전주지방법원 2025타경20649. 익산시 월성동 565-4 일대의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가 이용상태상 건물 기호(3)은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.06. 설정된 함열신용협동조합 근저당권 278,400,000원입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권가등기, 서민금융진흥원 가압류, 여러 경매개시결정, 익산시 압류와 추가 근저당은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순히 “권리 깨끗 → 바로 입찰”로 끝낼 물건은 아닙니다. 목록2는 공부상 지목이 전이나 현황은 대이고, 매각물건명세서 비고에 농지취득자격증명 필요 및 미제출 시 보증금 미반환이 명시돼 있습니다. 일괄매각이며 제시외 태양광시설도 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20649 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 월성동 565-4 · 월성동 565-18 · 하나로15길 168-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(3) 단독주택 이용중 |
| 소유자 | 정태병 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 401,965,520원 / 281,376,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 태양광시설 포함 · 목록2 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 명시 인수권리도 해당사항 없음이고, 명시 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 401,965,520원, 현재 최저매각가는 281,376,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 이 사건에는 실거래 시세자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 281,376,000원 | 189,413,264원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 196,963,200원 | 272,644,285원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,874,240원 | 330,905,999원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 후순위 채권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권자의 손실과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,739,264원 |
| 2. 근저당 · 함열신용협동조합 | 278,400,000원 | 276,636,736원 |
| 3. 후순위 근저당 · 함열신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 466,050,000원 중 276,636,736원이 배당되고, 미배당은 189,413,264원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 기호(3)은 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌구조 기와지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있고 발코니가 확장돼 있습니다.
- 주위환경. 월성동 외화마을 남동측 및 석왕동 상왕마을 남측 인근으로, 농경지·임야·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 토지. 토지면적 48.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 전, 평지·가로장방형·소로한면이며 공시지가는 64,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 다른 기호에는 자연녹지지역·자연취락지구가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 기호(2)는 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2에 필요하며 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2025.01.16. 가등기는 후순위로 매각소멸 처리돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 태양광시설의 실제 포함 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 가능 시점은 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 사실조회회신서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 절차가 더 중요한 물건”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.06. 함열신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가 281,376,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 시세자료가 없기 때문입니다. 더 중요한 변수는 목록2의 농지취득자격증명입니다. 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 명확하므로, 이 물건은 권리보다 입찰자격·서류 준비를 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리는 비교적 정리됨, 가격은 별도 검증, 농취증은 필수 확인. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
