창원지방법원 2025타경772. 대상은 경상남도 사천시 향촌동 1324에 소재하고, 사건 분류는 오피스텔 + 토지입니다. 감정요항표상 실제 이용상태는 공장, 공부상 냉장·냉동 창고, 사무실, 공장으로 구성돼 있으며 토지는 향촌삽재농공단지 안의 공업용 토지입니다. 토지면적은 1,654.1㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 주식회사무풍지대이고, 2023.10.12 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 투자 판단의 더 큰 변수는 운행 정지된 공장 상태와 기계기구의 실제 존부, 그리고 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 빠질 수 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경772 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 향촌동 1324 · 경상남도 사천시 청송길 64-16 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 + 토지 · 공장 · 냉장·냉동 창고 · 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 1,654.1㎡ · 일반공업지역 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사무풍지대 |
| 감정가 / 최저가 | 1,215,509,040원 / 591,366,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 931,520,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.12 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원, 채무자는 주식회사무풍지대입니다. 이후 주식회사 제너시스, 주식회사 씨위드푸드, 유원미, 기술보증기금, 서울보증보험 주식회사 등의 가압류와 사천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 국민은행 근저당 2건은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장옥출 | 103동 201호 | 2023.10.31 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 장옥출의 전입신고일은 2023.10.31로 말소기준권리인 2023.10.12보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 합산할 사안도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 48.65%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 591,366,000원으로 감정가 대비 48.65%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득도 591,366,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트처럼 거래사례만으로 판단하기 어려운 공업용 성격이 강합니다. 감정요항표상 향촌삽재농공단지 내 공업용 지역이고, 공장은 현재 운행 정지 상태입니다. 따라서 입찰가 판단은 감정가 대비 할인율보다 공장 정상가동 가능 여부, 포함·제외된 기계기구의 상태, 토지·건물의 실제 활용가치 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 591,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,313,660원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,080,000,000원 | 583,052,340원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제너시스 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 씨위드푸드 | 19,362,040원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유원미 | 8,825,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 790,298,980원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 77,416,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 3,575,903,370원 중 583,052,340원이 배당되고, 미배당액은 2,992,851,030원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 향촌동 향촌삽재농공단지 안에 위치하며, 주변은 공업용 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 감정요항표상 부지 4면이 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·농공단지·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 174,400원/㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 환금성. 공업용 자산이고 현재 공장 운행이 정지돼 있어, 일반 주거용 물건보다 실제 사용가능성과 설비 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정상가동 여부. 매각물건명세서에 공장이 현재 운행 정지 상태라고 명시돼 있으므로 설비·전기·배관·냉장냉동 기능을 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 제2023-134호 목록 중 1~3번만 매각에 포함되고 4~13번은 소재불능으로 평가제외됐습니다. 포함 대상이 실제 존재하고 사용 가능한지 확인이 필요합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위 차감될 수 있으므로 매각물건명세서와 세금 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 임차인. 장옥출은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 우선변제·최우선변제 가능성은 명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 48.65%라도 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 ‘반값’이라는 표현만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 기계기구의 매각 포함 범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 공장 상태가 더 중요하다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2023.10.12 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 현황조사 임차인도 말소기준 이후 전입했습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가 591,366,000원은 감정가의 48.65%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없고 공장은 현재 운행 정지 상태입니다. 더구나 기계기구 4~13번은 소재불능으로 평가제외됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 낮지만, 가동 가능성과 자산 실체를 확인해야 하는 공업용 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 권리는 통과, 가격은 시세·가동상태 확인 전 보류.
