창원지방법원 2025타경959. 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비105호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 이보라 씨이며, 등기상 2022년 7월 18일 소유권이전과 함께 진주남부농업협동조합의 채권최고액 14억 4,000만원 근저당권이 설정됐습니다. 사건 청구액은 1,477,696,492원입니다.
현재 최저가는 268,226,000원으로 감정가 782,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 이 물건은 기타 용도이고 감정평가상 현황은 공실입니다. 주변이 진주혁신도시의 업무시설·근린생활시설 혼용 지대라는 점을 고려하면, 일반적인 주거용 부동산처럼 가격만 비교하기보다 실제 이용 용도와 임대 수요, 매도 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비105호 도로명주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 현황 공실 · 1층 비105호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하 2층 / 지상 12층 |
| 소유자 | 이보라 |
| 소유권 취득 | 2022.07.18 등기 · 거래가액 781,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 268,226,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 진주남부농업협동조합 / 1,477,696,492원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.18 을구 6번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없고, 감정평가상 현황은 공실입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 실제 점유 여부와 열쇠·출입 통제 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2022년 7월 18일 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 진주시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년에 설정됐던 종전 신용협동조합 근저당권들도 등기상 말소된 상태입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 가격 검토 — 감정가 대비 34.3%가 시세 대비 저가를 뜻하지 않는다
현재 최저매각가는 268,226,000원입니다. 감정가 782,000,000원과 비교하면 약 34.3% 수준이지만, 감정가 대비 비율만으로 실제 매입가격의 유불리를 판정할 수는 없습니다.
최근 12개월 평균 거래가, 최신 실거래가, 거래 추세를 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공실이고 물건 용도가 기타인 만큼, 해당 호실의 실제 사용 가능 용도와 주변의 유사 물건 거래·임대 사례를 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.7% 추정) | — | 4,555,164원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 263,670,836원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 진주남부농업협동조합에 배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 채권최고액 1,440,000,000원 기준 미배당액은 1,176,329,164원입니다. 사건 청구액 1,477,696,492원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 기준이며, 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 가격과 채권 회수 부족은 별개
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 268,226,000원 | 263,670,836원 | 1,176,329,164원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 187,758,200원 | 184,329,585원 | 1,255,670,415원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 131,430,739원 | 128,790,709원 | 1,311,209,291원 |
추가 유찰 시나리오에서는 매각가가 내려가면서 근저당 배당액이 줄고 미배당액이 커집니다. 하지만 이것은 채권자의 회수 부족을 보여주는 수치일 뿐, 해당 호실이 실제 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 매수인의 취득 판단은 낙찰가에 더해 취득세·등기비용·수리비 등 부대비용을 고려하고, 실제 거래가격과 이용 가능성을 검토한 뒤 내려야 합니다.
⑤ 입지·이용 가능성·환금성 메모
- 입지. 진주시 충무공동, 한일병원 서측 인근입니다. 주변은 진주혁신도시 내 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지하 2층·지상 12층 건물입니다. 천정형 냉방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등이 관련됩니다. 공시지가 기준은 462,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 현황은 공실이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 입찰 전 현장과 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 환금성. 용도가 기타로 분류된 1층 집합건물 호실입니다. 최근 실거래 비교와 임대료 근거만으로는 가격 적정성을 판단하기 어려우므로, 실제 사용 용도·임차 수요·재매각 가능성을 직접 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 동일 건물 또는 유사 용도의 최근 거래와 임대 사례를 확인한 뒤 적정 취득가를 산정해야 합니다.
- 용도 확인. 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위를 확인하세요. 기타 용도로 분류된 점을 고려해 이용 제한이나 용도 변경 필요 여부를 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 진주남부농업협동조합 근저당권의 공동담보에 비106호가 기재돼 있습니다. 공동담보목록과 관련 등기 원본을 대조해 권리 범위를 확인하세요.
- 점유·인도. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만, 현장 방문을 통해 실제 점유자 유무와 출입·시설 상태를 확인하세요.
- 추가 비용. 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 시설 보수 및 향후 임대 준비 비용을 확인해 총투입금에 반영하세요.
- 배당 수치 구분. 사건 청구액 1,477,696,492원과 근저당 채권최고액 1,440,000,000원은 구분해야 합니다. 배당 예상액과 미배당액은 매각대금 및 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 저가 ≠ 시세 대비 저가”
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류 등이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원으로 산정된다는 점에서 권리 인수 부담은 제한적입니다. 반면 최저매각가 268,226,000원은 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세상 메리트를 보장하지 않습니다.
현재 3회 유찰됐고, 감정평가상 공실이며, 기타 용도의 집합건물입니다. 비교 가능한 거래가격과 임대 수요를 검증하지 않은 채 낮은 최저가만 보고 입찰하면 가격 판단을 그르칠 수 있습니다. 권리상 인수 부담이 작다는 사실과 수익성·환금성이 좋다는 판단은 별개입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 이용 가능성과 시장가격을 확인한 뒤 총투입금이 합리적인지 판단하는 것입니다.
