전주지방법원 2025타경20649. 익산시 월성동 소재 부동산으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가 이용상태에서 기호(3)은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌구조 기와지붕 단층으로, 전기·급배수·위생·난방설비가 되어 있고 발코니가 확장되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 정태병이며, 핵심 권리분석 기준점은 2023.03.06 함열신용협동조합 근저당 278,400,000원입니다.
권리 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 설정된 함열신용협동조합의 추가 근저당 180,000,000원, 정태인의 소유권이전청구권가등기, 서민금융진흥원의 가압류, 이후 경매개시결정과 익산시 압류는 모두 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 가등기는 별도 경고에서 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 표시되어 있어 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20649 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 월성동 565-18, 565-4 · 전북특별자치도 익산시 하나로15길 168-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호(3) 단독주택 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 기와지붕 단층 · 전기·급배수·위생·난방설비 · 발코니 확장 |
| 소유자 | 정태병 |
| 감정가 / 최저가 | 401,965,520원 / 196,963,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함열신용협동조합 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 태양광시설 포함 · 목록2 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 분석상 발생하지 않습니다. 2023.03.06 함열신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 추가 근저당·가등기·가압류·경매개시결정·압류는 경매로 소멸 처리되어 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다른 문제
현재 최저매각가는 196,963,000원으로 감정가 401,965,520원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득 기준액도 196,963,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 사건은 주변 실거래 금액을 기준으로 한 직접 비교 대신, 회차별 배당 부족액과 부동산의 이용·입지·매각조건을 함께 봐야 합니다. 특히 농경지·임야·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이라는 감정평가 내용과 2회 유찰 사실은 가격 판단을 보수적으로 할 근거입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 196,963,000원 | 272,644,482원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,874,100원 | 330,906,137원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,511,870원 | 371,675,344원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,557,482원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 함열신용협동조합 | 278,400,000원 | 193,405,518원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 함열신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 466,050,000원, 예상 배당액은 193,405,518원, 미배당액은 272,644,482원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월성동 외화마을 남동측 인근 및 석왕동 상왕마을 남측 인근에 소재하며, 주변은 농경지·임야·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(3)은 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌구조 기와지붕 단층 건물입니다.
- 토지이용. 기호(1,2)는 계획관리지역·성장관리계획구역(관리형 주거형)·가축사육제한구역, 기호(4)는 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역, 기호(5)는 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(2)는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다. 매각조건상 이 목록에 농지취득자격증명이 요구됩니다.
- 일괄매각. 부동산은 일괄매각되며 제시외 태양광시설이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 정태인의 2025.01.16 가등기는 말소기준 이후 권리로 소멸 처리되어 있지만, 담보가등기 여부·종류 확인 경고가 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 태양광시설이 매각에 포함됩니다. 토지·건물·시설의 실제 현황과 경계를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 49% 숫자만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가 196,963,000원은 감정가 대비 49%지만, 그 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 현재 회차에서 272,644,482원이지만, 배당 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단
이 사건은 권리 측면에서는 말소기준이 분명하고, 이후 가등기·근저당·가압류·경매개시결정·압류가 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 농경지·임야·단독주택·근린생활시설 혼재 지역인 데다 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 입찰 절차상 핵심 조건도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리 인수’보다 농취증 발급 가능성, 가등기 성격 확인, 일괄매각 대상의 현황 확인과 응찰가격의 보수적 검증입니다.
