창원지방법원 2025타경1075. 사천시 용현면 신복리 동강아뜨리에 114동 10층 1001호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 60,760,000원으로 감정가 124,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2024.04.30. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 74,800,000원이며, 이후의 케이비국민카드·롯데카드·서울신용보증재단·흥국생명보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만 임차관계는 그렇지 않습니다. 대상호 114동 1001호에는 신행숙이 보증금 70,000,000원으로 배당요구를 했고, 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 임차인이라고 단정할 수도, 후순위라서 인수가 없다고 단정할 수도 없습니다. 이번 물건의 핵심은 싼 최저가가 아니라 신행숙의 전입 시점 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1075 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 114동 10층1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9723㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 신혜진 (2024.04.30. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2024.04.30. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 74,800,000원 |
| 청구액 | 106,198,878원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.30. 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 2025.04.08. 케이비국민카드 가압류 16,869,121원, 2025.04.10. 롯데카드 가압류 20,803,021원, 2025.07.28. 서울신용보증재단 가압류 25,625,000원, 2025.07.30. 흥국생명보험 가압류 18,339,134원과 2025.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대상호는 ‘대항력 미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안상민 | 110동 101호 | 미상 | 2025.02.24 | 2025.12.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신행숙 | 114동 1001호 | 70,000,000원 | 미상 | 2026.02.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
현황자료에는 110동 101호의 안상민도 함께 확인되지만, 이번 분석 대상인 114동 1001호의 임차인은 신행숙입니다. 안상민의 전입일 2025.02.24.은 말소기준권리 2024.04.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 신행숙은 전입일이 확인되지 않아 같은 방식으로 후순위 판정을 할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 권리 확인이 먼저
동강아뜨리에 동일면적 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 102,416,666원입니다. 현재 최저가 60,760,000원은 이 최근 평균의 59.3%입니다. 최신 거래는 2026.06. 93,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 102,416,666원 |
실거래 범위는 80,000,000원~119,000,000원이고 최근 12개월 평균은 102,416,666원입니다. 현재 최저가 60,760,000원은 시세 자체와 비교하면 분명 낮습니다. 또한 신행숙의 대항력이 인정되는 경우 실질취득을 보증금 70,000,000원 수준으로 보더라도 최신 거래 93,000,000원과 최근 평균 102,416,666원보다는 낮습니다. 다만 이 차이는 임차보증금 승계 여부가 해소됐다는 뜻이 아니라 위험을 반영해 판단해야 할 가격 여유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 74,800,000원 | 59,266,320원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,869,121원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,803,021원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 25,625,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 흥국생명보험주식회사 | 18,339,134원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정상 채권 총액 156,436,276원 중 59,266,320원이 배당되고, 미배당은 97,169,956원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 신행숙의 전입일·대항력과 실제 임차인 배당순위가 확인되지 않았으므로 이 0원을 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차인 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 97,169,956원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 115,069,852원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 127,599,780원 |
가격만 보면 유찰될수록 더 낮아집니다. 하지만 신행숙이 선순위 대항력 임차인으로 확인되고 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조가 됩니다. 따라서 추가 유찰을 곧바로 더 큰 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 사천시 용현면 신복리 일대로 아파트단지·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 공시지가는 227,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)이 포함돼 있습니다.
- 단지. 동강아뜨리에 954세대, 2005.05.18. 사용승인 기준이며 동일면적 거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신행숙 전입일 확인. 2024.04.30. 국민은행 근저당보다 전입이 빠른지 여부가 가장 중요합니다.
- 보증금 70,000,000원 확인. 대항력이 인정될 경우 현재 최저가 60,760,000원보다 보증금이 크므로 미배당 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위도 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 자동 배당상 매수인 인수는 0원이지만 임차인 순위가 확정되면 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 102,416,666원, 최신 거래 93,000,000원과 비교하되 임차인 인수 가능액까지 합산한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰, 단지 평균 유찰횟수는 3.9회입니다. 추가 유찰 자체보다 권리확인이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 전입일
이 물건의 가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 60,760,000원, 최근 12개월 실거래 평균의 59.3%입니다. 하지만 대상호에는 보증금 70,000,000원의 신행숙이 배당요구를 했고 전입일은 확인되지 않습니다. 그래서 이 물건은 권리가 깨끗한 할인 물건으로 단정할 수 없습니다.
신행숙의 전입이 2024.04.30. 국민은행 근저당보다 늦다면 대항력은 없어지고, 현재의 큰 가격 할인 폭이 그대로 장점이 됩니다. 반대로 전입이 더 빠르고 대항력이 인정된다면 낙찰가보다 큰 보증금의 미배당액이 승계될 수 있어 실질취득은 보증금 수준으로 다시 계산해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이지만 권리확인 전에는 보류입니다. 이번 입찰의 승부처는 추가 유찰이 아니라 신행숙의 전입일과 배당순위 확인입니다.
