기 확인. 매각물건명세서상 부동산 외벽 등에는 ‘2차 103동’으로 표기되어 있습니다. 현장에서 호수·동 표시를 대조하세요.
• 관리비·명도. 임대 중으로 조사됐으므로 체납 관리비와 인도 협의 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원문과 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 최저가보다 보증금 미상이 더 크다”

감정가 219,000,000원이 두 차례 유찰돼 107,310,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 250,000,000원과 비교하면 숫자만으로는 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 그 할인율을 그대로 투자 메리트로 받아들이면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전입자 박정빈·서보성 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.

두 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 제거하지 못한 현재 단계에서는 실질취득액 자체가 미정입니다. 게다가 8세대 소규모 집합건물이고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 권리금액이 확정되지 않았다. 이 사건은 보증금 확인 전에는 가격 판단도, 적정 입찰가 산정도 끝낼 수 없는 유형입니다.