전주지방법원 2025타경20649. 익산시 영등동 548-17에 위치한 1층 101호 물건입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서의 종류는 집합건물이며 매각물건명세서에는 대지권 미등기 건물이라고 기재되어 있습니다. 이 물건은 아파트나 토지 소유권이 함께 넘어오는 일반적인 집합건물로 취급해서는 안 됩니다.

가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 703,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 344,470,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 실거래 시세가 확인되지 않고 토지 관련 취득 비용도 확정되지 않은 만큼, 낙찰가격만으로 경제성을 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 쟁점이 있다

말소기준권리는 2023.01.17 설정된 유상권의 근저당권(채권최고액 300,000,000원)입니다. 등기상 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 이후 설정된 가처분과 경매개시결정, 익산시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

과거 오희경의 전세권 300,000,000원은 2022.11.28 해지를 원인으로 말소되었으며, 관련 근저당권과 압류 등도 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 과거 전세권 금액을 현재 매수인의 인수액에 더해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 49% 할인에도 시세 메리트는 미확정

감정가와 회차별 최저매각가격은 다음과 같습니다. 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 시장가격보다 저렴한지 판단할 수는 없습니다.

회차별 가격은 제시된 시나리오 기준입니다. 추가 유찰과 해당 가격으로의 매각 진행을 확정적으로 의미하지 않습니다.

특히 감정가 703,000,000원과 현재 최저가 344,470,000원을 단순 비교하여 저가 매수 기회라고 해석하는 것은 위험합니다. 건물만 평가된 물건의 경제성을 검토하려면 실제 취득 가능한 권리의 범위와 그 권리의 시장가치를 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 344,470,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 추가 유찰 시에는 근저당권의 미배당 금액이 발생합니다.

근저당권 미배당은 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 단, 대지권 관련 문제는 이 배당표와 구분하여 검토해야 합니다.

④ 대지권 미등기 — 이 사건의 핵심 위험

매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기 건물이며 최저매각가격은 건물만의 평가액이라고 명시되어 있습니다.

건물의 등기상 권리관계가 정리되더라도 대지권 미등기 문제는 별개의 검토 대상입니다. 대지사용권의 존재 여부, 토지 소유관계, 대지권 등기 가능성에 따라 매수인의 실질적인 권리와 경제적 부담이 달라질 수 있습니다.

토지 관련 자료에는 지목 대, 상업용 이용상황, 제2종일반주거지역, 토지면적 3,080.0㎡ 및 공시지가 726,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 다만 3,080.0㎡를 이 물건의 개별 대지지분으로 해석할 수는 없습니다. 101호에 귀속되는 실제 대지지분이나 대지사용권의 범위는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 소재지. 전북특별자치도 익산시 영등동 548-17, 고봉로14길 4의 1층 101호입니다.
• 토지 이용. 지목은 대, 이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반)에 저촉됩니다.
• 도로. 중로각지로 표시되어 있고 중로2류 및 소로2류와 접합니다.
• 대지권. 토지면적과 별개로 해당 호수의 대지사용권 범위 및 등기 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않고 대지권 미등기 문제가 있어, 현재 자료만으로 재매각 가능성과 적정가격을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 매각 대상이 되는 건물과 토지 관련 권리의 범위를 매각물건명세서 및 사건기록 원본에서 대조합니다.
• 대지권 미등기 사유 확인. 대지사용권 존재 여부, 토지 소유관계, 등기 가능성, 토지 관련 추가 부담이나 분쟁 가능성을 조사합니다.
• 사건번호 교차 확인. 본건 2025타경20649와 등기부상 2025타경20675의 관계, 병합 여부 및 실제 진행 사건을 확인합니다.
• 가처분 관련 분쟁 확인. 유한회사 금강개발 등 관련자의 가처분과 소유권에 기한 방해배제청구권의 배경을 확인합니다.
• 신청채권 배당 확인. 청구액 90,000,000원의 배당상 지위와 배당 시나리오에서 예상배당액이 0원으로 처리된 이유를 확인합니다.
• 점유 및 명도 조사. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 점유권원의 존재 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 검증합니다.
• 시세 및 취득비용 재산정. 실제 매수 가능한 권리 범위가 확인된 후, 비교 가능한 거래가격과 토지 관련 비용을 반영하여 경제성을 판단합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.07.15 등기 확인 이후의 권리 변동, 매각기일 변경 여부 및 공매 진행 상태를 재확인합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 대지권 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 703,000,000원에서 최저가 344,470,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 명시 인수권리도 없습니다.

그러나 대지권 미등기 건물이며 최저매각가격이 건물만의 평가액이라는 중대한 확인사항이 남아 있습니다. 실거래 시세와 토지 관련 취득비용도 확정되지 않아, 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

특히 등기부상 별도 경매 사건번호, 소유권 관련 가처분 이력, 공매공고 이력, 신청채권 배당과 소유자 잔여액의 정합성까지 검토해야 합니다.

결론적으로, 이 물건은 낮은 최저가보다 대지권의 실체와 매각 범위를 먼저 확인해야 하는 고위험 검토 대상입니다. 토지 사용권 확보 여부와 실제 취득비용이 명확해지기 전에는 저가 매수 물건으로 확정해서는 안 됩니다.