창원지방법원 2025타경21227. 통영시 용남면 원평리 18을 포함한 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 매각조건은 일괄매각이고, 감정서상 제시외 건물 ‘㉠~㉣’도 매각에 포함됩니다. 목록[1] 토지에는 공유자가 있으나 일괄매각이므로 공유자 우선매수권은 없습니다. 감정가 452,750,600원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 108,706,000원입니다.
등기상 말소기준은 2025.04.01 반옥만 근저당권 254,000,000원입니다. 이후 2025.04.10 반옥만의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 김한균입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않았으므로 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 원평리 18 · 경상남도 통영시 용남면 밤개길 128-19 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 신지우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 452,750,600원 / 108,706,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반옥만 / 310,238,465원 |
| 말소기준 | 2025.04.01. 을구 21번 근저당권 · 반옥만 · 채권최고액 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉣ 포함 · 공유자 우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 가압류·압류·가처분·근저당권과 이전 경매개시결정은 상당수가 이미 해제·취소·말소됐습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2025.04.01 접수된 반옥만 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025.04.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한균 | 미상 / 2024.09.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김한균은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입시점만 놓고 보면 말소기준보다 선행하지만, 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 미배당으로 남는지 계산할 수 없고, 매수인의 최종 부담 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 108,706,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 76,094,200원, 6회 유찰 시 53,265,940원으로 내려갑니다.
하지만 이 물건은 연립/다세대와 토지가 묶인 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 여기에 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 할인율 자체를 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다. 입찰가 판단보다 먼저 임차보증금과 점유관계를 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,321,884원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 반옥만 | 254,000,000원 | 106,384,116원 |
| 3. 갑구 33번 경매개시결정 · 반옥만 | 310,238,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 미배당액은 457,854,349원, 소유자 잔여는 0원입니다. 계산표상 별도 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 이는 김한균의 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 실제 임차인 인수위험이 0원이라는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·토지·건물 체크
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠~㉣이 매각에 포함됩니다. 목록[1] 토지는 공유자가 있으나 일괄매각으로 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 건물 이용. 감정요항표상 기호(2-1)는 주택, 기호(2-2)는 창고, 기호(4)는 주택으로 이용 중입니다.
- 원평리 18 토지. 면적 533㎡, 지목 대, 평지·부정형, 소로한면이며 공시지가는 228,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 원평리 토지는 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 원평리. 죽촌마을회관 북동측 인근으로 주택과 농지가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다. 토지 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통상황도 보통입니다.
- 한산면 창좌리. 창동경로당 남측 인근으로 주택·농지가 혼재합니다. 한산도에 위치해 통영↔한산도 여객선이 운항되지만 운항횟수 등을 고려하면 교통은 불편한 편입니다.
- 한산면 용호리. 용초마을회관 남서측 인근으로 주택·농지가 혼재하며, 용호도 여객선이 운항되나 교통상황은 불편한 편입니다.
- 환금성. 연립/다세대와 토지가 함께 묶이고 제시외 건물까지 포함되는 일괄매각입니다. 일반적인 단일 공동주택보다 물건 구성과 점유관계 확인 항목이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김한균 보증금 확인. 전입일 2024.09.26만 확인된 상태입니다. 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 산정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 24% 할인율 과신 금지. 최저가 108,706,000원은 감정가의 24.01%지만, 임차인 인수 가능액이 확인되지 않아 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 ㉠~㉣이 실제로 어떤 상태와 경계를 가지는지 현장과 감정서 원문을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김한균의 점유 부분이 미상입니다. 현장 점유상태와 실제 사용자를 확인해야 명도비용과 절차를 판단할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 임차관계와 매각범위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 유찰됐다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 452,750,600원이 네 번 유찰돼 최저가 108,706,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매의 실질 취득원가는 최저가 한 줄로 끝나지 않습니다. 김한균은 2024.09.26 전입해 2025.04.01 말소기준보다 앞서 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 ‘인수 0원’이 아니라 ‘인수액 미상’입니다.
등기상 말소구조 자체는 비교적 선명하지만, 임차인 변수와 일괄매각 범위가 가격 판단을 막고 있습니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 김한균의 실제 임대차관계와 일괄매각 대상의 현황을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
