부산지방법원 2025타경5667. 부산 남구 대연동 예원하이츠빌라2차 6층 601호에 대한 강제경매입니다. 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 828,135,065원입니다. 등기상 소유자는 신광숙이며, 2019년 소유권보존등기 후 신탁이 설정되었다가 2021년 신탁등기가 말소된 이력이 있습니다.
이 사건은 등기부에 근저당권이 확인되지 않고, 2025.08.04 강제경매개시결정이 말소기준권리로 파악됩니다. 그런데 경매개시 이전인 2021.04.20과 2021.06.04에 각각 전입한 임차인이 있습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리의 소멸 여부와 점유 임차인의 보증금 인수 가능성을 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 황령대로319번나길 41-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔: 주거용) |
| 해당 층 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 601호 |
| 시세 비교 면적 | 83.2㎡ · 실거래 비교 대상 84.15㎡ |
| 소유자 | 신광숙 (단독소유) |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 75,117,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 828,135,065원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.04 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 별개
2019.07.05 신광숙 명의 소유권보존등기와 케이비부동산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 있었으나, 신탁등기는 2021.06.04 말소되었습니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2025.08.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
하지만 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입신고가 먼저 이루어졌다는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 주택 인도·점유 등의 요건을 갖추었다면 매수인에게 대항할 가능성이 있습니다. 임차보증금과 확정일자도 확인되지 않아 배당 후 인수금액을 판단하기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 가능성 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정빈 | 2021.06.04 | 미상 | 2025.08.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서보성 | 2021.04.20 | 미상 | 2025.08.26 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 확정일자·보증금·임차 부분이 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류된 사람은 없으며, 실제 임차인 수는 2명입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 30.0%, 실질취득은 미확정
예원하이츠빌라103동의 시세 비교 자료에는 2025년 11월 거래 1건이 확인됩니다. 거래 대상은 전용 84.15㎡, 7층으로, 거래금액은 250,000,000원입니다. 경매 물건의 시세 비교 기준 면적은 83.2㎡이고 해당 층은 6층이므로 완전히 동일한 조건의 거래로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.15㎡ | 7층 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
감정가 219,000,000원과 현재 최저가 75,117,000원을 비교하면 감정가 대비 현재 매각가율은 34.3%입니다. 최근 실거래금액 대비 최저가는 30.0%입니다. 단순 금액 차이는 매우 크지만 이 차이를 곧바로 투자 수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,752,106원 |
| 1. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 828,135,065원 | 73,364,894원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 754,770,171원 |
집행비용 1,752,106원은 추정액입니다. 위 배당은 신청채권자의 청구금액 기준 시뮬레이션이며, 임차인 보증금·우선변제, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 754,770,171원이 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 754,770,171원 |
| 4회 유찰 시 | 52,581,900원 | 51,235,426원 | 776,899,639원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,330원 | 35,744,798원 | 792,390,267원 |
추가 유찰 시 최저매각가격은 낮아지지만, 그만큼 권리분석 위험이 감소하는 것은 아닙니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 배당으로 소멸하지 않는다면, 매수인의 보증금 인수액이 낙찰가 하락분만큼 증가할 수도 있습니다.
이 사건에서는 임차인 2명의 보증금과 배당순위를 확인할 수 없어 이러한 구조가 실제로 성립하는지 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 회차에서도 실질취득금액은 미확정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산남부경찰서 남측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3~4미터의 막다른 도로에 접합니다. 진출입과 주차 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 완경사지의 부정형으로, 공시지가는 829,300원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 임대 중이나 구체적인 임대 내역은 확인되지 않았습니다. 건축물대장상 용도와 현황의 일치 여부를 점검해야 합니다.
- 환금성. 시세 비교 건물은 8세대이며 사용승인 관련 기준일은 2019.07.01입니다. 확인된 최근 12개월 실거래가 1건에 그치므로 가격 추정과 재매각 가능성에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 박정빈·서보성의 실제 임대차계약서, 보증금, 월차임 및 계약관계를 확인해야 합니다. 두 사람의 임차 부분이 서로 중복되는지도 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일뿐 아니라 실제 점유 시작일, 주택 인도, 현재 점유 상태 및 임대차의 연속성을 검토해야 합니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
- 우선변제순위 확인. 확정일자와 배당요구의 효력, 임차보증금의 실제 배당 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 낙찰예상가에 매수인 인수보증금을 더한 금액으로 실거래 시세와 비교해야 합니다. 최저가 75,117,000원만 기준으로 저가매수 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 현장 표시 확인. 등기상 예원하이츠빌라2차 601호와 외벽 표시인 ‘2차 103동’의 실제 위치 및 호실을 대조해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 근린시설 분류, 공부상 업무시설, 실제 주거용 이용상태를 건축물대장 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 2명의 실제 점유 상태와 낙찰 후 인도 가능성을 확인하고, 임차보증금 인수 여부를 명도 협의와 구분해 판단해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 대상 여부 등 실제 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인 및 임차인 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 30%가 곧 실질취득 30%는 아니다”
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 219,000,000원, 최저매각가 75,117,000원, 최근 실거래 250,000,000원. 표면적으로는 가격 차이가 매우 크고, 이미 3회 유찰된 상태입니다.
그러나 가격 차이보다 중요한 사실이 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금이 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 매수인의 인수책임이 없어지는 것은 아니며, 시뮬레이션상 인수액 0원도 이 위험을 해소하지 못합니다.
시세 또한 8세대 규모의 비교 건물에서 확인된 거래 1건을 기준으로 하므로 충분한 검증이 필요합니다. 낮은 낙찰가는 수익의 출발점일 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 그 차액은 매수인의 부담으로 바뀔 수 있습니다.
결론은 ‘가격 판단 보류·권리 확인 우선’입니다. 이 물건은 현 단계에서 저가 낙찰의 기회라고 단정하기 어렵습니다. 두 임차인의 대항력, 보증금, 배당 가능액을 먼저 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 확인되지 않은 인수 위험과 제한적인 거래 표본, 3회 유찰 이력을 반영한 종합 평가는 D등급입니다.
