창원지방법원 2025타경21227. 통영시 한산면 창좌리 721-8 소재 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김한균과 신지우로 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 이번 강제경매개시결정은 등기 목적 자체가 “9번 신지우 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고도 공유지분 매각임을 명시합니다. 따라서 낙찰자는 부동산 전체를 단독 취득하는 구조가 아니라, 신지우의 지분을 취득해 김한균과 공유관계를 형성하게 되는 물건입니다.
등기부에는 현재 근저당권이나 압류가 없고, 과거 서민금융진흥원 가압류 10,125,000원과 신한카드 가압류 4,624,392원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준은 2025.04.10 강제경매개시결정입니다. 다만 권리상 금액 인수와 별개로, 공유지분 자체와 점유관계가 이 물건의 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21227 · 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 한산면 창좌리 721-8 · 한산일주로 603-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 기호(4) 건물은 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 76.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 77,600원/㎡ |
| 소유자 | 김한균 2분의 1 · 신지우 2분의 1 |
| 매각범위 | 공유지분 매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ‘㉤,㉥’ 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 11,071,440원 / 2,659,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.02%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반옥만 / 310,238,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 금액 인수보다 ‘공유관계’가 남는다
2022년과 2023년에 설정됐던 가압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.09.23 김한균·신지우가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2025.04.10 신지우 지분에 대해 반옥만의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 이번 매각은 신지우의 지분만을 대상으로 하므로 김한균의 2분의 1 소유권은 그대로 남습니다.
② 점유·임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한균 | 미상 | 2024.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 김한균이 점유자로 나타나며 전입일은 2024.09.26입니다. 이는 2025.04.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 또한 등기상 2분의 1 공유자 이름 역시 김한균으로 나타나므로, 일반적인 제3자 임차인 사건과 동일하게 단순화해서 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 447,862원 |
| 2. 경매개시결정 · 반옥만 | 310,238,465원 | 2,211,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 310,238,465원 중 2,211,138원만 배당되고, 308,027,327원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 2,659,000원 | 2,211,138원 | 308,027,327원 |
| 5회 유찰 시 | 1,861,299원 | 1,427,796원 | 308,810,669원 |
| 6회 유찰 시 | 1,302,909원 | 879,457원 | 309,359,008원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한산면 창좌리 소재 “창동경로당” 남측 인근으로, 주택과 농지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 한산도에 위치하고 통영↔한산도 여객선이 운항되지만, 운항 횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 불편함으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정상 기호(4) 건물은 주택으로 이용 중이며, 목조 스레트지붕 단층 건물입니다. 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 76.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되며, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·세로한면(불)입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 한산도 교통 여건에 더해 부동산 전체가 아닌 공유지분 2분의 1 매각이라는 구조가 겹쳐, 낙찰 후 이용·처분 단계까지 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 신지우의 2분의 1 공유지분 매각이며, 일괄매각과 제시외 건물 ‘㉤,㉥’ 포함 조건을 매각물건명세서와 감정서에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회로 한정돼 있습니다. 외부 응찰자는 이 권리의 행사 여부를 입찰 변수로 봐야 합니다.
- 점유관계 확인. 김한균의 전입일은 2024.09.26이나 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 보증금과 실제 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 배당표상 인수 확정액은 0원이지만, 점유자 보증금이 확인되지 않았으므로 최저가 2,659,000원만을 실질취득 총액으로 고정하지 않아야 합니다.
- 유찰 횟수. 이미 4회 유찰됐고, 5회 유찰 시 1,861,299원, 6회 유찰 시 1,302,909원 시나리오가 제시돼 있습니다. 반복 유찰 자체를 환금성 신호로 함께 봐야 합니다.
- 현장 접근. 한산도 여객선 운항 여건과 감정상 “교통상황 불편함” 평가를 감안해 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 공유지분 구조가 먼저다”
감정가 11,071,440원이 4회 유찰돼 최저가가 2,659,000원, 감정가의 24.02%까지 내려온 사건입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 신지우의 2분의 1 지분이고, 김한균의 2분의 1 지분은 남습니다. 여기에 공유자 우선매수신고 1회, 김한균 명의 점유자의 보증금·확정일자 미상, 한산도 교통 불편, 4회 유찰이 동시에 겹칩니다.
등기상 금액 인수는 현재 0원으로 계산되지만, 그것만으로 실질취득액이나 안전성을 확정할 수 없습니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 공유관계 해소 가능성·점유관계·환금성을 먼저 판단해야 하는 유형입니다. 종합적으로는 가격 할인만 보고 접근하기 어려운 D등급 보수형 물건입니다.
