창원지방법원 2025타경959. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비105호 집합건물입니다. 소유자 이보라는 2022.07.18 거래가액 781,300,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 진주남부농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.05.13 진주시 압류, 2025.09.22 임의경매개시결정, 2026.05.13 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 자료상 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 낙찰자가 별도로 승계할 보증금이나 후순위 권리는 없습니다. 따라서 현재 최저매각가에서 권리상 실질취득액은 383,180,000원으로 최저가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경959 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비105호 · 도로명 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이보라 · 2022.07.18 소유권이전 · 거래가액 781,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 383,180,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 1,477,696,492원 |
| 말소기준 | 2022.07.18 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 감정 이용상태도 공실입니다. 현재 권리관계의 기준은 2022.07.18 진주남부농업협동조합 근저당이며, 그 뒤 진주시 압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년에 설정됐던 신용협동조합들의 근저당권은 2022.07.18 등기말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격 구조 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자일 뿐
감정가 782,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 383,180,000원, 정확히 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 268,225,999원(34.3%), 4회 유찰 시 187,758,199원(24.01%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 383,180,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 268,225,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 187,758,199원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 383,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,164,520원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 377,015,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 진주남부농업협동조합 채권최고액 1,440,000,000원 중 377,015,480원이 배당되고, 자료상 미배당은 1,062,984,520원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,477,696,492원이며 현재 회차 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 충무공동 한일병원 서측 인근이며, 주위는 진주혁신도시 내 성숙 중인 업무시설 및 근린생활시설 혼용 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 부지 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 현황은 공실입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층·지상 12층 건물이며 천정형 냉방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 업무시설·근린생활시설 혼용 지대의 ‘기타’ 집합건물이고 현재 공실이며 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 사용 수요와 재매각 가능성을 따로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.07.18 을구 6번 진주남부농업협동조합 근저당이 기준이며, 이후 진주시 압류·경매개시결정·국 압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 감정 이용상태는 공실입니다. 실제 인도 상태와 내부 이용 가능 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 감정가 할인과 시세를 혼동하지 말 것. 최저가 383,180,000원은 감정가의 49%지만, 이것만으로 현재 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 다음 가격은 268,225,999원, 그 다음은 187,758,199원입니다. 가격이 내려가도 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 용도·수요 검토. 사건상 용도는 기타이고 주변은 업무시설·근린생활시설 혼용 지대입니다. 실제 사용 목적과 재매각 수요를 가격 판단과 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 별도 변동 가능성이 있으므로 배당요구 및 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격·환금성은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.18 진주남부농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 383,180,000원입니다.
다만 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 782,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 현황 공실, 기타 용도, 업무시설·근린생활시설 혼용 입지, 2회 유찰을 함께 보면 권리는 통과하되 가격은 검증 후라는 접근이 적절합니다.
