창원지방법원 2025타경21195. 거제시 연초면 연초일성유수안 102동 10층 1003호 아파트입니다. 소유자는 주식회사일성건설이고, 등기상 말소기준권리는 2025.04.07. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 430,000,000원입니다. 그 뒤 강제경매개시결정, 가압류·압류와 신용보증기금의 근저당권 가처분 등이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유·임차관계입니다. 본건 1003호 전부에 조미선이 2021.02.03. 전입한 것으로 조사돼 말소기준일 2025.04.07.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 조미선은 2025.04.24. 배당요구를 했지만, 배당으로 보증금이 전액 소멸하는지 판단할 금액 자체가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 10층1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.6821㎡ · 21층 건물 중 10층 1003호 |
| 소유자 | 주식회사일성건설 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 19,648,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 230,704,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2023.06.02. 경남은행 근저당권 924,000,000원은 2024.04.15. 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.04.07. 경남은행 근저당권 430,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정·가압류·압류·근저당권 가처분은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리만 보면 매수인이 그대로 떠안을 항목은 확인되지 않습니다.
② 임차관계 — 1003호 조미선이 핵심
조사된 임차인 명의는 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 호수가 명시된 자료를 기준으로 본건 1003호에 직접 대응하는 임차인은 조미선 1명입니다. 김태영은 603호, 양정옥은 1703호로 기재돼 있고, 박동인은 점유 부분이 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미선 | 1003호 전부 | 2021.02.03 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 박동인 | 미상 | 2020.11.20 | 2025.06.04 | 가능·미상 | 미상 | 본건 관련 미상 |
| 김태영 | 603호 전부 | 2024.02.07 | 해당 없음 | 다른 호수 | 미상 | 본건 외 |
| 양정옥 | 1703호 전부 | 2020.08.18 | 2025.05.01 | 다른 호수 | 미상 | 본건 외 |
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 ‘실질취득액’으로 봐야 한다
연초일성유수안 동일 면적대 전용 65.68㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 126,937,500원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 123,694,444원, 최신 거래는 2026.05. 127,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 -9.5% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.68㎡ | 19 | 127,000,000원 |
| 2026.05 | 65.68㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 65.68㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 65.68㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 65.68㎡ | 19 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 65.68㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 65.68㎡ | 9 | 112,250,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 123,694,444원 |
최저매각가 19,648,000원 자체는 최근 12개월 평균의 15.9%입니다. 그러나 이 비율은 낙찰가만 비교한 값입니다. 조미선의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면 실제 비교 대상은 19,648,000원이 아니라 19,648,000원 + 인수액입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 “시세 대비 84.1% 할인” 같은 표현을 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 753,664원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 430,000,000원 | 18,894,336원 |
| 2. 거제일성유수안아파트입주자대표회의 | 230,704,657원 | 0원 |
| 3. 일성유수안 2차아파트 입주자 대표회의 | 2,042,354,301원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 5,275,800,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 | 668,221,477원 | 0원 |
| 6. 조미선 | 230,704,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 8,877,785,092원, 채권자 배당액은 18,894,336원, 미배당은 8,858,890,756원입니다. 임차인 보증금·최우선변제·당해세가 반영돼 있지 않으므로, 이 표의 “매수인 인수 0원” 계산을 임차관계 최종 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 내려가도 핵심 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 19,648,000원 | 18,894,336원 | 8,858,890,756원 |
| 7회 유찰 시 | 13,753,600원 | 13,106,035원 | 8,864,679,057원 |
| 8회 유찰 시 | 9,627,520원 | 9,054,225원 | 8,868,730,867원 |
현재 최저가는 감정가의 11.77% 수준이고, 7회 유찰 시 8.24%, 8회 유찰 시 5.76%까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 사건이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘 수 있어 총 실질취득액이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “몇 번 더 유찰되면 더 싸진다”보다 “조미선 보증금이 얼마이고 얼마가 배당되는가”가 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 연초일성유수안은 267세대, 2018.05.16. 준공 단지입니다.
- 입지. 연초면사무소 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 대지는 사다리형 평지입니다. 공시지가는 381,900원/㎡입니다.
- 도로·규제. 단지 북측 및 남서측으로 포장도로에 접하고, 소로2류·소로3류·중로2류가 접합합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 외부관찰·공부·인근 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조미선 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해 낙찰 후 미배당 보증금 승계액을 먼저 계산해야 합니다.
- 박동인 점유부분 확인. 점유 부분이 미상으로 조사돼 있어 본건 1003호와의 관련 여부를 현황조사·매각물건명세서 원문으로 특정해야 합니다.
- 조미선의 관계인 여부 확인. 임차인 조사와 별도로 강제경매 채권자로도 등장하므로 임대차의 실체와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 비교는 실질취득액으로. 최근 12개월 평균 123,694,444원, 최신 거래 127,000,000원과 비교할 값은 단순 최저가가 아니라 낙찰가+승계액입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 구간보다 9.5% 낮으므로 과거 고가 거래나 전체 평균만 근거로 상한가를 높이지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 내부조사가 불가능했으므로 수리비·하자·점유 상태를 외부 자료만으로 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약과 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,964만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 167,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 19,648,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 123,694,444원의 15.9%에 불과합니다. 하지만 본건은 가격 할인율보다 임차인 인수액 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 조미선은 말소기준권리보다 앞선 2021.02.03. 전입자이면서 1003호 전부 점유자로 조사됐고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 지금 단계의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 계산할 수 없다”입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도, 미배당 임차보증금이 승계된다면 낙찰가가 아무리 내려가도 총 취득부담이 그만큼 줄지 않을 수 있습니다. 게다가 최근 실거래 흐름은 -9.5% 하락세이고 본건은 단지 평균보다 많은 6회 유찰 상태입니다. 보증금 확인 전 입찰가 산정 보류가 이 사건의 핵심입니다.
