부산지방법원 2025타경5667. 부산 남구 대연동 예원하이츠빌라2차 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔:주거용)입니다. 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)이지만 실제 용도는 주거용이라고 기재되어 있습니다. 외벽 등에는 ‘2차 103동’으로 표기되어 있습니다.
등기만 보면 담보권이 복잡하게 얽힌 구조는 아닙니다. 2019년 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2021년 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐고, 이후 2025.08.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.08.04. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 서보성은 2021.04.20. 주민등록·점유를 시작했고, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 박정빈도 2021.06.04. 전입으로 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만 보고 접근할 물건이 아니라, 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부가 가격을 사실상 결정하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 6층 602호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 황령대로319번나길 41-11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔:주거용) |
| 층 / 건물구조 | 7층 건물 내 6층 · 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 소유자 | 신광숙 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 828,135,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인이 먼저다
2019년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2025.08.04. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.11.04. 등기된 서보성의 주택임차권 역시 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 임차권등기 내용상 실제 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.04.20.로 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서보성 | 건물 전부 · 2021.04.20. | 230,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 아님 |
| 박정빈 | 미상 · 2021.06.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 서보성의 보증금은 확인되지만 박정빈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 박정빈은 전입신고가 말소기준보다 앞선 자료가 있으나 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 43.1%가 아니라 실질취득 92.0%
시세 자료는 예원하이츠빌라103동을 기준으로 최근 12개월 거래가 1건 확인됩니다. 2025.11. 전용면적 84.15㎡, 7층이 250,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일한 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.15㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 250,000,000원 |
표면 최저가 107,800,000원은 최근 시세 250,000,000원의 43.1%이지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 서보성의 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 230,000,000원을 기준으로 비교하면 최근 거래 250,000,000원의 92.0% 수준입니다. 알려진 범위만 놓고도 시세 대비 차이는 20,000,000원에 불과하고, 박정빈의 미상 보증금이 추가되면 이 차이는 더 줄거나 사라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 인수 · 서보성 임차보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 828,135,065원 | 105,490,800원 |
| 미배당 | - | 722,644,265원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 107,800,000원 중 집행비용 2,309,200원을 제외한 105,490,800원이 주택도시보증공사에 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당은 722,644,265원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 서보성 보증금은 배당 0원으로 표시되어 있어 매수인 측 실질부담 분석에서 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 722,644,265원 | 약 230,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 754,433,345원 | 약 230,000,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 776,663,861원 | 약 230,000,000원 |
이 사건에서 유찰 횟수만 보는 것은 의미가 크게 떨어집니다. 최저가가 107,800,000원에서 75,460,000원, 52,822,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 미배당 인수분이 커져 알려진 실질취득 기준은 약 230,000,000원에 머뭅니다. 따라서 ‘한 번 더 유찰되면 더 싸진다’는 일반 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산남부경찰서 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·업무시설(오피스텔)·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3~4미터의 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 829,300원/㎡입니다.
- 토지. 남하향 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지이며 토지면적은 591.0㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 비교 단지는 총 8세대이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득원가로 보지 말 것. 현재 107,800,000원이 아니라 서보성 보증금 기준 실질취득 약 230,000,000원을 먼저 놓고 판단해야 합니다.
- 박정빈 보증금 확인. 2021.06.04. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 추가 인수 위험의 핵심입니다.
- 서보성 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.04.02., 확정일자 2021.04.08., 주민등록·점유개시 2021.04.20., 보증금 230,000,000원의 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 숫자에 현혹되지 말 것. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 알려진 실질취득 기준은 약 230,000,000원으로 유지되는 구조입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 250,000,000원 1건뿐이므로, 230,000,000원과의 20,000,000원 차이를 충분한 안전마진으로 단정하기 어렵습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정상 업무시설(오피스텔:주거용), 실제 사용도 주거용입니다. 공부·현황·사용형태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “230,000,000원 인수형”
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 107,800,000원이 아닙니다. 서보성의 대항력 있는 보증금 230,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득이 약 230,000,000원에 고정되므로, 2회 유찰된 현재 가격이나 추가 유찰 가격만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
알려진 실질취득 230,000,000원은 최근 거래 250,000,000원의 92.0%로 아직 시세 아래이지만, 거래 표본이 1건뿐이고 박정빈의 보증금이 미상입니다. 그 미상 임차보증금이 실제 인수로 이어지면 시세 대비 여유는 빠르게 사라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “저가 낙찰형”이 아니라 “추가 임차보증금 확인 전에는 원가를 확정할 수 없는 인수형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리확인 전 가격 가점은 보류하는 편이 안전합니다.
