창원지방법원 2025타경31187. 진주시 사봉면 무촌리 1125-5의 근린시설·공장 및 토지가 함께 걸린 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설 3개호와 공장으로 이용되고 있으며, 제2종근린생활시설에는 사봉삼거리 자동차정비·문화이동식전통가옥·건우중기가 표시돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.05.21. 설정된 진주금산농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 325,000,000원의 후순위 근저당도 설정됐고, 두 근저당은 2026.03.05. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부 바깥의 임차관계가 핵심입니다. 손성호는 2017.06.05., 박창욱은 2022.04.29. 전입해 모두 2024.05.21. 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 특히 박창욱의 보증금은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액의 상단을 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 사봉면 무촌리 1125-5 · 경상남도 진주시 사봉면 사군로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(3개호) · 공장 |
| 토지 | 2,163㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유계현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,063,769,320원 / 744,639,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주금산농업협동조합 / 850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 남는다
2000년 이후 설정됐던 진양농업협동조합·서울보증보험주식회사 등의 과거 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.05.21. 을구 10번 진주금산농업협동조합 근저당입니다. 을구 11번 근저당과 2025.09.01. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손성호 사봉삼거리 자동차정비 | 2017.06.05 | 30,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 박창욱 문화이동식 전통가옥 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수위험 미상 |
손성호는 2025.10.30. 배당요구를 했지만 확정일자가 없고, 예상배당에서도 우선변제권 없음 → 보증금 30,000,000원 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 744,639,000원에 낙찰받는다고 가정하면 알려진 부담만 합쳐도 최소 실질취득 774,639,000원입니다.
박창욱은 더 보수적으로 봐야 합니다. 전입일 2022.04.29.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있으나 보증금·월세·배당요구 여부·우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 744,639,000원이라는 최저가만으로 총 취득원가를 확정할 수 없습니다.
③ 매각조건 — 포함되는 것과 제외되는 것
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각하는 조건입니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 ‘ㄷ’ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 제시외 기계기구 포함. 감정서상 ‘a 크레인2식’이 매각에 포함됩니다.
- 이동식 주택 제외. 목록2 지상에 있는 다수의 이동식 주택은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 지붕 현황 차이. 목록3-2 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 판넬지붕이며 현황 기준으로 평가됐습니다.
- 대항력 주의. 매각물건명세서에서 대항력 주의를 명시하고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 744,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,846,390원 |
| 인수 · 손성호 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 진주금산농업협동조합 | 780,000,000원 | 734,792,610원 |
| 을구 11번 근저당 · 진주금산농업협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,846,390원을 제하고 을구 10번 근저당에 734,792,610원이 배당되는 구조입니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 1,105,000,000원이고, 예상 미배당은 370,207,390원입니다. 손성호 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박창욱의 보증금 및 우선변제 여부가 미상이라 실제 배당·인수 구조는 추가 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰돼도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 744,639,000원 | 734,792,610원 | 370,207,390원 | 30,000,000원+ |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 521,247,299원 | 513,634,826원 | 591,365,174원 | 30,000,000원+ |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 364,873,109원 | 358,964,885원 | 746,035,115원 | 30,000,000원+ |
유찰이 이어지면 매각가격은 내려가지만, 손성호의 확인된 인수액 30,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 더구나 박창욱 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 낙찰가 하락률만 보고 투자 매력을 판단하면 안 됩니다. 회차별 판단의 출발점은 ‘낙찰가 + 인수액’이어야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 제2종근린생활시설 3개호와 공장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 사봉면 무촌리 소재 사봉마을 서측 인근으로 주유소·소규모 공장·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 2,163㎡, 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 공시지가. 189,200원/㎡입니다.
- 제한사항. 계획관리지역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나 목록3-2 지붕은 공부상 슬래브지붕, 현황 판넬지붕으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박창욱 보증금 확인. 대항력은 인정되는데 보증금이 미상입니다. 총 취득원가를 결정하는 최우선 확인사항입니다.
- 손성호 인수액 반영. 낙찰가 외에 보증금 30,000,000원 인수를 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 우선변제 관계 대조. 손성호는 우선변제권 없음으로 분석됐고 박창욱은 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 매각 제외 이동식 주택 확인. 목록2 지상의 다수 이동식 주택은 매각에서 제외되므로 소유관계·철거·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함 제시외 물건 확인. 제시외 건물 ‘ㄷ’과 크레인2식은 매각에 포함되므로 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 공장·근린시설 점유 확인. 제2종근린생활시설 3개호와 공장이 이용 중인 만큼 각 점유자와 실제 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 확인되는 최소 실질취득은 774,639,000원이며 박창욱 승계분이 추가될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 풀어야 할 미상 보증금
이 사건은 감정가 1,063,769,320원에서 1회 유찰돼 744,639,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기는 어렵습니다. 손성호에게는 확인된 30,000,000원 인수가 있고, 박창욱은 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최소 774,639,000원이며 그 이상이 될 가능성을 열어둬야 합니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 이 사건의 승부처는 등기 말소 여부가 아니라 선순위 임차인의 승계범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 일괄매각·제시외 건물 및 크레인2식 포함·다수 이동식 주택 제외라는 물적 조건도 함께 확인해야 합니다. 박창욱 보증금이 확인되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다.
