창원지방법원 2025타경21195. 거제시 연초면 죽토리 ‘연초일성유수안’ 101동 6층 601호 아파트입니다. 감정가는 163,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,177,000원까지 떨어졌습니다. 등기상 소유자는 주식회사일성건설이고, 말소기준권리는 2025.04.07. 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 430,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류·가처분은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 박동인·김태영·조미선·양정옥이 기재돼 있고 전입일은 모두 2025.04.07. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김태영은 603호, 조미선은 1003호, 양정옥은 1703호로 표시돼 있어 본건 601호와의 직접 관련성을 원본에서 구분해 확인해야 합니다. 박동인은 점유 부분이 ‘미상’으로 표시돼 있어 601호에서 가장 먼저 확인할 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21195 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 101동 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 시세 매칭면적 65.6821㎡ · 22층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사일성건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 19,177,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 230,704,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도 확인
말소기준은 2025.04.07. 경남은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2023.06.02. 경남은행 근저당권 924,000,000원은 2024.04.15. 말소됐습니다. 기준권리 이후의 강제경매개시결정, 일성유수안 2차아파트 입주자 대표회의·주택도시보증공사·신용보증기금의 가압류, 국의 압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 박동인의 별도 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동인 | 미상 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 가능·미상 |
| 김태영 | 603호 전부 | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조미선 | 1003호 전부 | 2021.02.03 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 가능·미상 |
| 양정옥 | 1703호 전부 | 2020.08.18 | 미상 | 미상 | 2025.05.01 | 대항력 가능·미상 |
네 사람 모두 전입일 자체는 말소기준권리인 2025.04.07.보다 앞서지만, 보증금·확정일자와 실제 601호 점유 여부를 함께 확인해야 하므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 박동인은 점유 부분이 미상이고, 매각물건명세서 비고에는 “임차인 박동인은 신청채권자이며, 대항력 주의 요함”이라고 기재돼 있습니다. 또한 등기에는 2025.10.24. 별도 강제경매개시결정의 채권자로 같은 이름이 등장합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 매우 낮지만 실질취득가는 아직 미정
연초일성유수안 동일면적 65.68㎡ 거래 12건의 전체 평균은 126,937,500원이고, 최근 12개월 9건 평균은 123,694,444원입니다. 최신 거래는 2026.05. 127,000,000원이며 최근 구간은 이전보다 -9.5% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.68㎡ | 19 | 127,000,000원 |
| 2026.05 | 65.68㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 65.68㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 65.68㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 112,250,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 65.68㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 65.68㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 123,694,444원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 126,937,500원 |
현재 최저가 19,177,000원은 최근 12개월 평균의 15.5%입니다. 가격표만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 상태가 맞습니다. 다만 이 사건은 임차보증금이 미상이라 최저가 19,177,000원 = 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 만약 601호에 대항 가능한 임차인이 실제 존재하고 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 실질취득가는 ‘낙찰가 + 인수액’으로 올라갑니다. 따라서 보증금 확인 전에는 시세 대비 할인폭을 확정해 표현하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 745,186원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 430,000,000원 | 18,431,814원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 거제일성유수안아파트입주자대표회의 | 230,704,657원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 일성유수안 2차아파트 입주자 대표회의 | 2,042,354,301원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,275,800,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 668,221,477원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 경매개시결정 · 박동인 | 230,704,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 745,186원을 제외한 18,431,814원이 경남은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 8,877,785,092원 중 채권자 배당액은 18,431,814원이며 미배당액은 8,859,353,278원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 싸지는 것보다 권리 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 19,177,000원 | 18,431,814원 | 8,859,353,278원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 13,423,900원 | 12,782,270원 | 8,865,002,822원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 9,396,730원 | 8,827,589원 | 8,868,957,503원 | 0원 |
가격은 추가 유찰 시 13,423,900원, 9,396,730원으로 더 낮아집니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 더 낮아지는 것 자체보다 미상 임차보증금의 인수 여부를 해소하는 것이 먼저입니다. 대항 가능한 임차인의 보증금이 실제 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있어, 단순한 최저가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연초면사무소 북서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 22층 건물 중 6층 601호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 시설된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류·소로3류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장. 연초일성유수안은 267세대, 사용승인일 2018.05.16이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰은 3.7회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유자 확인. 박동인의 점유 부분이 미상으로 표시돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람과 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 박동인·김태영·조미선·양정옥 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 601호와 직접 관련된 점유자의 임대차계약과 보증금이 핵심입니다.
- 다른 호수 구분. 김태영 603호, 조미선 1003호, 양정옥 1703호 표시는 본건 601호와 구별해 판단해야 합니다.
- 박동인 관계 확인. 임차인 기재와 별도 강제경매 채권자 기재가 함께 있으므로 실제 임대차관계와 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 구간보다 -9.5%이므로 전체 평균 126,937,500원보다 최근 12개월 평균 123,694,444원과 최신 127,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 산정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “낙찰가 19,177,000원”만 보고 들어가면 안 된다
표면 가격은 강렬합니다. 감정가 163,000,000원이 6회 유찰 끝에 19,177,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균의 15.5%입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 풀어야 할 문제가 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자들이 있고, 보증금은 미상이며, 601호의 실제 점유관계도 완전히 정리되지 않았습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만 임차보증금 인수 문제는 별도입니다. 박동인을 중심으로 601호 실제 점유자와 보증금이 확인돼 인수 위험이 해소된다면 가격 메리트가 커질 수 있습니다. 반대로 대항 가능한 보증금이 남는다면 실질취득가는 최저가 19,177,000원을 크게 웃돌 수 있습니다. 이 물건은 “가격은 파격적, 권리는 확인 전 보류”가 결론입니다.
