207,200,000원
창원지방법원 2025타경772. 사천시 동금동 ‘삼천포예미지’ 103동 201호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사무풍지대로 2023.07.31. 소유권을 이전받았고 거래가액은 295,000,000원입니다. 이후 2023.10.12. 수협은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사 제너시스·주식회사 씨위드푸드·기술보증기금·서울보증보험 등의 가압류와 사천시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 이전에 있었던 정수연의 소유권일부 가처분은 2023.06.09. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경772 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동금동 583 삼천포예미지 103동 2층201호 · 경상남도 사천시 신항로 64 |
| 물건종류 | 아파트 · 실거래 비교 대상 면적 84.3848㎡ |
| 소유자 | 주식회사무풍지대 (2023.07.31. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 931,520,321원 |
| 말소기준 | 2023.10.12. 을구 1번 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.10.12. 수협은행 근저당입니다. 이후 가압류·압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어왔습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장옥출 | 103동 201호 | 2023.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
장옥출의 전입신고일은 2023.10.31.로 말소기준권리인 수협은행 근저당의 2023.10.12.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도로 확인할 사항입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.9%
삼천포예미지의 비교 대상은 전용 84.38㎡·84.9㎡ 거래이며 최근 12건 평균은 292,375,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 16층 298,000,000원이고, 최근 12건 범위는 267,000,000원~310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.38㎡ | 16 | 298,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 21 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 21 | 305,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 21 | 307,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 9 | 301,500,000원 |
| 2025.11 | 84.38㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2025.11 | 84.38㎡ | 20 | 298,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 12 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,375,000원 |
현재 최저매각가 207,200,000원은 최근 12개월 평균 292,375,000원의 70.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 207,200,000원이며, 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 298,000,000원과 최근 거래 최저 267,000,000원보다 낮습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형이 아니라, 현재 자료상 인수 0원을 전제로 실제 취득 기준에서도 가격 차이가 존재하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,080,000,000원 | 203,499,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제너시스 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 씨위드푸드 | 19,362,040원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 790,298,980원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 77,416,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,567,077,850원 중 예상배당은 203,499,200원, 미배당은 3,363,578,650원입니다. 집행비용은 3,700,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 3,363,578,650원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 145,040,000원 | 142,209,440원 | 3,424,868,410원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 3,467,771,242원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 삼천포예미지는 617세대이며 사용승인일은 2019.12.09.입니다.
- 실거래. 비교 대상 84.38㎡·84.9㎡의 최근 12건이 확인되며 거래가는 267,000,000원~310,000,000원입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지, 지형형상은 사다리형이며 토지면적은 28,749.1㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이 포함되고 제2종일반주거지역이 접하며, 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 주변 규제. 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 대로3류·소로1류·교통광장 접함이 확인됩니다.
- 공시지가. 396,900원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 장옥출은 2023.10.31. 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위 변동을 점검하세요.
- 말소기준 확인. 을구 1번 수협은행 근저당 2023.10.12.이 기준이며 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본으로 재확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 207,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 292,375,000원의 70.9%입니다. 최신 거래는 298,000,000원입니다.
- 2층 개별가치. 비교 거래에는 5층·6층·9층·11층·12층·14층·16층·20층·21층이 포함돼 있으므로 2층인 본건과 층 차이를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 남은 일은 확인
이 사건은 말소기준 이후 권리 소멸 + 임차인 대항력 없음 + 매수인 인수 0원이라는 구조가 핵심입니다. 현재 최저가 207,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 292,375,000원의 70.9%이고, 최신 거래 298,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 따라붙는 유형이 아니므로, 현재 자료상 실질취득금액도 207,200,000원입니다.
다만 장옥출의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성이 남아 있습니다. 따라서 결론은 가격 메리트와 인수 0원은 분명하지만, 세금과 임차관계를 원본으로 마지막 확인해야 하는 아파트입니다.
