창원지방법원 2025타경959. 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비106호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 이보라 씨이며, 2022년 7월 18일 소유권이전 당시 거래가액은 1,268,700,000원입니다. 같은 날 진주남부농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원인 근저당권이 설정됐고, 이를 말소기준권리로 하는 경매가 진행되고 있습니다.

현재 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 435,267,000원까지 내려왔습니다. 감정가와 비교하면 큰 폭의 하락이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 차이는 별개입니다. 비교 가능한 실거래가를 근거로 가격 우위를 판단할 수 없으므로, 낮아진 최저가만 보고 입찰 메리트가 충분하다고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 인수액은 0원으로 산정

말소기준권리는 2022년 7월 18일 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 1,440,000,000원으로, 공동담보에는 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비105호가 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 별개로 본 물건의 권리관계는 해당 등기 내용을 기준으로 확인해야 합니다.

말소기준권리 이후 등기된 2025년 9월 22일 임의경매개시결정과 2026년 5월 13일 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2019년 신탁등기 및 과거 공동근저당권 등기는 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 임차인은 없고 감정평가상 현황도 공실이므로, 제시된 배당 산정 기준상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 메리트는 별도 검증

현재 최저매각가는 435,267,000원으로 감정가 1,269,000,000원의 약 34.3%입니다. 이는 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 뜻이지, 현재 시장에서 거래되는 가치보다 저렴하다는 사실을 직접 증명하지는 않습니다.

이 물건은 감정평가상 현황이 공실이고, 주변은 진주혁신도시 내 업무시설과 근린생활시설이 혼용된 지역입니다. 실제 이용 목적, 임대 가능성, 관리비 및 운영비용, 비교 가능한 거래사례를 함께 검토해야 합니다. 시세 근거가 확보되기 전에는 최저가만을 근거로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오를 적용한 추정치입니다. 후속 유찰 시나리오는 실제 매각 결과나 시세 예측을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 435,267,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 집행비용 추정액 6,752,670원을 차감하면 근저당권자에게 돌아가는 예상 배당액은 428,514,330원입니다. 채권최고액 1,440,000,000원과 비교한 예상 미배당액은 1,011,485,670원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여 배당은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세 등 법정 우선채권의 실제 적용 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 한일병원 서측 인근이며, 진주혁신도시 내 업무시설과 근린생활시설이 혼용된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 건물로 지하 2층·지상 12층 규모입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 마감 등, 내벽과 바닥은 콘크리트 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 천정형 냉방설비, 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 현황은 공실입니다. 실제 호실의 구조와 이용 적합성, 시설 작동 상태는 현장 확인을 통해 별도로 점검해야 합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등 관련 지정사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실제 거래사례를 통한 가격 검증이 우선입니다. 공실인 집합건물은 해당 호실의 용도와 임대 수요를 함께 확인해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 1,269,000,000원과 현재 최저가 435,267,000원의 차이만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 유사한 용도와 조건의 실제 거래사례를 확보해 비교하세요.
• 공실·이용 가능성. 현황 공실이라는 점을 확인하고, 해당 호실의 실제 구조와 이용 목적에 맞는 사용 가능 여부를 점검하세요.
• 권리 확인. 2022년 7월 18일 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 등기사항을 대조하고, 경매개시결정과 압류의 매각 후 소멸 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보로 기재된 주1동 1층 비105호와 관련 등기사항을 확인해 담보관계를 정확히 파악하세요.
• 배당 추정 주의. 예상 집행비용과 배당액은 추정치입니다. 실제 배당과 법정 우선채권 적용 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 입찰가 상한. 시세 비교와 현장 점검을 마치기 전에는 최저가를 적정가로 간주하지 마세요. 취득 관련 비용과 공실 상태에서 발생할 수 있는 보유 부담도 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가 대비 할인”과 “시세보다 저렴”은 다르다

창원지방법원 2025타경959는 3회 유찰로 최저매각가가 435,267,000원까지 낮아진 집합건물입니다. 임차인이 없고 현황이 공실이며, 제시된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리 인수 부담과 가격 판단은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

반면 근저당 채권최고액 1,440,000,000원 중 현재 예상 배당액은 428,514,330원에 그쳐 예상 미배당액이 1,011,485,670원에 이릅니다. 이 금액이 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아니지만, 가격 판단과 별도로 배당 구조를 이해할 필요가 있습니다.

최저가가 감정가의 34.3%라는 점은 분명하지만, 실제 시장가치와 비교하지 않은 채 싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 권리 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격 메리트는 시세와 이용 가능성을 검증한 뒤 판단해야 합니다.