부산지방법원 2025타경5667. 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층 602호로, 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔·주거용)입니다. 일반 아파트와 같은 방식으로 단순 비교하기보다 실제 주거 이용, 임차관계, 건물 표기와 등기 내용을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 대항력 있는 것으로 분석된 임대차와 보증금 인수 가능성입니다. 서보성의 보증금은 230,000,000원으로 확인되고, 박정빈은 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 특히 서보성의 등기부상 확정일자와 예상배당 산정의 우선변제권 판단에 차이가 있으므로, 단순한 숫자만으로 인수액을 단정하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 분류 근린시설 / 감정평가상 업무시설(오피스텔·주거용) |
| 대상면적 | 83.85㎡(비교대상 면적 기준) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 7층 건물의 6층 |
| 소유자 | 신광숙 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 828,135,065원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 토지이용계획 | 제2종일반주거지역 · 가축사육제한구역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차보증금 인수를 구분해야 한다
확인 가능한 권리 내역에는 2019.07.05 소유권보존과 신탁등기, 2021.04.19 신탁재산 귀속에 따른 소유권 변동, 2025.08.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.04 서보성의 주택임차권등기가 나타납니다. 신탁등기는 이후 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
서보성의 임대차계약일은 2021.04.02, 확정일자는 2021.04.08, 전입 및 점유 개시일은 2021.04.20으로 기재되어 있습니다. 박정빈의 전입일은 2021.06.04입니다. 현재 산정된 기준일을 전제로 하면 두 임차인 모두 기준일 이전에 전입한 것으로 보이지만, 박정빈은 보증금과 확정일자가 미상이고 선순위 근저당권의 상세 내역도 확인이 필요하므로 대항력과 인수액을 최종 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금과 미상 보증금을 따로 봐야 한다
현재 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 다만 박정빈의 점유 범위가 미상이고 서보성은 건물 전부를 임차한 것으로 기재되어 있어, 공동임차·중복 점유 여부와 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
| 임차인 | 보증금 / 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 서보성 건물 전부 |
230,000,000원 전입 2021.04.20 확정일자 2021.04.08 |
있음(현재 산정 기준) | 판단 불일치 | 예상배당 산정상 보증금 전액 인수 · 배당 0원 |
| 박정빈 점유 범위 미상 |
보증금 미상 전입 2021.06.04 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 보증금 및 인수액 확인 필요 |
서보성의 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 선행 임대차에 따른 보증금 인수 가능성은 구분해야 합니다. 등기상 임차권의 소멸 표시만 보고 보증금 부담까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 박정빈 역시 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
비교 가능한 거래는 예원하이츠빌라103동의 2025년 11월 거래 1건입니다. 거래 면적은 84.15㎡, 거래층은 7층, 거래금액은 250,000,000원입니다. 대상면적 83.85㎡와 유사한 면적대이지만 거래 표본이 1건뿐이므로 이를 충분한 시장가격 범위로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.15㎡ | 7층 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교대상 기준 | 1건 | 250,000,000원 |
최저매각가 75,460,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 약 30.2%입니다. 그러나 이 비율은 보증금 인수 부담을 반영하지 않은 최저가와 거래가의 단순 비교입니다. 대항력 있는 임차보증금과 추가 미상 보증금이 존재하므로, 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 1,758,280원 |
| 임차인 서보성 보증금 | 230,000,000원 | 배당 0원 · 인수 230,000,000원 |
| 주택도시보증공사 청구채권 | 828,135,065원 | 73,701,720원 |
| 소유자 잔여금 | - | 0원 |
예상배당 산정상 매각대금은 집행비용 1,758,280원과 주택도시보증공사 배당 73,701,720원으로 배분됩니다. 서보성의 보증금 230,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 박정빈의 보증금과 그에 따른 인수액은 확인되지 않았으며, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목도 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가보다 총부담을 먼저 계산한다
| 시나리오 | 매각가 가정 | 주택도시보증공사 예상배당 | 서보성 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 230,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 230,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 230,000,000원 |
유찰에 따라 입찰가격이 낮아져도 서보성의 보증금이 전액 인수되는 구조라면 매수인의 총부담은 입찰가만큼 줄어들지 않습니다. 위 시나리오의 인수액은 제공된 산정 가정을 그대로 유지한 값이며, 실제 배당권이 확인되면 다시 계산해야 합니다. 박정빈의 보증금이 확인되기 전에는 위 금액을 전체 인수부담의 상한으로 해석할 수도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 건물이며, 북동측으로 폭 약 3~4미터 정도의 막다른 도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·제한. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 829,300원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 비교대상 거래는 1건이고 단지 규모는 8세대로 파악됩니다. 거래 표본이 제한적이므로 최신 거래 한 건만으로 안정적인 시세나 매각기간을 단정하기 어렵습니다.
- 현장 표기. 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이지만 실제 용도는 주거용이며, 부동산 외벽 등에 '2차 103동'으로 표기되어 있다고 기재되어 있습니다. 등기상 표시와 현장 동·호수의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 등기 요약에 집계된 근저당권 1건의 접수일·채권자·채권액을 확인하고, 2025.08.04 강제경매개시결정을 말소기준으로 산정한 내용이 맞는지 검증하세요.
- 서보성 보증금·배당권. 확정일자 2021.04.08, 전입 및 점유 개시일 2021.04.20과 예상배당 산정의 우선변제권 없음·배당 0원 판단이 서로 일치하는지 원본 서류로 확인하세요.
- 박정빈 임대차. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 실제 점유자, 계약관계, 다른 임차인과의 관계 및 인수 가능액을 확인하기 전에는 총부담을 확정하지 마세요.
- 총취득비용. 최저매각가에 임차보증금 인수액, 취득 관련 비용 및 기타 부담을 더해 입찰 상한을 정하세요. 최저가와 최근 거래가의 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 예원하이츠빌라2차 602호와 외벽의 '2차 103동' 표기가 동일 물건을 가리키는지 확인하고, 실제 주거 이용 상태와 점유관계를 점검하세요.
- 명도·관리비. 실제 거주자와 임차인의 점유 상황을 확인하고, 인도 협의 및 미납 관리비 등 별도 부담 가능성을 점검하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 임차인 권리, 인수 여부, 배당관계 및 매각기일을 입찰 전에 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “취득비용이 낮다”는 다릅니다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 75,460,000원까지 내려왔지만, 임차보증금 인수 가능성이 가격 판단을 바꾸는 물건입니다. 서보성의 보증금 230,000,000원과 박정빈의 보증금 미상 위험을 무시하면 실제 취득비용을 크게 잘못 계산할 수 있습니다. 특히 서보성의 확정일자 기재와 예상배당 계산 사이에 불일치가 있고, 말소기준권리 판단에도 근저당권 상세 내역 확인이 필요합니다.
권리관계와 배당 구조가 확인되기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 안전합니다. 최근 거래 250,000,000원은 비교 참고치일 뿐이며, 단일 거래만으로 시세를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 보증금 인수액, 대항력, 우선변제권 및 추가 미상 임차보증금까지 반영한 총취득비용입니다.
