창원지방법원 2025타경1075. 사천시 용현면 신복리 동강아뜨리에 110동 1층 101호 아파트입니다. 현 소유자는 신혜진으로 2024년 4월 19일 매매계약, 2024년 6월 3일 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 60,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 36,300,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 현대카드·우리카드·삼성생명보험·서울신용보증재단·흥국생명보험의 가압류가 차례로 붙었고, 2025년 12월 5일 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026년 1월 28일 등기된 안상민의 주택임차권 역시 전입·점유·확정일자가 2025년 2월 24일로 말소기준일인 2024년 6월 3일보다 늦어 매수인에게 대항하지 못하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 이후는 매각으로 정리

말소기준은 2024.06.03 설정된 을구 19번 국민은행 근저당권 36,300,000원입니다. 그 뒤에 설정된 5건의 가압류와 임의경매개시결정, 안상민의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후입니다. 등기 기준으로 매수인이 떠안을 권리는 배당 시뮬레이션상 0원입니다.

② 임차인 조사 — 호수별로 분리해서 봐야 한다

신행숙은 조사상 114동 1001호를 점유하고 보증금 70,000,000원을 신고했으나, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 정확도 원칙상 대항력을 있다고 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 다만 본 보고서의 주소는 110동 101호이므로, 신행숙의 권리를 안상민의 110동 101호 임차권과 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 49.3%

동강아뜨리에 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래가는 62,583,333원입니다. 최저 거래가는 51,000,000원, 최고 거래가는 76,000,000원이며 최신 거래도 2026년 9월 76,000,000원입니다. 현재 최저매각가 30,870,000원은 최근 12개월 평균의 49.3%입니다.

특히 본건과 같은 1층의 2026년 6월 거래가 55,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 30,870,000원은 이 거래보다도 24,130,000원 낮습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로, 현 회차에서의 실질취득액도 30,870,000원으로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)

현재 회차 매각가 30,870,000원 가정 시 채권자 총 청구액 132,172,008원 중 29,914,340원이 배당되고 미배당액은 102,257,668원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 15층 건물입니다.
• 주위환경. 사천시 용현면 신복리 일대로 아파트단지, 농경지, 임야 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 227,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 954세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 3.9회로 가격 외 수요 점검이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 호수 재확인. 입찰 대상이 110동 101호인지, 사건 내 114동 1001호와 물건번호가 어떻게 구분되는지 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 안상민 임차권. 전입·점유·확정일 2025.02.24, 임차권등기 2026.01.28, 보증금 3,000,000원을 원본과 대조하세요.
• 신행숙 임차조사. 114동 1001호 보증금 70,000,000원, 전입일 미상 상태이므로 해당 호수 입찰 시에는 대항력 여부를 별도로 확정해야 합니다.
• 배당순위. 현재 가정에서는 집행비용 후 국민은행에 29,914,340원만 배당되고 후순위 채권은 배당되지 않습니다.
• 시장가격. 최근 평균 62,583,333원뿐 아니라 1층 거래 55,000,000원과 본건 내부상태를 함께 비교하세요.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.9회라는 수치를 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 수요를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 충분히 내려왔고, 권리는 호수별 구분이 핵심”

110동 101호만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 임차권은 매각으로 소멸하며 안상민도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 감정가 63,000,000원에서 30,870,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 62,583,333원의 49.3%에 불과합니다. 최신 거래 76,000,000원, 같은 1층의 2026년 6월 거래 55,000,000원과 비교해도 할인폭은 큽니다.

다만 이 사건은 임차인 정보를 한 덩어리로 보면 오판할 수 있습니다. 신행숙은 114동 1001호, 안상민은 본건 전유부분으로 구분되어 있습니다. 특히 신행숙은 전입일이 미상이라 대항력 판정 자체가 열려 있습니다. 따라서 결론은 “110동 101호는 가격·권리 모두 유리한 편이지만, 사건 내 다른 호수의 임차권을 섞지 말고 물건별로 대조해야 한다”입니다.