전주지방법원 2025타경20649. 등기사항전부증명서상 집합건물이고 현재 소유자는 정태병 단독소유입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.17. 설정된 유상권 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 2023.03.17. 유한회사 금강개발 등의 가처분, 2025.03.21. 강제경매개시결정, 2026.03.23. 익산시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸 = 안전한 부동산” 공식만으로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기된 건물이고, 현재 최저매각가격이 건물만의 평가액이라고 적혀 있습니다. 즉 492,100,000원은 인수권리 0원을 반영한 현재 회차의 실질지출액이지만, 그 숫자가 곧바로 토지 권리까지 포함한 완결된 취득가라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 548-17 1층101호 · 도로명 전북특별자치도 익산시 고봉로14길 4 |
| 용도 / 등기형태 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유자 | 정태병 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 492,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 대지권 | 미등기 건물 · 최저매각가격은 건물만의 평가액 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 과거 2005.01.26. 설정됐던 오희경의 전세권 300,000,000원과 그 전세권에 부수된 근저당·압류·가압류는 이미 말소됐고, 전세권 자체도 2022.11.28. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.17. 유상권 근저당권이며, 그 이후의 가처분·강제경매개시결정·익산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%라는 숫자의 함정
현재 최저매각가는 492,100,000원으로 감정가 703,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 큰 폭으로 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 동일 대상의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없어, 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”거나 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 가격의 평가 범위입니다. 명세서상 현재 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다. 즉 703,000,000원에서 492,100,000원으로 낮아졌다는 사실은 그대로 확인되지만, 이를 토지까지 포함된 자산 전체가 30% 할인됐다는 의미로 확대해서 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 492,100,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 344,470,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 241,128,999원 | 236,953,193원 | 63,046,807원 | 0원 |
배당 부족이 생겨도 이 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,321,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 유상권 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 184,779,000원 |
현재 최저가 492,100,000원을 가정하면 근저당권 300,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 184,779,000원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 토지 성격. 토지 정보상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 전체 토지면적은 3,080㎡입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 토지 정보상 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고, 시가지경관지구(일반)에 저촉됩니다. 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 토지 정보상 공시지가는 726,000원/㎡입니다. 다만 대지권이 미등기된 집합건물이므로 전체 토지 수치와 본건 101호의 취득 범위를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
- 감정 이용상태 확인. 감정요항표에는 기호(3)이 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있는 반면, 본 매각 주소는 영등동 548-17 1층101호이고 등기표제는 집합건물입니다. 입찰 대상과 감정 대상의 대응관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 감정요항표 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 취득 범위 최우선 확인. “대지권 미등기 건물·건물만 평가” 문구가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰로 취득하는 토지 관련 권리 범위를 매각물건명세서·등기·감정평가서 원문에서 대조해야 합니다.
- 70% 할인 착시 금지. 현재 최저가는 492,100,000원이지만 동일 대상의 최근 실거래 비교 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 후순위 권리 확인. 2023.03.17. 가처분, 2025.03.21. 강제경매개시결정, 2026.03.23. 익산시 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조인지 최종 매각서류와 다시 대조해야 합니다.
- 과거 공매공고 교차 확인. 2012.08.17. 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 현재 법원경매와 관련해 남은 절차상 쟁점이 없는지 확인하세요.
- 감정 대상 식별. 감정요항표의 기호(3) 단독주택 기재와 본건 집합건물 1층101호의 대응관계를 확인해, 다른 기호의 감정 내용이 본건에 혼입되지 않도록 원본 기준으로 식별해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 3회 유찰 시 근저당 미배당 63,046,807원이 발생하는 시나리오지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자산범위까지 단순”
이 사건의 등기상 권리 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2023.01.17. 유상권 근저당권을 기준으로 이후 가처분·경매개시결정·압류가 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인의 금전 인수도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 대지권 미등기, 그리고 최저매각가격은 건물만의 평가액이라는 명세서 문구입니다. 감정가 703,000,000원이 한 차례 유찰되어 492,100,000원까지 내려왔어도, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “토지 포함 자산을 70%에 산다”고 결론내릴 수 없습니다. 실거래 비교 근거도 없어 가격 가점을 줄 이유가 없습니다.
후순위 권리는 정리되지만, 대지권과 평가대상 범위 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 낙찰자가 실제로 취득하는 자산의 범위를 확정하는 것입니다.
