창원지방법원 2025타경959. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비106호 집합건물로, 용도는 ‘기타’, 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 소유자 이보라 씨는 2022.07.18 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 1,268,700,000원입니다. 같은 날 진주남부농업협동조합이 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.22 진주남부농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.05.13 국 명의 압류가 추가됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합· 부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합 근저당도 2022.07.18 말소돼 현재 인수 구조에 영향을 주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비106호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 현황 공실 · 철근콘크리트구조 지하2층/지상12층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이보라 (2022.07.18 소유권이전 등기 · 거래가액 1,268,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,269,000,000원 / 621,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 1,477,696,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가 당시 이용상태도 공실로 확인됩니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 진주남부농업협동조합 근저당과 그 이후의 임의경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 1,269,000,000원, 현재 최저매각가는 621,810,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거치며 절대가격이 크게 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙찰 하한입니다. 실거래 시세나 임대수익 대비 할인율과는 같은 지표가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 621,810,000원 | 49% | 826,808,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 435,267,000원 | 34% | 1,011,485,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 304,686,900원 | 24% | 1,140,378,717원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 즉 이 사건에서는 가격 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조가 아닙니다. 다만 그렇다고 현재 621,810,000원이 시장가보다 낮다는 결론이 자동으로 나오는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 621,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,618,100원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 613,191,900원 |
| 채권 미배당 | - | 826,808,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 621,810,000원 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 826,808,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 우선배당 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 서측 인근이며, 진주혁신도시 내 업무시설과 근린생활시설이 혼용된 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 용도는 ‘기타’로 분류돼 있어 실제 사용계획과 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 부지 서측은 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층/지상12층 건물이며 천정형 냉방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무·근린생활시설 혼용 지대의 공실 ‘기타’ 용도 집합건물이므로, 입찰 전 동일 건물·인근 유사 물건의 임대료와 매매수요를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 621,810,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 유사 용도·유사 입지의 실제 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이므로 내부 상태, 실제 사용 가능 여부, 시설·마감 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 용도 적합성. 준주거지역이지만 산업복합구역·연구개발특구 등과 함께 지정돼 있습니다. 계획하는 영업·임대 용도가 가능한지 관계 규정을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 2026.05.13 국 압류가 있으므로 매각물건명세서와 배당요구·조세채권 내역을 최종 확인하세요.
- 공동담보 확인. 진주남부농업협동조합 근저당은 같은 건물 제1층 제비105호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권 회수 구조와 경매 진행 상황을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2022.07.18 진주남부농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 621,810,000원입니다.
하지만 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 현황 공실, 용도 ‘기타’, 진주혁신도시 업무·근린생활시설 혼용 입지라는 특성을 고려하면 실제 임대수요와 재매각 수요 확인이 중요합니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 621,810,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 데 있습니다.
