전주지방법원 2025타경20818. 군산시 미장동 61-34 소재 물건으로, 사건 용도는 대지 + 토지이고 감정 이용상태는 2층 규모 근린생활시설입니다. 1층은 제조업소, 2층은 사무실로 이용 중이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 600㎡입니다. 소유자는 유제민 단독소유입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.03.07. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 558,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 군산대건신용협동조합 근저당권과 김기영 근저당권 및 관련 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20818 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미장동 61-34 · 공단대로 121-23 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 2층 규모 근린생활시설 · 1층 제조업소 · 2층 사무실 |
| 토지 | 지목 대 · 600㎡ · 생산녹지지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 유제민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 600,508,000원 / 600,508,000원 (신건) |
| 청구액 | 479,165,676원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 데이터상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가 자체로 판단
동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 600,508,000원이 시장가격보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 동일한 600,508,000원입니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 480,406,400원, 2회 유찰 384,325,120원으로 내려가지만, 이는 감정가 대비 회차별 최저가 변화일 뿐 실제 시세 할인율을 뜻하지 않습니다. 실거래 근거가 없으므로 최저가 하락만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,405,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 558,000,000원 | 558,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 40,809,469원 | 34,102,920원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 12,666,673원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 182,666,676원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 60,802,788원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 26,093,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 881,039,059원 중 현재 회차 예상배당은 592,102,920원, 미배당은 288,936,139원입니다. 집행비용 8,405,080원을 포함하면 매각대금 600,508,000원이 모두 배분되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2층 규모 근린생활시설로 1층은 제조업소, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일반철골구조 티에이치케이준불연판넬지붕 2층 건물이며, 위생·급배수·천정형냉난방·전기차 충전·전기온수기 설비가 있습니다.
- 주위환경. 미장삼거리 남서측 인근으로 단독주택·어린이집·제조업소 등이 소재하는 후면주택지대이며, 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 공단대로 등 간선도로가 통과하며, 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 600㎡, 생산녹지지역, 공시지가 202,900원/㎡입니다.
- 제한. 생산녹지지역 및 가축사육제한구역에 포함되고, 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 컨테이너 3동 확인. 소유자 미상 컨테이너 3동이 매각에서 제외되므로 현장 위치·점유·철거 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각·제시외 건물 포함 범위와 제외 컨테이너의 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 이용자 확인. 임차인 신고는 없지만 1층 제조업소·2층 사무실로 이용 중이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 600,508,000원의 시장 적정성을 별도 현장·거래사례로 검증해야 합니다.
- 생산녹지지역 확인. 향후 사용·증축·개발 계획이 있다면 생산녹지지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 단순하지 않다
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인과 명시 인수권리도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 포인트는 권리 밖에 있습니다. 1층 제조업소·2층 사무실로 사용 중인 2층 근린생활시설이고, 지상에는 매각에서 제외되는 소유자 미상 컨테이너 3동이 존재합니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 600,508,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 없지만, 현장 점유·제외물건과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
